Căn Hộ Chung Cư TPHCM 2021-Đánh Giá Hiện Tại & Dự Đoán Đến 2025

Đây là bài viết dành cho những ai đang có nhu yếu và đang chăm sóc tới tình hình căn hộ chung cư TPHCM năm 2021 .Năm 2020 là một năm khó khăn vất vả so với những người kinh doanh thương mại bất động sản bởi dịch bệnh Covid-19. Nhiều nhà đầu tư đã trở nên dè dặt trong những kế hoạch kinh doanh thương mại. Bài viết sẽ nhìn nhận lại tình hình căn hộ ở TPHCM năm 2020 và đưa ra 1 số ít Dự kiến của những chuyên viên so với thị trường năm 2021. Hy vọng những thông tin khách quan này sẽ giúp bạn hiểu được thị trường và đưa ra quyết định hành động góp vốn đầu tư tương thích .

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CĂN HỘ CHUNG CƯ TPHCM NĂM 2020

1. Đánh giá chung

Năm 2020 những hoạt động giải trí bán hàng, kiến thiết xây dựng trong nghành nghề dịch vụ bất động sản bị gián đoạn chính do nguyên do chính là đại dịch Covid-19. Thị trường căn hộ tại TPHCM trong năm vừa mới qua sẽ có những đặc thù chính như sau :

#A. Giai đoạn dịch chưa được kiểm soát

• Giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ

Theo báo cáo của của CBRE, nguồn cung chào bán năm 2020 giảm 35% so với năm 2019. Năm 2020, thị trường căn hộ TPHCM có 21 dự án với 17.272 căn được chào bán trong khi đó năm 2019 có 36 dự án với 26.692 căn. Hai nguyên nhân chính của tình trạng này là do đại dịch Covid-19 và quy trình cấp phép cho các dự án kéo dài.

• Từ tháng 4/2020, khi những hoạt động giải trí giãn cách xã hội được thực thi để hạn chế lây lan dịch trong hội đồng. Do vậy, những sự kiện tổ chức triển khai mở bán hay hoạt động giải trí kiến thiết xây dựng tại nhiều công trường thi công bị tạm ngừng. Thêm nữa, nghành kinh tế tài chính bị ảnh hưởng tác động nặng nề bởi dịch Covid-19, do vậy, người mua không mấy mặn mà với việc góp vốn đầu tư hay mua những căn hộ .Vấn đề pháp lý cho những dự án Bất Động Sản năm 2020 vẫn liên tục giống như năm 2019. Thời gian và quá trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi cho những dự án Bất Động Sản lê dài, khiến cho việc tiến hành chậm trễ hơn so với kế hoạch dự kiến .

• Thị trường cho thuê kém hấp dẫn hơn

  Thị trường cho thuê căn hộ kém mê hoặc hơn do tại nhiều nghành trong đời sống bị ảnh hưởng tác động bởi Covid-19. Nhiều công ty không hề hoạt động giải trí kinh doanh thương mại như trước đây, lệch giá bị giảm sút khiến nhiều nơi phải cắt giảm nhân sự hoặc giảm lương. Thu nhập bị ảnh hưởng tác động khiến nhiều người thuê thận trọng trong việc thuê những căn hộ mới, đặc biệt quan trọng là dòng loại sản phẩm hạng sang / hạng sang có giá thuê cao .

• Hạn chế các giao dịch từ người nước ngoài

  Việc giãn cách xã hội, đóng cửa biên giới và hạn chế những chuyến bay quốc tế vì Covid-19 đã hạn chế người quốc tế tới Nước Ta. Bên cạnh đó, nhiều người quốc tế thao tác tại Nước Ta gặp khó khăn vất vả về thu nhập trong thời hạn giãn cách. Họ thận trọng hơn trong việc mua hoặc thuê căn hộ mới. Do đó, mà những thanh toán giao dịch từ người ngoài trong năm 2020 bị giảm so với nhiều năm qua .

• Thiếu nguồn cung trung cấp/bình dân

  Theo biểu đồ Nguồn cung chào bán mới được thực thi vào Quý IV năm 2020 của CBRE thì đây là lần tiên phong không có nguồn cung căn hộ tầm trung trong một năm. Đối với phân khúc căn hộ tầm trung thì ghi nhận 8 dự án Bất Động Sản với số lượng là 2.999 căn, giảm 83 % so với những năm trước .Loại hình căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội có tính thanh toán cao, ít rủi ro đáng tiếc và được Nhà nước chăm sóc. Tuy nhiên, những điều này vẫn chưa thể lôi cuốn được nhiều nhà đầu tư. Bởi vì, loại sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung mang lại doanh thu thấp trong khi giá đất nền tại TPHCM ngày càng tăng cao, đặc biệt quan trọng những vị trí đắc địa như nội thành của thành phố, khu Đông TP HCM, Nam Hồ Chí Minh .

Số lượng dự án căn hộ bình dân càng giảm dần theo thời gian.

• Một nguyên nhân nữa khiến các căn hộ bình dân trở nên hiếm trên thị trường là do giá bán tăng lên.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, “có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp”. Việc thiếu hụt các dự án căn hộ bình dân ảnh hưởng lớn tới chất lượng an sinh xã hội tại các thành phố lớn như TPHCM. Bởi vì, một bộ phần lớn dân cư TPHCM có thu nhập trung bình/thấp không thể sở hữu một ngôi nhà cho mình.

• Các nhà đầu tư tìm kiếm những kênh đầu tư khác/thị trường khác

Năm 2020, nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt quan trọng là những nhà góp vốn đầu tư nhỏ lẻ với hình thức “ lướt sóng ”, bị ảnh hưởng tác động nặng nề với dịch bệnh. Thị trường bất động sản bị ngưng trệ, những thanh toán giao dịch mua và bán căn hộ giảm đi. Nhiều nhà đầu tư ít vốn phải hạ giá bán để nhanh gọn cắt lỗ và giàn trải tiền vay ngân hàng nhà nước hoặc đóng tiền cho chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản .Điều này khiến cho nhiều nhà đầu tư có tâm ý dè dặt và chuyển hướng sang những kênh góp vốn đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, sàn chứng khoán, tiền ảo, …

• Xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh

Một lựa chọn góp vốn đầu tư khác đó là hướng ra những khu vực đô thị vệ tinh của TPHCM như Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Vũng Tàu. Những thị trường xa hơn như Phan Thiết ( Bình Thuận ), Hồ Tràm ( Bà Rịa – Vũng Tàu ), Bảo Lộc ( Lâm Đồng ), Nha Trang ( Khánh Hòa ), Thành Phố Đà Nẵng đang được nhiều nhà đầu tư chăm sóc bởi xu thế tăng trưởng du lịch ở những khu vực này .

B. Giai đoạn dịch bệnh được kiểm soát tốt

Từ Quý III / 2020, thị trường bất động sản đã khởi đầu có những tín hiệu hồi sinh. Cũng theo báo cáo giải trình của CBRE, thị trường căn hộ tại TPHCM có những đặc thù sau :

• Số lượng mở bán và doanh số bán cải thiện trong Quý IV/2020

Quý III và IV của năm 2020, thị trường bất động sản TPHCM mở màn hoạt động giải trí sinh động trở lại mặc kệ những đợt bùng dịch cuối năm. Theo báo cáo giải trình của DKRA Nước Ta thì trong Quý III đã có 15 dự án Bất Động Sản được mở bán, cung ứng cho thị trường 6.400 căn hộ, gấp 2,6 lần so với Quý II / 2020 .Bước sang Quý IV, số lượng mở bán và doanh thu có nhiều tín hiệu được cải tổ với 6.696 căn hộ từ 6 dự án Bất Động Sản được mở bán. Khu vực được chăm sóc nhiều nhất là Q. 2 và Q. 9 thuộc thành phố mới Quận Thủ Đức, đặc biệt quan trọng là những dự án Bất Động Sản hạng sang và hạng sang tại TT kinh tế tài chính quốc tế Thủ Thiêm .

• Nguồn cung tăng lại các thị trường lân cận

Những năm gần đây, hạ tầng giao thông vận tải liên kết TT thành phố với những tỉnh thành lân cận được góp vốn đầu tư tăng trưởng. Thời gian chuyển dời được rút ngắn. Do vậy, nhiều người có khuynh hướng chuyển ra sinh sống tại những vùng ven và những tỉnh lân cận TPHCM như Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An .Theo báo cáo giải trình của Sở Xây dựng Tỉnh Bình Dương, trong năm 2018 và 2019 thị trường bất động sản của tỉnh phân phối ra thị trường 14.000 căn hộ từ 20 dự án Bất Động Sản. Năm 2020, tỉnh Tỉnh Bình Dương có 114 dự án Bất Động Sản cung ứng 20.000 căn hộ được phê duyệt .

Mua nhà ở những khu vực vệ tinh của TPHCM là xu hướng hiện nay.

Việc mua được một căn hộ ở khu vực nội thành của thành phố thành phố đang trở thành một thử thách so với dân cư TPHCM. Bởi vì, hầu hết dân số có thu nhập trung bình và thấp trong khi thị trường căn hộ TPHCM tập trung chuyên sâu vào phân khúc hạng sang và hạng sang với giá cả cao. Lựa chọn căn hộ ở những khu vực lân cận là điều tất yếu so với những người có thu nhập vừa phải, có nhu yếu chiếm hữu một ngôi nhà .

• Thị trường thứ cấp sôi động

Thị trường căn hộ thứ cấp tại TPHCM được khảo sát vào Quý IV/2020.

Trên đây là khảo sát tình hình thị trường thứ cấp tại Q. 2 của CBRE vào Quý IV / 2020. Trong trong thực tiễn, thị trường căn hộ thứ cấp tại TPHCM trở nên sôi động ở nhiều khu vực khác của thành phố và những khu vực lân cận. Nguyên nhân chính là do khan hiếm nguồn cung thứ cấp và những nhà đầu tư nhỏ bán cắt lỗ .Từ năm 2019, những cơ quan Nhà nước đã siết chặt hơn trong việc cấp phép kiến thiết xây dựng khiến nhiều dự án Bất Động Sản vẫn nằm trên sách vở. Tình trạng này vẫn liên tục lê dài tới năm 2020 đã hạn chế những dự án Bất Động Sản mới được mở bán. Thiếu nguồn cung căn hộ sơ cấp là một trong những nguyên do khiến cho giá bán bị đẩy lên cao và chưa có tín hiệu dừng lại. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư và người mua đã chuyển sang mua căn hộ thứ cấp vì có giá mềm hơn căn hộ sơ cấp .

• Giá bán cao hơn mặt bằng chung tại một số khu vực

Giá căn hộ thuộc những dự án Bất Động Sản tọa lạc ở khu Đông TP HCM có giá tăng cao hơn mặt phẳng chung của TPHCM từ 7 – 9 % và tăng 15 % mỗi năm. Quận 2 và Q. 9 là những khu vực có giá căn hộ tăng cao, đặc biệt quan trọng từ khi có thông tin xây dựng thành phố Quận Thủ Đức .Hầu hết những dự án Bất Động Sản tại khu vực thành phố Quận Thủ Đức mới đều có vị trí giao thông vận tải thuận tiện, chủ góp vốn đầu tư uy tín, căn hộ trong phân khúc hạng sang. Do vậy, giá cả căn hộ ở khu vực này rơi vào khoảng chừng từ 40 – 80 triệu đồng / mét vuông .

Tóm lại,

Năm 2020 vẫn tận mắt chứng kiến thị trường căn hộ tại TPHCM ở trên đà tăng trưởng mặc dầu có bị tác động ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Vậy năm 2021 bức tranh căn hộ chung cư sẽ như thế nào ? Cùng tìm hiểu và khám phá về tình hình thị trường căn hộ chung cư năm 2021 trong 4 tháng đầu năm và những triển vọng trong những tháng tiếp theo ở phần tiếp theo nhé .Xem Ngay : Danh sách 33 + căn hộ chung cư sắp mở bán năm 2021 tại TPHCM

Bài phân tích thị trường và các dự án mở bán tại từng quận/huyện:

 

DỰ ĐOÁN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM GIAI ĐOẠN 2021 – 2025

1. Kịch bản nào cho thị trường căn hộ năm 2021

• Thiếu sản phẩm thuộc phân khúc bình dân

Năm 2020 phân khúc căn hộ tầm trung, nhà tại xã hội ghi nhận không có dự án Bất Động Sản mới được mở bán. Điều này liên tục xảy ra vào Quý I / 2021 khi mà thị trường chỉ có 3 dự án Bất Động Sản có giá từ 45 – 70 triệu đồng / mét vuông được mở bán. Và thị trường cũng không ghi nhận dự án Bất Động Sản nào có giá từ 25 triệu đồng / mét vuông trở xuống Open ( Nguồn : CafeF ). Vì vậy, năm 2021 thị trường TPHCM vẫn liên tục khan hiếm nguồn cung căn hộ tầm trung giá rẻ dù đây là phân khúc có nhu yếu rất cao .

• Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng lên

Trái ngược với phân khúc tầm trung, thì nguồn cung căn hộ hạng sang và hạng sang vẫn tăng lên. Trong rổ hàng Quý I / 2021, tỷ suất căn hộ hạng sang, hạng sang lần lượt là 20 %, 39 %. Phần lớn những dự án Bất Động Sản tại TPHCM tập trung chuyên sâu ở những Q. phía Đông và Nam .

Số lượng dự án chung cư cao cấp, hạng sang tăng cao ở TPHCM đặc biệt ở khu Đông và Nam Sài Gòn.

Việc mất cân đối về tỷ suất phân khúc căn hộ hạng sang và hạng sang với tầm trung và tầm trung là do quỹ đất sạch ở TPHCM đang bị thu hẹp lại. Đặc biệt là ở những khu vực có vị trí đắc địa, giao thông vận tải thuận tiện, nằm gần sông và gần với nội đô thành phố. Giá đất nền thiết kế xây dựng tăng cao như lúc bấy giờ cũng là một nguyên do khiến những nhà đầu tư tập trung chuyên sâu vào thiết kế xây dựng những căn hộ hạng sang .Lợi nhuận thu về của phân khúc hạng sang là một yếu tố quan trọng trong thiết kế xây dựng những dự án Bất Động Sản. Trong quý I / 2021, giá cả trung bình của phân khúc căn hộ hạng sang là USD 6898 / mét vuông tăng 4,7 % so với cùng kỳ năm 2020. Đối với phân khúc hạng sang, giá cả trung bình là USD 2519 / mét vuông. So sánh doanh thu với những căn hộ tầm trung có mức giá từ 25 triệu đồng / mét vuông thì phần nào hiểu được tại sao nguồn cung căn hộ hạng sang lại đang chiếm lợi thế trong rổ hàng .Theo ông Lê Hoàng Châu, quản trị Thương Hội Bất động sản TPHCM ( HoREA ) thì việc thừa nguồn cung giá cao và thiếu vắng nguồn cung căn hộ tầm trung giá rẻ sẽ rình rập đe dọa sự tăng trưởng bền vững và kiên cố của thị trường. Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2021 tỷ suất hấp thụ những dự án Bất Động Sản mới đang ở mức khả quan. Theo tài liệu của CBRE thì có 2624 căn hộ hạng sang được tiêu thụ, lượng hàng tồn dư của năm 2020 đã giảm 16 % so với quý IV / 2020 .

• Giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng

Theo Thống kê từ Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản của Bộ Xây dựng, giá nhà ở TPHCM vẫn liên tục tăng, có những nơi giá cả cao hơn 10 % so với cùng kỳ năm 2020 ( Nguồn : Báo điện tử nhà nước ). Xu hướng giá cả tăng kéo theo thực trạng những căn hộ trước đây thuộc phân khúc tầm trung và tầm trung lần lượt trở thành tầm trung và hạng sang. Điều này sẽ khiến cho năng lực chiếm hữu một ngôi nhà của những người dân thu nhập thấp càng trở nên khó khăn vất vả hơn .

• Nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở các tỉnh lân cận

Các nhà đầu tư sẽ liên tục tìm kiếm thời cơ góp vốn đầu tư ở những thành phố vệ tinh của TPHCM như Long An, Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai. Hoặc họ lựa chọn những hình thức góp vốn đầu tư khác như second home, condotel ở những khu vực có tiềm năng tăng trưởng du lịch nghỉ ngơi như Bảo Lộc, Đà Lạt ( Lâm Đồng ), Nha Trang ( Khánh Hòa ), Phan Thiết ( Bình Thuận ), …

2. Dự báo về mức độ tăng giá 2021 – 2025

Theo Dự kiến của CBRE, thì trong 2 năm 2020, 2021 thì giá của những phân khúc đều tăng lên. Cụ thể là giá của phân khúc hạng sang sẽ đều đặn tăng lên 10 % / năm. Do thiếu nguồn cung và những dự án Bất Động Sản khủng được đưa ra thị trường. Phân khúc hạng sang sẽ tăng thấp hơn là 5 – 6 %. Bởi vì nguồn cung dồi dào hơn từ những dự án Bất Động Sản ở xa TT như Q. 2, Q. 9. Giá của phân khúc tầm trung thì sẽ tăng nhẹ hơn và duy với mức 2 – 3 % / năm ( Nguồn : Property Insight )

Dự báo giá bán căn hộ chung cư tại tphcm tiến trình 2021 – 2025

Dự báo thị trường căn hộ tphcm năm 2021

Các dự án căn hộ chung cư nổi bật sẽ được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2020 -2025

Trong tiến trình 2020 – 2025, người dân sẽ có nhu yếu di dời ra xa TT thành phố. Để tránh những yếu tố lâu năm như ô nhiễm không khí, ngập lụt, kẹt xe. Thu nhập người dân tăng lên, dẫn tới nhu yếu chất lượng sống cũng tăng lên. Họ sẽ ưu tiên lựa chọn những khoảng trống sống thân thiện với vạn vật thiên nhiên, có phong cách thiết kế eco, những khu tổng hợp công dụng .Thêm nữa, với sự tăng trưởng của mạng lưới hệ thống giao thông vận tải ( tuyến đường sắt trên cao, cầu Thủ Thiêm 3,4 được thiết kế xây dựng … ). Giúp cho việc vận động và di chuyển vào thành phố thuận tiện hơn. Người dân không cần phải lựa chọn những khu vực TT đông đúc để tiện cho việc đi làm hay đi học cho con cháu. Nhu cầu mua và thuê dài hạn những căn hộ trong những dự án Bất Động Sản có phong cách thiết kế vững chắc. Môi trường sống tốt cho sức khỏe thể chất dân cư đang ngày càng tăng lên .Dưới đây là 1 số ít dự án Bất Động Sản tiêu biểu vượt trội, được thiết kế xây dựng trên những khu đất vàng của thành phố, đang được nhiều người chăm sóc .

• Khu đô Thị An Phú City quận 2 với 3 phân khu: Nam Rạch Chiếc, Saigon Sport City, Him Lam An Phú

Trong 3 phân khu trên thì khu đô thị Nam Rạch Chiếc cơ bản gần như hoàn thành xong trong năm 2020. Với những dự án Bất Động Sản nổi bật : Lake View của Novaland, Khu phức tạp Palm city, Senturia …Phân khu Saigon Sport City đã được Keppelland khai công tháng 11/2018 và dự kiến triển khai xong vào năm 2023. Chính thức mở bán phân khu tiên phong trong quý 3/2020 .Him Lam an Phú cũng đang lấm tấm và sẽ tiến hành trong 1-2 năm tới đây .

Phối cảnh Siêu đô thị Saigon Sport City

• Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Sau những khủng hoảng cục bộ lớn về giải phóng mặt phẳng tại Thủ Thiêm. Vấn đề pháp lí vẫn là lí do quan trọng nhất. Khiến cho Siêu đô thị Thủ Thiêm chưa được tiến hành mạnh. Giai đoạn 2020 – 2025, pháp lí tại khu vực này sẻ được xử lý nhanh để những chủ góp vốn đầu tư lớn tiến hành dự án Bất Động Sản. Cùng với việc cầu Thủ Thiêm 2 đang sắp hoàn thành xong và đi vào quản lý và vận hành. Thủ Thiêm sẽ đổi khác hình hài một cách nhanh gọn trong vài năm tới. Một số dự án Bất Động Sản nổi bật sẽ tiến hành : The Empire Thủ Thiêm, Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm, GS Xi Thủ Thiêm, Eco Smart City, Sala Đại Quang Minh …

Siêu dự án Mũi Đèn Đỏ ( Sài Gòn Peninsula quận 7 )

Đây được coi là một siêu dự án Bất Động Sản với mức góp vốn đầu tư lên tới 6 tỷ USD của Vạn Thịnh Phát. Dự án này nằm ở vị trí vàng ở khu vực Q. 7. Có 3 mặt giáp sông TP HCM, trên con đường Đào Trí với hàng chục dự án Bất Động Sản đang được tiến hành .Siêu dự án Bất Động Sản này cũng được Dự kiến sẽ tiến hành trong 2020 – 2025. Quy mô lến đến 117 ha, trong đó có khu khu vui chơi giải trí công viên hỗn hợp đa công dụng khoảng chừng 82 ha và khu đô thị nhà ở khoảng chừng 35 ha. Bao gồm những căn hộ hạng sang, cao ốc văn phòng hạng A, khách sạn năm sao. Ngoài ra, còn có cảng tàu khách quốc tế, bến du thuyền, …

Dự án Khu đô thị Tân Cảng Khánh Hội

Tân Cảng Khánh Hội lôi cuốn được giới chuyên viên và những nhà đầu tư bất động sản bởi vị trí đắc địa của nó. Đây là mảnh đất vàng nằm ở TT Q. 4, thuận tiện liên kết với những Q. nội thành của thành phố như Q. 1, Q. 2, Q. 5, Q. 7, Q. 8, Q. 10. Được bao quanh bởi sông TP HCM, điểm đặc biệt quan trọng của dự án Bất Động Sản là có đường bờ sông lê dài hơn 3 km và đối lập là khu đô thị mởi Thủ Thiêm. Thông tin về chủ góp vốn đầu tư và những phong cách thiết kế chi tiết cụ thể vẫn chưa có. Nhưng kỳ vọng trong 2020 – 2025, siêu đô thị này sẽ được tiến hành và làm biến hóa bộ mặt Q. 4 .

Phối cảnh khu đất vàng tân cảng Khánh Hội

Khu đô thị Trường Thọ, Tp. Thủ Đức ( Cụm cảng IDC )

Dự án có tổng diện tích hơn 63 ha với 3 mặt giáp sông Sài Gòn do Liên doanh Refico và công ty xi măng Hà Tiên làm chủ đầu tư. Tọa lạc tại mặt tiền xa lộ Hà Nội – cửa ngõ phía đông di chuyển về trung tâm Thành Phố. Với định hướng quy hoạch là khu đô thị thông minh sáng tạo. Đây là một điểm sáng mới tại khu vực Đông Sài Gòn.

Hiện tại dự án Bất Động Sản vẫn đang trong quá trình hoàn tất pháp lí, giải phóng mặt phẳng, dự kiến sẽ tiến hành trong cuối 2021, đầu 2022 .

Trên đây là bản đánh giá về tình hình căn hộ chung cư năm 2022 và dự đoán sự phát triển giai đoạn 2021 – 2025 của Casland. Hy vọng đã giúp quý A/C có cái nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Chúc A/C có những chiến lược đầu tư thắng lớn!

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường