Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá

(TDVC Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Các yếu tố so sánh là những thông số kỹ thuật kinh tế tài chính, kỹ thuật đa phần, thực trạng pháp lý, mức giá thanh toán giao dịch, thời hạn, điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch ( điều kiện kèm theo thị trường, điều kiện kèm theo bán, pháp luật kinh tế tài chính … ) và những yếu tố khác có tương quan ( đặc thù kinh tế tài chính kỹ thuật của gia tài, thực trạng sử dụng gia tài, gia tài khác bán kèm theo … ) có ảnh hưởng tác động lớn đến giá trị gia tài .Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị chức năng tính cơ bản của gia tài mà hoàn toàn có thể quy đổi theo đơn vị chức năng đó về chuẩn để so sánh giữa những gia tài cùng loại với nhau. Ví dụ : mét, mét vuông, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị chức năng thuê, hiệu suất, sản lượng / hécta, mẫu sản phẩm / ca máy, hiệu suất, kg, tạ, tấn .

Mức giá chỉ dẫn là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản thẩm định.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

• Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
• Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam số 08.

Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh

a ) tin tức được ưu tiên tích lũy từ tác dụng những thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong những thanh toán giao dịch này bên mua, bên bán có năng lực tiếp cận thông tin về gia tài như nhau, thỏa thuận hợp tác mua và bán không trái với pháp luật của pháp lý, tự nguyện, không chịu bất kỳ sức ép nào từ bên ngoài .

• Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
• Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

b ) Đối với những gia tài được chào bán ( thanh toán giao dịch chưa thành công xuất sắc ), thẩm định viên cần phải tích lũy thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn giá phổ cập trên thị trường ) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng làm mức giá so sánh .

• Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c, Giao dịch của gia tài so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời gian thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời gian thẩm định giá .d, Thẩm định viên phải lưu giữ những dẫn chứng : về giá gia tài đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường ; về thời gian diễn ra thanh toán giao dịch, khu vực thanh toán giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia thanh toán giao dịch, những chứng cứ so sánh … trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo vệ cung ứng nhu yếu kiểm tra của cơ quan quản trị nhà nước về thẩm định giá khi thiết yếu hoặc phục vụ việc giải quyết và xử lý tranh chấp về kếtquả thẩm định giá ( nếu có phát sinh ) .

Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá hướng dẫn của những gia tài so sánh được xác lập trên cơ sở mức giá của những gia tài so sánh sau khi kiểm soát và điều chỉnh chênh lệch do độc lạ về những yếu tố so sánh .Trường hợp giá gia tài có dịch chuyển trong khoảng chừng thời hạn từ thời gian chuyển nhượng ủy quyền thành công xuất sắc hoặc thời gian được chào mua hoặc thời gian được chào bán của gia tài so sánh đến thời gian thẩm định giá thì trước khi triển khai việc kiểm soát và điều chỉnh mức giá của gia tài so sánh theo những yếu tố so sánh, cần phải kiểm soát và điều chỉnh ( tăng hoặc giảm ) mức giá của gia tài so sánh theo chỉ số dịch chuyển giá của loại gia tài đó do những cơ quan có nghĩa vụ và trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê giám sát cho tương thích với dịch chuyển của giá thị trường trong khoảng chừng thời hạn này .Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự như và những điểm độc lạ, những ưu điểm và bất lợi của gia tài thẩm định giá với gia tài so sánh. Việc nghiên cứu và phân tích, so sánh triển khai so với những yếu tố so sánh định lượng ( có thể lượng hóa thành tiền ) trước, những yếu tố so sánh định tính ( không thể lượng hóa thành tiền ) sau .a ) Đối tượng kiểm soát và điều chỉnh : là giá cả hoặc giá quy đổi về đơn vị chức năng so sánh chuẩn ( giá thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lývề mức giá mua và bán phổ cập trên thị trường ). Ví dụ giá quy đổi về đơn vịso sánh chuẩn gồm có :

• Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
• Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
• Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
• Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…
• Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
• Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
• Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…

Đối với một số ít đơn vị chức năng do mang tính địa phương như “ sào ”, “ thước ”, “ giá / mét dài mặt tiền ”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo tác dụng thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “ sào ”, “ thước ”, … tương tự với bao nhiêu mét .b ) Căn cứ kiểm soát và điều chỉnh : dựa vào chênh lệch những yếu tố so sánh ( năng lực sinh lợi, thực trạng pháp lý, hạ tầng, những đặc thù tự nhiên : vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh sắc, môi trường tự nhiên ; phong cách thiết kế nội thất bên trong, thiết kế bên ngoài, tỷ suất sử dụng đất, lao lý về chiều cao khu công trình, hiệu suất, hiệu suất, thông số tiêu tốn nguyên vật liệu, nguyên vật liệu, … ) giữa gia tài so sánh và gia tài thẩm địnhgiá .c ) Nguyên tắc kiểm soát và điều chỉnh :

• Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
• Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
• Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.
• Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
• Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

d ) Phương thức kiểm soát và điều chỉnh :

• Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).
• Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Thẩm định viên địa thế căn cứ vào tìm hiểu thị trường, tìm ra những vật chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào thống kê giám sát, kiểm soát và điều chỉnh cho tương thích .

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

đ ) Mức kiểm soát và điều chỉnh :

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

Mức kiểm soát và điều chỉnh hoàn toàn có thể được xác lập trải qua những kỹ thuật như :

• Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
• Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

e ) Thứ tự kiểm soát và điều chỉnh :Thẩm định viên triển khai kiểm soát và điều chỉnh nhóm yếu tố tương quan đến thanh toán giao dịch của gia tài trước, kiểm soát và điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc thù ( kỹ thuật – kinh tế tài chính ) của gia tài sau. Nhóm yếu tố tương quan đến thanh toán giao dịch của gia tài gồm có : thực trạng pháp lý, điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch, điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch, những ngân sách phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện kèm theo thị trường khi thanh toán giao dịch. Giá sau khi kiểm soát và điều chỉnh cho nhóm yếu tố tương quan đến thanh toán giao dịch được sử dụng để kiểm soát và điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc thù của gia tài .Khi kiểm soát và điều chỉnh giá gia tài so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì kiểm soát và điều chỉnh những yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, kiểm soát và điều chỉnh theo tỷ suất Tỷ Lệ sau. Giá sau khi kiểm soát và điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho kiểm soát và điều chỉnh theo tỷ suất Tỷ Lệ .g ) Nguyên tắc khống chế :Phải bảo vệ chênh lệch giữa mức giá của gia tài so sánh ( dòng A – bảng dưới ) với mức giá hướng dẫn của gia tài đó ( dòng D – bảng dưới ) không quá cao và không tương thích với những chứng cứ thị trường .Thẩm định viên cần bảo vệ chênh lệch giữa mỗi mức giá hướng dẫn với mức giá trung bình của những mức giá hướng dẫn không quá 15 % .

Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.

Trên cơ sở mức giá hướng dẫn của những gia tài so sánh, thẩm định viên cần nghiên cứu và phân tích chất lượng thông tin của những gia tài so sánh, sau đó tích hợp nghiên cứu và phân tích thêm những tiêu chuẩn sau để xác lập giá trị ước tính sau cuối cho gia tài thẩm định giá :

• Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
• Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
• Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
• Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Hiện nay thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh trên thế giới và Việt Nam luôn được thẩm định viên, các doanh nghiệp thẩm định giá ưu tiên sử dụng đầu tiên trong quá trình thẩm định. Đây là phương pháp thẩm định giá truyền thống, cơ bản, cho kết quả ước lượng chính xác nhất.

Mọi chi tiết cụ thể xin vui mừng liên hệ :

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở : Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Q. Đống Đa, TP.HN .
• đường dây nóng : 0985103666 – 0906020090 | | Email : [email protected]
• Hệ thống thẩm định giá toàn nước : XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lượng :TẠI ĐÂY

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Hỏi Đáp