Vì sao đại siêu thị đặt ở đâu, giá bất động sản tăng ở đó?
Lực hút dân cư của đại siêu thị
Theo Difference Between, đại siêu thị được định nghĩa là sự kết hợp giữa cửa hàng bách hóa và siêu thị. Đại siêu thị có quy mô lớn lên đến 20.000m2, tập trung hàng trăm thương hiệu trong nước và quốc tế, đa dạng các lĩnh vực. Đây được xem là “một điểm đến, đa tiện ích” khi đáp ứng hầu hết những nhu cầu tiêu dùng, ăn uống, vui chơi, giải trí của mọi tầng lớp, đối tượng. Những đại siêu thị thường được chú trọng về không gian, có sức chứa đến hàng nghìn người với số lượng nhân viên vận hành phục vụ lớn.
Tại Việt Nam, loạt đại siêu thị được vận hành bởi những thương hiệu quốc tế như LOTTE, Emart, AEON trở thành những điểm đến quen thuộc của người dùng. Các đại siêu thị có vị trí nằm rải rác tại các quận thuộc thành phố trọng điểm như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai… Sự xuất hiện của các công trình tại những vị trí mặc dù không phải khu vực trung tâm song đón đầu thu hút đông đảo dân cư, hình thành nên những đô thị sầm uất. Từ đó các dự án bất động sản cũng như giao thông hạ tầng được thúc đẩy xây dựng.
Đơn cử như khu vực Gò Vấp, trước năm 2014 vẫn là vùng đất vắng bóng dân cư, người dân muốn mua sắm chỉ có thể tìm đến chợ Xóm Mới, chợ Gò Vấp, Hạnh Thông Tây. Từ năm 2015 khi có sự xuất hiện của Emart cùng những tuyến đường được đầu tư đã tạo nên sự thay đổi diện mạo cho khu vực, kéo theo sự xuất hiện của hàng loạt tiện ích khác như Vincom Quang Trung, Co.opmart, Big C, bệnh viện đa khoa quốc tế Anh Minh, trường mẫu giáo Việt Mỹ VASS, Harvard Junior Kindergarten… Hàng loạt những cửa hàng đa lĩnh vực xuất hiện dọc các con đường, nhà dân san sát, nhà phố, biệt thự dày đặc.
Mới đây, ông Chun Byung Ki, Tổng giám đốc THISO Retail cho biết, Emart sẽ khai trương thêm hai đại siêu thị trong năm 2022 là Emart Sala Thủ Thiêm (dự kiến vào ngày 3/11/2022) và Emart Phan Huy Ích (tháng 12/2022). Emart Sala Thủ Thiêm có diện tích hơn 6.000m2 nằm trong Trung tâm thương mại THISO Mall mang đến những trải nghiệm mua sắm hiện đại, khác biệt cho các khu cư dân cao cấp và khu vực lân cận.
Emart Sala Thủ Thiêm dự kiến khai trương từ tháng 11/2022, đặt tại Trung tâm thương mại Thiso Mall trên đường Mai Chí Thọ
Emart Phan Huy Ích tại quận Gò Vấp nằm trong Trung tâm đại siêu thị kết hợp Thương mại dịch vụ THISO Retail đang được xây dựng với quy mô và diện tích bãi giữ xe lớn nhất TP HCM, mục tiêu trở thành điểm đến hấp dẫn dành cho cư dân khu vực ngoại thành như Tân Phú, quận Gò Vấp và quận 12.
Tương tự, đại siêu thị LOTTE Mart đầu tiên được xây dựng tại quận 7 năm 2008 với tổng diện tích sàn lên đến hơn 34.000m2 và cũng là trụ sở chính của doanh nghiệp đã tạo nên vùng đô thị mới xoay quanh dự án này. Sự xuất hiện của LOTTE Mart được xem là yếu tố tiện ích quan trọng quảng bá cho hàng loạt dự án bất động sản như The Peak Garden, Saigon South Residences, Sunrise City, Him Lam Riverside… có bán kính cách LOTTE chỉ trong vòng 2 – 3km, mất chưa đầy 10 phút di chuyển.
Đòn bẩy tăng giá bất động sản
Không chỉ tạo nên bộ mặt mới trong diện mạo khu vực, những đại siêu thị còn tạo đòn bẩy tăng giá cho các dự án bất động sản.
Điển hình như Thuận An – Bình Dương được xem là một trong những điểm nóng của thị trường vùng ven được hưởng lợi trực tiếp từ dự án AEON. Năm 2014, dự án AEON nằm mặt tiền quốc lộ 13 với diện tích mặt bằng 62.000 m2, diện tích sàn 70.000 m2 được khánh thành, đón tiếp trung bình 10.000 lượt khách mỗi tháng.
Sự xuất hiện của AEON tại đây đã khiến giá đất khu vực xung quanh sôi động. Các dự án cách AEON vài trăm mét đến km như The Canary Bình Dương, Lavita Thuận An, Astral City… đều là những căn hộ cao cấp, được xây dựng bởi các chủ đầu tư uy tín như Hưng Thịnh Land, VISIP, Phát Đạt. Cùng với đó, dự án LOTTE Mart Bình Dương có quy mô 21.300m2 và Minh Sáng Plaza có quy mô 25.000 m2 được xây dựng cách đó không xa.
Sự xuất hiện của đại siêu thị làm thay đổi diện mạo khu vực
Nếu giá căn hộ năm 2014 ở đây chỉ 10-15 triệu đồng/m2 đã tăng lên 30-35 triệu đồng/m2 giai đoạn 2019-2020, một số dự án mới cán mốc 35 triệu đồng/m2, hiện tại mức giá đã chạm mốc 45 triệu đồng/m2. Năm 2015 khi AEON Bình Tân, TP HCM hoạt động, giá nhà phố mặt tiền trung bình ở khu vực này từ 45 triệu/m2 đã vọt lên 85 triệu/m2.
Theo số liệu trên trang Batdongsan.com, những nhà phố được rao bán tại những khu vực xoay quanh Emart Gò Vấp có mức giá không dưới 100 triệu/m2, nhà phố cho thuê đều có mức giá dao động trên 35 triệu đồng/tháng, các căn hộ chung cư cho thuê có mức giá từ 10-15 triệu đồng/tháng, sánh ngang với những dự án quận trung tâm khác.
Có thể thấy, yếu tố cận kề với các đại siêu thị lớn là một trong những yếu tố gia tăng sức hút cho các dự án bất động sản. Điều này được lý giải ở nhiều lý do như sau:
Thứ nhất, vị trí gần các đại siêu thị sẽ đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của người sử dụng, người mua thuận tiện trong việc mua sắm, nâng cao mức sống. Hầu hết người mua, thuê đánh giá cao sự tiện lợi khi có các đại siêu thị gần kề này. Ông bà xưa có câu “Nhất cận thị, nhị cận giang”, yếu tố cận kề các khu chợ lớn thu hút lượng dân cư đổ về đông đúc và là một trong những tiện ích được người mua quan tâm khi xuống tiền với bất kỳ dự án nào.
Thứ hai, tại các đại siêu thị giúp tập trung đông đúc dân cư, người lao động trình độ cao, chuyên gia nước ngoài tập trung về lại khu vực, nhu cầu để ở và kinh doanh lớn, các dự án bất động sản đáp ứng trực tiếp nguồn cầu đó của người dân.
Thứ ba, những đại siêu thị quy tụ hàng trăm thương hiệu trong nước, quốc tế kinh doanh không ngừng thỏa mãn và làm phong phú nhu cầu trải nghiệm của khách hàng. Các cửa hàng nhỏ hơn bán các mặt hàng xung quanh khu vực có thể tăng đáng kể lượng người ghé khi các đại siêu thị đóng vai trò là cửa hàng chủ chốt. Từ đó, tạo nên một vùng dân cư phát triển và giàu có, giúp cho giá đất có giá trị và những dự án bất động sản tăng nóng.
Ở một góc nhìn khác, lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ cho dù đa số doanh nghiệp đều đánh giá mặt tích cực của đại siêu thị đối với bất động sản khu vực, nhưng việc đầu tư vào loại hình nào dù có lợi thế cũng cần tính bài toán đường dài.
Trong đó, các đại siêu thị chỉ là một trong rất nhiều các yếu tố hạ tầng làm tăng sức hút đối với bất động sản. Một dự án thu hút người mua phải đáp ứng được hệ sinh thái tiện ích trong bối cảnh người mua ngày càng có những đòi hỏi khắt khe.
Mặt khác, đại siêu thị có thể giúp các dự án bất động sản lân cận tăng giá, nhưng cần trong thời gian dài. Trong ngắn hạn, khi công trình chưa đi vào hoạt động, giá các dự án bất động sản này khó tăng mạnh. Còn nếu giữ dài hạn thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn khi mức tăng giá chưa chắc đã đủ bù chi phí lãi vay.
