Thủ tục cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể – quy định chi tiết

Thủ tục cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể. Thu tiền thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể.

Câu  hỏi về việc cho thuê đất đối với hộ kinh doanh cá thể:

Chàp luật sư, tôi có việc như sau mong luật sư tư vấn giúp. Tại địa phươg tôi hiện nay, UBND tỉnh đã có quyết định điều chuyển trụ sở Chi cục thuế (cũ) về cho UBND huyện quản lý. Hiện nay địa phương đang có chính sách thu hút nhà đầu tư đầu tư vào huyện kinh doanh.

Tôi muốn hỏi, Tôi có hộ kinh doanh cá thể, thì hộ kinh doanh cá thể của tôi đang sự tính xin thuê đất chi cục thuế cũ để thực hiện xây dựng trung tâm thương mại và theo hình thức trả tiền 1 lần thời gian 50 năm. Theo quy định có được phép cho hộ cá thể của tôi thuê đất trụ sở đó không và theo điều nào của văn bản nào? Mặt khác phần tài sản gắn trên đất xử lý như thế nào theo văn bản nào? Quy trình thực hiện ra sao?

Cảm ơn Luật sư.

_ Được gửi từ: MS. Hoa Le _

Luật sư trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

“- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

– Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

– Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

– Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.”

• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

– Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

• Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

• Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Đối tượng thuê đất là hộ kinh doanh cá thể, do đó thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Cần phải xem xét rõ, đất của cơ quan thuế có trụ sở cũ đang do cơ quan nào quản lý? Nếu Ủy ban nhân dân cấp huyện không có nhu cầu sử dụng, nếu có cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu thuê để đầu tư phát triển xét thấy hợp lý thì Ủy ban nhân dân cấp huyện cho thuê đất.

Tuy nhiên hộ kinh doanh cá thể thuê đất cần phải đảm bảo được các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện đối với hộ gia đình thuê đất như sau:

“- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

– Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:

• Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai 2013 gồm:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

• Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

– Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

• Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

– Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

– Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

• Quyết định cho thuê đất:

Nếu hộ gia đình có nhu cầu thuê đất phải đảm bảo các điều kiện như trên, Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào các điều kiện thuê đất, nhu cầu đầu tư của hộ gia đình để xem xét vấn đề có cho hộ cá thể thuê đất hay không?

Đối với phần tài sản trên đất, nếu đã cho thuê đất thì toàn bộ phần tài sản trên đất và phần đất sẽ do người thuê đất xử lý để phục vụ nhu cầu sử dụng đất thuê của hộ cá thể.