Kịch bản thị trường 6 tháng cuối năm, xu hướng nào được gọi tên? – CafeLand.Vn
Dịch Covid-19 Open từ cuối năm 2019, nhưng thị trường bất động sản thực sự bị tác động ảnh hưởng từ giữa năm 2020, và tác động ảnh hưởng nặng nề vào đầu năm 2021 khi vừa đối phó với dịch bệnh, vừa ngụp lặn đảo điên trong những cơn sóng đất liên hoàn.
Khi dịch bệnh tạm thời được kiểm soát, cơn sốt đất hạ nhiệt, những tưởng thị trường đã sẵn sàng cho một quá trình phục hồi bởi những dấu hiệu khả quan thì cuối tháng 4, làn sóng Covid-19 bùng phát trở lại với tốc độ lây lan nhanh. Đây không chỉ là cú đấm thép tác động mạnh nhất đến tình hình kinh tế xã hội, mà còn là đòn đánh gây thương tổn mạnh đến một số phân khúc như nhà phố, mặt bằng bán lẻ, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Theo những chuyên viên từ Savills Nước Ta, thị trường kinh doanh bán lẻ đang đối lập với một thử thách lớn chưa khi nào có, khi chủ nhà không còn là người nắm thế thượng phong mà phải đưa ra những giải pháp chuyển mình để sống sót, thích ứng với thực trạng “ bình thương mới ”.
Đối diện với làn sóng thứ 4 của Covid-19, một vài mặt phẳng dù người thuê đã dựng vách thiết kế cũng gật đầu chịu lỗ và thực thi trả mặt phẳng do những biến hóa trong kế hoạch của những nhà kinh doanh bán lẻ nhằm mục đích thích ứng với đại dịch và tăng cường bán hàng qua thương mại điện tử. Điều này khiến cho tỷ suất lấp đầy tăng trưởng chậm trên thị trường bất động sản kinh doanh nhỏ : nhà phố căn góc tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông vận tải cao có tỷ suất được thuê tốt hơn, còn những khu vực khác, ngay cả những mặt phẳng sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi ( Quận 1, TP.Hồ Chí Minh ), tỷ suất lấp đầy cũng bị ảnh hưởng tác động không ít. Tình hình tại Thành Phố Hà Nội cũng không khả quan hơn khi nhiều nhà hàng quán ăn và quán ăn phải đóng cửa do tác dụng kinh doanh thương mại không bù đắp nổi ngân sách mặt phẳng.
Nhìn từ bức tranh kinh tế tài chính vĩ mô và những tác động ảnh hưởng xã hội, trong nửa đầu năm 2021, dù mong ước hướng đến tiềm năng kép là trấn áp dịch bệnh và tăng trưởng kinh tế tài chính, nhưng trên thực tiễn, Nước Ta vẫn còn đối lập với nhiều yếu tố khó khăn vất vả. TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Nước Ta, nhận định và đánh giá với thực trạng bảo mật an ninh thắt chặt, những nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện kèm theo thuận tiện trong việc đi lại, giao thương mua bán, thị trường bất động sản thời hạn gần đây tận mắt chứng kiến nhu cầu mua sắm giảm, những nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định hành động góp vốn đầu tư bất động sản. “ Riêng so với những loại sản phẩm tốt, đây là một thời cơ để dẫn chứng giá trị mẫu sản phẩm và tiềm lực của những nhà tăng trưởng uy tín trên thị trường. Song, so với những loại sản phẩm không tương thích, trong điều kiện kèm theo kinh tế tài chính hiện tại, tôi nghĩ rằng đây là một thời gian khó để thị trường hấp thụ những mẫu sản phẩm này. Ngoài ra, yếu tố pháp lý của những dự án Bất Động Sản vẫn là câu truyện lê dài từ nhiều năm nay dẫn đến thực trạng nguồn cung sơ cấp trên thị trường bị hạn chế ”, ông Khương cho biết. Đáng chú ý quan tâm, trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường phía nam gần như chỉ có vài dự án Bất Động Sản mới ở Thành Phố Hồ Chí Minh ( phân khúc trung cao cấp và hạng sang ) và những tỉnh thành lân cận, gồm có Tỉnh Bình Dương. Nhiều dự án Bất Động Sản có kế hoạch ra đời trong năm nay do tác động ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh cũng phải kiểm soát và điều chỉnh lại thời gian tiến hành.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó quản trị Hội môi giới bất động sản Nước Ta ( VaRS ) nhìn nhận, hiện tại thị trường đang diễn biến rất xấu do ảnh nặng nề từ đợt tái bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4, khiến cả nền kinh tế tài chính nói chung đều “ choáng váng ”. Trong toàn cảnh dịch vẫn đang căng thẳng mệt mỏi, thị trường diễn biến phức tạp, khó hoàn toàn có thể vấn đáp được rằng khi nào thị trường mới quay trở lại trạng thái tăng trưởng thông thường. Riêng thị trường bất động sản, tổng thể mọi hoạt động giải trí gần như dừng lại. Mọi thanh toán giao dịch, hoạt động giải trí góp vốn đầu tư đều đứng yên. Theo ông Đính, đầu năm nay, thị trường đã bị trộn lẫn bởi những cơn sốt đất liên hoàn. Sau khi chính quyền sở tại những địa phương can thiệp, cơn sốt đất đã hạ nhiệt nhưng cũng khiến nhiều nhà đầu tư ôm trái đắng. Thị trường sau đó chưa kịp lấy lại nhịp tăng trưởng thì liên tục bị “ bồi ” thêm bởi làn sóng Covid lần thứ 4. Bên cạnh đó, việc giá bán tăng cao, vượt tầm đồng ý của thị trường cũng khiến cho tỷ suất thanh toán giao dịch đạt thấp. Điều này dẫn đến thực tiễn là có nhiều dự án Bất Động Sản có tiếng nhưng tỷ suất hấp thụ, thanh toán giao dịch rất thấp. Như vậy hoàn toàn có thể thấy, Chi tiêu bất động sản đang không phản ánh đúng quy luật cung và cầu. Cung thì khan hiếm, giá lại quá cao, khó đồng ý. Cộng thêm sự ảnh hưởng tác động của dịch bệnh khiến cung và cầu ngày càng song song với nhau.
Dự báo về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, ông Khương của Savills cho rằng, thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính nâng tầm, vì kinh tế tài chính Nước Ta vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Cũng theo ông Khương, dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực đè nén của dịch bệnh, tuy nhiên đây chỉ là sự chững lại thời gian ngắn của thị trường bất động sản trong nước.
Ông Khương cho rằng, trong ngữ cảnh thị trường phục sinh, bất động sản nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu yếu thực về nhà ở vẫn là nhu yếu bức thiết của dân cư. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng nhà nước như thể vốn chủ chiếm hữu. Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích góp, nhu cầu mua sắm trên thị trường sẽ nhã nhặn hơn so với những năm trước, hầu hết tập trung chuyên sâu vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại những đô thị lớn trên toàn nước.
Bên cạnh đó là thanh toán giao dịch từ những nhà đầu tư dài hạn. Dù giá bất động sản trên thị trường có sụt giảm như quy trình tiến độ 2009 – 2010, có những khu vực bị rớt giá từ 20-30 % trong quá trình khó khăn vất vả, thì phân khúc nhà ở để ở vẫn là tâm điểm trung tâm nhất, sở hữu sự săn lùng của nhiều nhà góp vốn đầu tư với khuynh hướng giá bất động sản liên tục tăng theo thời hạn. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tăng trưởng, CBRE Nước Ta, nhận định và đánh giá việc phục sinh và tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung trong nửa cuối năm 2021 sẽ nhờ vào nhiều vào tình hình trấn áp dịch bệnh và vận tốc tiến hành tiêm phòng vắc-xin. Mặc dù vậy vẫn có nhiều tín hiệu khả quan ở những mảng thị trường.
Đối với thị trường căn hộ chung cư cao cấp bán, mức mở bán mới cả năm 2021 dự kiến sẽ được duy trì bằng hoặc cao hơn so với năm 2020. Nhu cầu khả quan ở cả hai thị trường Thành Phố Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh sẽ tương hỗ việc tăng doanh thu bán hàng. Bên cạnh đó, khuynh hướng lan rộng ra của thị trường nhà ở tại hai thị trường lớn ra những tỉnh thành lân cận góp thêm phần tăng cấp loại sản phẩm, thiết lập những tiêu chuẩn mới tại thị trường địa phương, mặt khác giúp người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn. Bà An cũng cho biết thêm, so với những phân khúc thuộc thị trường căn hộ cao cấp bán, những mẫu sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung tại vị trí giao thông vận tải thuận tiện cũng như những đợt mở bán tiếp theo ở những khu đô thị hiện hữu sẽ liên tục lôi cuốn người mua nhà để ở tại thị trường TP. Hà Nội và dự kiến sẽ đặt doanh thu bán hàng khả quan. Bên cạnh đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng nhà liền kề với nguồn cung mới từ những dự án Bất Động Sản khu đô thị sắp ra đời sẽ liên tục là dòng mẫu sản phẩm được người mua nhà TP. Hà Nội chú ý quan tâm, gồm có cả người mua để ở và nhà đầu tư.
Tại thị trường TP. HCM, dự kiến nguồn cung 6 tháng cuối năm chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang và các nhà phố biệt thự nằm trong dự án phức hợp, khu đô thị.
Dự kiến nếu tình hình dịch phức tạp tại TP.Hồ Chí Minh không hề trấn áp trong tháng 7, nhu cầu mua sắm tại những dự án Bất Động Sản này sẽ thấp hơn đáng kể. Xu hướng dẫn dắt thị trường của Thành Phố Hồ Chí Minh sẽ là những mẫu sản phẩm thuộc phân khúc vừa ví tiền hơn, ở những tỉnh thành lân cận là Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Với những dự án Bất Động Sản hạ tầng đang trong kế hoạch tiến hành như đường vành đai 3 và trường bay Long Thành, kèm theo kế hoạch sẽ tập trung chuyên sâu vốn góp vốn đầu tư hạ tầng nhiều hơn cho những tỉnh phía nam trong thời hạn tới, sẽ tương hỗ rất lớn cho việc tăng trưởng những khu đô thị tại những tỉnh này, tương tự như như khuynh hướng tại TP.HN trong những năm qua.
Riêng về thị trường bất động sản công nghiệp, những chuyên viên cho rằng, sự chăm sóc của những nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho Nước Ta vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về yếu tố đi lại, số lượng giới hạn những chuyến bay, khiến cho việc góp vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Nước Ta có những hạn chế nhất định, không như kỳ vọng của thị trường. “ Trước đây, tất cả chúng ta kỳ vọng rằng bất động sản công nghiệp là điểm trung tâm của thị trường, với điều kiện kèm theo kinh tế tài chính thông thường. Tuy nhiên, trong thời hạn vừa mới qua, sự bùng phát trở lại của Covid-19 tại Nước Ta cũng như những yếu tố thông quan đã trở thành một trở ngại khiến những nhà đầu tư xem xét khi muốn góp vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Nước Ta ”, ông Khương cho biết. Chuyên gia này cũng nhấn mạnh vấn đề sự tăng trưởng của bất động sản công nghiệp ở Nước Ta còn phụ thuộc vào vào hạ tầng, cũng như vận tốc giải ngân cho vay của những nhóm chủ trương công. Đây chính là yếu tố then chốt giúp bất động sản công nghiệp Nước Ta đạt được thuận tiện, giúp những nhà đầu tư quyết định hành động góp vốn đầu tư vào khu công nghiệp.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng trước khi bùng phát làn sóng Covid-19 lần thứ 4, Nước Ta được nhìn nhận là một trong những nước trấn áp dịch bệnh tốt, phân khúc bất động sản công nghiệp nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư ngoại. Thế nhưng thời hạn gần đây có hai hiện tượng kỳ lạ làm chậm lại tình hình này. Đó là những khu công nghiệp có số ca lây nhiễm lớn như ở Tỉnh Bình Dương, Bắc Giang, TP Bắc Ninh. Tại TP.Hồ Chí Minh và những khu công nghiệp ven Thành Phố Hồ Chí Minh cũng đang chịu tác động ảnh hưởng rất nghiêm trọng. Điều đó đã ảnh hưởng tác động đến tâm ý của những nhà đầu tư bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường nói chung.
Lạc quan hơn, bà An của CBRE dự báo trường bất động sản công nghiệp sẽ nhận được nhu yếu thuê cao ở cả mảng đất công nghiệp và kho xưởng cho thuê. Giá thuê dự kiến sẽ liên tục được duy trì ở mức cao. Thị trường dự kiến sẽ đảm nhiệm thêm nhiều nguồn cung mới, ở cả kho / xưởng và đất công nghiệp. Trong đó, vận tốc tăng trưởng trung bình nguồn cung đất công nghiệp từ nay tới 2023 tại những tỉnh thành tăng trưởng công nghiệp trọng điểm loại 1 ở khu vực phía bắc và phía nam dự kiến lần lượt là 9 % và 8 % theo năm. Về nguồn cung kho và nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung của hai mẫu sản phẩm này sẽ tăng trung bình 19 % / năm tại phía bắc và 10 % / năm tại thị trường phía nam từ nay tới 2023. Những dự án Bất Động Sản này đều được tăng trưởng bởi những chủ góp vốn đầu tư lớn, dự kiến sẽ có chất lượng hạ tầng và dịch vụ chất lượng cao, nhưng cũng sẽ có giá thuê ở mức cao so với trung bình thị trường lúc bấy giờ.
Hai phân khúc gánh chịu hậu quả nặng nề nhất của những đợt tái bùng phát dịch bệnh chính là bất động sản nghỉ ngơi và mặt phẳng kinh doanh bán lẻ. Với nghành nghề dịch vụ bất động sản du lịch nghỉ ngơi, ông Khương của Savills cho hay, trong 6 tháng cuối năm, ảnh hưởng tác động lê dài từ 3 đợt dịch trước đến nay khiến phân khúc này vẫn chịu những tác động ảnh hưởng nặng nề mặc dầu tình hình dịch bệnh có được trấn áp hiệu suất cao.
Trong khi đó, chỉ huy CBRE dự kiến trong 6 tháng cuối năm nay, đối tượng người dùng khách trong nước vẫn là nguồn cầu chủ yếu của thị trường này. Các gói giảm giá của khách sạn, khu nghỉ ngơi và hãng hàng không sẽ liên tục giúp ngày càng tăng nguồn khách trong nước khi tình hình dịch bệnh trong nước được trấn áp. Bên cạnh đó, những giải pháp đón khách quốc tế trong tương lai dài hơn cũng sẽ cần được chuẩn bị sẵn sàng kỹ lưỡng nhằm mục đích chuẩn bị sẵn sàng đón nguồn cầu này mà vẫn bảo vệ tính bảo đảm an toàn.
Về thị trường kinh doanh nhỏ, tại Thành Phố Hà Nội, bà An của CBRE cho biết trong nửa cuối năm dự kiến sẽ có thêm 73.000 mét vuông mặt phẳng kinh doanh bán lẻ mới đến từ những khu shopping tại dự án Bất Động Sản nhà ở hoặc khu đô thị. Theo bà An, với việc 1 số ít shop mới thuộc những ngành siêu thị nhà hàng và thời trang đang hoàn thành xong nội thất bên trong trong quá trình quý 2 và sẵn sàng chuẩn bị mở bán khai trương trong quy trình tiến độ cuối năm, người tiêu dùng tại Thành Phố Hà Nội sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn khi shopping và dự kiến cải tổ lưu lượng người đến với những dự án Bất Động Sản TT shopping.
Tại TP.Hồ Chí Minh, trước làn sóng dịch bệnh mới với mức độ trấn áp khó khăn vất vả hơn, những dự án Bất Động Sản kinh doanh nhỏ liên tục lùi lại việc mở bán khai trương sang năm 2022. Từ đây đến cuối năm, đa phần chủ góp vốn đầu tư của những trung tâm thương mại sẽ vận dụng tương hỗ những khách thuê hiện hữu, tùy vào mức độ tác động ảnh hưởng kinh doanh thương mại cũng như lưu lượng người mua trong tương lai. Các diện tích quy hoạnh trống sẽ được cải tổ từ từ, nhưng cũng chịu sự cạnh tranh đối đầu đến từ việc cho thuê tại nhà phố, khối đế … Ngành nghề lan rộng ra đến cuối năm liên tục tập trung chuyên sâu vào shop tiện nghi, cafe và showroom.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, diễn biến thị trường từ nay đến cuối năm sẽ phụ thuộc vào vào sự ứng xử của chủ trương, của thị trường. Nếu tình hình dịch bệnh còn lê dài, hoàn toàn có thể thị trường sẽ xấu đi theo cấp số nhân. Nếu trấn áp được dịch bệnh vào cuối quý 2 thì sang quý 3 thị trường sẽ phục sinh lại.
Khi đó thị trường sẽ phải điều chỉnh. Nếu giá cả, nguồn cung không cải thiện, không điều tiết cho phù hợp với cầu thì sẽ tiếp tục tình trạng khan hiếm hàng hoá, cung cầu không gặp nhau, không thể tiêu thụ hàng hoá và lúc đó thị trường sẽ bị khủng hoảng.
Việc này đã được cảnh báo nhắc nhở trước đó, nếu không tự điều tiết bằng chủ trương, và nhận thức của những thành phần tham gia thị trường, đặc biệt quan trọng là những chủ dự án Bất Động Sản cứ “ tát nước theo mưa ” để nâng giá bán thì sẽ dẫn đến thực trạng những người có nhu yếu thật sẽ không đồng ý hoặc họ sẽ không đủ năng lực chi trả mức giá đó. Với nhóm góp vốn đầu tư, đầu tư mạnh, họ cũng phải xem lại năng lực doanh thu mang lại. Nếu góp vốn đầu tư với mức giá quá cao thì sẽ không có doanh thu, đồng nghĩa tương quan việc họ sẽ không xuống tiền.
Do đó, có những vấn đề cần làm sau khi thị trường phục hồi, đó là phải điều tiết về giá, nguồn cung. Nếu không kiểm soát được sự tăng giá dẫn đến lạm phát lớn, thì đầu vào của bất động sản cũng bị áp lực rất cao, từ đó lại tiếp tục khiến giá bất động sản tăng lên, giao dịch cũng sẽ giảm.
“ Như tôi đã nói, cung và cầu không gặp nhau, hàng hoá bất động sản không tiêu thụ được, thị trường sẽ bị đổ vỡ ”, ông Đính nhấn mạnh vấn đề.
Cao Thuỳ
Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường
