Quy định đóng tiền thuê đất: Không thể ‘dập khuôn’ đóng hàng năm

Bất động sản

Doanh nghiệp sản xuất muốn trả một lần

Đại diện pháp chế của Tập đoàn Sun Group cho biết, việc đóng thuế đất hàng năm, trong khi theo Luật Đất đai sửa đổi, mỗi năm địa phương lại xây dựng bảng giá đất một lần, sẽ khiến doanh nghiệp không thể hoạch định nổi kế hoạch tài chính cho sản phẩm của mình.

“Đầu tư nhà xưởng, khu du lịch, nhà ở thương mại thì doanh nghiệp đều cần sự ổn định các nguồn chi phí đầu vào, từ đó mới hạch toán giá đầu ra; nên chăng vẫn quy định cho doanh nghiệp được lựa chọn quyền đóng thuế sử dụng đất một lần như trước đây để mang tính ổn cao trong đầu tư kinh doanh”, vị đại diện này chia sẻ.

Giám đốc Công ty kinh doanh thực phẩm xuất khẩu ở Bình Chánh, ông Lâm Minh Hiển, cho biết năm 2014 công ty ông thuê gần 5.000 m2 đất trong một khu công nghiệp ở Bình Chánh với thời hạn 50 năm, giá thuê 1.500 đồng/m2/năm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá thuê đất đã tăng lên đến 30.000 đồng/m2/năm.

“Mức tăng giá quá cao, tăng không có biên độ, lộ trình và doanh nghiệp cũng không biết mức tăng là bao nhiêu nên không dám mở rộng nhà xưởng vì không tính toán được chi phí đầu vào. Sắp tới Luật Đất đai sửa đổi còn tiếp tục công bố bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá trị trường để thu thuế đất thì doanh nghiệp còn lao đao nữa, chúng tôi mong đóng tiền một lần thôi”, ông Hiển cho biết.

Theo giám đốc một công ty kinh doanh ngành giết mổ gia cầm đang thuê đất tại khu công nghiệp Hiệp Phước (Nhà Bè), quy định cho phép doanh nghiệp được chọn 2 phương án đóng tiền thuê đất, có thể đóng 1 lần cho 50 năm và đóng tiền thuê từng năm. Tuy nhiên, riêng TP.HCM không cho phép đóng 1 lần cho 50 năm và cũng không có văn bản nào giải thích cho quy định này. Với quy định cũ trước đây, nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm thì biên độ tăng giá chỉ 15%/chu kỳ 5 năm, còn hiện nay giá thuê đất tăng phi mã và không có biên độ. “Mới 10 năm đã tăng giá thuê gấp 13 lần, còn 40 năm nữa chưa biết tăng đến bao nhiêu, chúng tôi làm sao chịu nổi. Quan hệ làm ăn giờ chỉ có một chiều, nhà nước nắm thế chủ động còn chúng tôi rất bị động, vào thuê đất xây nhà xưởng rồi phải ngậm đắng nuốt cay trả tiền thuê đất quá cao”, vị này cho biết.

Nhiều doanh nghiệp thuê đất nhà nước ở ngoài khu công nghiệp cũng phải chịu cảnh tương tự. Như trường hợp Công ty TNHH Hòa Minh, Giám đốc công ty Nguyễn Thị Hồng bức xúc, dự án xuất khẩu nông sản, thực phẩm đóng hộp của công ty trên địa bàn Nhà Bè tắc 2 năm nay vì liên quan việc thuê đất rất rắc rối.

Gần đây UBND TP. HCM đã đồng ý cho công ty thuê đất với hình thức sử dụng đất là đóng tiền thuê đất hằng năm. Nhưng từ đây lại phát sinh thêm vướng mắc khi thuê đất hằng năm sẽ không được cấp sổ hồng và như thế công ty không có tài sản để có thể thế chấp vay vốn từ ngân hàng. Trong khi đó, để làm cơ sở hạ tầng và nhập khẩu máy móc, doanh nghiệp đã phải bỏ ra hơn 50 tỷ đồng từ năm 2017.

“Quy định pháp luật không rõ ràng khiến chúng tôi rất bức xúc, sắp tới Luật Đất đai sửa đổi quy định chỉ đóng tiền thuế đất hàng năm thì vấn đề cấp sổ hồng để chúng tôi thế chấp vay vốn sẽ được tính toán sao đây? Chúng tôi muốn đóng tiền thuê đất một lần có được không? ”, bà Hồng chia sẻ.

Doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất lại mong đóng tiền hàng năm

Mới đây, một doanh nghiệp 100% vốn Hàn Quốc thuê đất tại khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương để đầu tư khu công nghiệp đã phải cầu cứu tới hiệp hội doanh nghiệp của tỉnh này với lý do đóng tiền thuê đất một lần “nặng gánh” quá. Thay vào đó, doanh nghiêp này đề nghị được đóng tiền hàng năm.

“Hiện nay, việc doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất một lần cho nhà nước đối với diện tích đất thuê lại trong nhiều năm chưa được các cơ quan chức năng hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của công ty hạ tầng vào khu công nghiệp. Nếu áp dụng Nghị định 142/2005/NĐ-CP (đã được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 121/2010/NĐ-CP) nhiều công ty hạ tầng sẽ bị phá sản hoặc thua lỗ lớn”, đại diện của Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Bình Dương cho biết.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần cân nhắc quy định đóng tiền thuê đất hàng năm (Ảnh minh họa)

Theo Luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM), Luật Đất đai 2013 còn có những bất hợp lý như Điều 149.2 quy định: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Nếu trả tiền thuê đất một lần được cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm”.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng phải đóng tiền thuê đất một lần đối với phần diện tích đã cho thuê và phần diện tích sắp cho thuê. Chỉ khi doanh nghiệp hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ.

“Nếu thực hiện như vậy, sẽ hóa giải được khó khăn của nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực chi phí quá lớn”, luật sư Cường cho biết.

Đại diện chủ đầu tư một khu công nghiệp ở Bình Dương cho hay, đầu tư hạ tầng khu chế xuất – khu công nghiệp không thể là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “mua đứt, bán đoạn”, mà họ phải đầu tư liên tục và quản lý, vận hành cơ sở hạ tầng của khu chế xuất – khu công nghiệp suốt vòng đời của dự án (thông thường là 50 năm). Do vậy, chính sách để hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp, khu chết xuất đóng tiền thuê đất hàng năm là hợp lý đối với loại hình đầu tư này.

“Nhưng, với các doanh nghiệp đi thuê lại để làm nhà xưởng thì họ lại cần đóng tiền một lần để hoạch định được kế hoạch sản xuất, được cấp sổ hồng để khơi thông việc tiếp cận tín dụng. Nhu vậy, ban soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi cần nghiên cứu kỹ tác động tới thực tế, không thể ‘dập khuôn’ là đồng loạt thu tiền hàng năm được”, vị đại diện này cho biết.

Liên quan đến vấn đề hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm trong Luật Đất đai sửa đổi, Bộ trưởng Trần Hồng Hà mới đây cho biết, việc bổ sung quy định này nhằm góp phần khuyến khích việc thực hiện hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, đồng thời, thể chế hóa yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm” là một khái niệm mới, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục làm rõ và đánh giá tác động của quy định này; đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước và các loại hình doanh nghiệp.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cũng nhấn mạnh, Luật Đất đai sửa đổi phải làm rõ đối tượng, cơ sở, xác định ảnh hưởng tác động của trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trường hợp trả tiền hàng năm để hoàn thiện các quy định của luật; lưu ý đảm bảo đồng bộ, thống nhất với các luật đang sửa đổi với các lĩnh vực đặc thù của các quy định cụ thể về đất đai điều chỉnh; đồng thời rà soát điều khoản thi hành để đảm bảo khả thi, tránh vướng mắc khi thực hiện, đánh giá kỹ tác động đối với từng nội dung, đối tượng.