QUY ĐỊNH CỦA LUẬT GIÁ VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ - Đào Tạo MOF

ThS. Dương Lan Anh,

CN. Vũ Tuyết Oanh,

CN. Nguyễn Thị Quỳnh Hương,

Cục Quản lý Giá – Bộ Tài chính

20.1. Khái niệm thẩm định giá

Theo quy định của Luật Giá 2012, “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Như vậy, thẩm định giá đã được xác định là một lĩnh vực chuyên môn, do các cơ quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành. Đối tượng của hoạt động thẩm định giá được xác định rõ là tất cả các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Quy định như vậy cũng phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2013). Theo đó, giá trị thẩm định là một quan điểm về mức giá có khả năng lớn nhất sẽ được trả cho tài sản khi giao dịch hoặc là về lợi ích kinh tế của việc sở hữu tài sản. Thẩm định giá đòi hỏi việc vận dụng các kỹ năng và khả năng đưa ra các đánh giá xác đáng. Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện bởi doanh nghiệp thẩm định giá với các thẩm định viên về giácó những kỹ năng chuyên môn phù hợp, có kinh nghiệm và kiến thức về đối tượng thẩm định giá, thị trường giao dịch của tài sản này, cũng như mục đích của việc thẩm định giá.

20.2. Hệ thống pháp luật về thẩm định giá

Cùng sự ra đời của Luật Giá số 11/2012/QH13 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2013), cơ sở pháp lý cao nhất của nghề thẩm định giá đã được hoàn thiện và nâng lên một bước phát triển mới. Hướng dẫn Luật Giá 2012,có ba Nghị định hướng dẫn, bao gồm: Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá; Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn.

Thông tư hướng dẫn ba Nghị định trên đã được Bộ Tài chính ban hành, góp phần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về giá và thẩm định giá, gồm Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ;Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28/4/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ; Thông tư số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ; Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Trên cơ sở Luật Giá và các văn bản hướng dẫn luật, các quy định về thẩm định giá được chia thành các lĩnh vực chính: quản lý nhà nước về thẩm định giá, quy định đối với thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định giá nhà nước và các tiêu chuẩn thẩm định giá. Các nội dung này được trình bày cụ thể như sau:

20.2.1. Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Điều 8 Luật Giá quy định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá như: Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá trên phạm vi cả nước; Bộ Tài chính thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá; Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá trong lĩnh vực được pháp luật quy định; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá tại địa phương. Cụ thể hơn tại Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định rõ về việc phân quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá: Bộ Tài chính quản lý nhà nước về thẩm định giá và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và theo thẩm quyền, đồng thời, Bộ Tài chính cũng có trách nhiệm quy định mẫu, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thay cho việc Thông báo doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hiện nay; các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có nhiệm vụ phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo quy định về phân cấp quản lý tài sản nhà nước (Điều 5). Việc quy định như vậy nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá đối với Bộ, ngành và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; đồng thời cũng tạo sự chủ động cho các bộ, ngành, địa phương trong quá trình phân công cơ quan chịu trách nhiệm thẩm định giá tài sản nhà nước thuộc phạm vi quản lý, có tác động tích cực trong việc nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý; góp phần nâng cao hiệu quả, hiệu lực và vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá.

Nội dung và thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá được quy định cụ thể tại Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, cụ thể: (1) Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam; (2) Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; (3) Quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý và tổ chức thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; (4) Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá; (5) Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế về thẩm định giá. Trong đó, nội dung (3) “quản lý, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá” là một điểm mới về cách thức quản lý thẩm định giá của nhà nước là quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước. Ngoài ra, Luật Giá cũng quy định về thẩm định giá tài sản Nhà nước thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được pháp luật quy định; thu thập, tổng hợp, phân tích và dự báo giá thị trường trong nước và thế giới để xây dựng cơ sở dữ liệu giá phục vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá.

Trách nhiệm quản lý nhà nước về công khai trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính các nội dung quản lý doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề, khoản 4 Điều 5 Thông tư 38/2014/TT-BTC quy định các nội dung cần công khai bao gồm: (i) Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc bị cảnh báo về điều kiện kinh doanh, (ii) Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá tạm ngừng kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, chấm dứt kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Về nội dung cơ sở dữ liệu thẩm định giá, Bộ Tài chính, các Bộ quản lý ngành, lĩnh vực ở trung ương và các Sở Tài chính ở địa phương có trách nhiệm xây dựng, khai thác và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá phục vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực ngành, địa phương và thuộc phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình; cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân khác khi có nhu cầu theo quy định của pháp luật; lập dự toán ngân sách phục vụ cho việc xây dựng, khai thác và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của đơn vị theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá phục vụ hoạt động nghiệp vụ của doanh nghiệp. Bộ Tài chính xây dựng, khai thác và vận hành Trung tâm cơ sở dữ liệu quốc gia về giá và thẩm định giá, hướng dẫn việc thu thập, cập nhật, cung cấp thông tin về giá và thẩm định giá phục vụ nhiệm vụ quản lý nhà nước và thực hiện chế độ bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật. Các Bộ quản lý ngành, lĩnh vực, Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm báo cáo, cập nhật thông tin vào hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thẩm định giá. Đây là quy định mới nhằm quản lý thống nhất hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu trong cả nước, đảm bảo thông tin được minh bạch, công khai, nhờ đó công tác thẩm định giá được tin học hóa đồng bộ xuyên suốt từ trung ương tới địa phương.

Về nội dung quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá gồm có: (i) đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá cho người có nhu cầu dự thi để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá; (ii) bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho cán bộ, công chức làm công tác thẩm định giá trong các cơ quan nhà nước; (iii) bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá (cập nhật kiến thức về thẩm định giá) cho thẩm định viên về giá hành nghề.

Thứ nhất, đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá cho người có nhu cầu dự thi để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá: Khóa đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá được tổ chức tập trung một kỳ liên tục hoặc nhiều kỳ nhưng không kéo dài quá 3 tháng cho một khóa học. Thời lượng tối thiểu cho một khóa đào tạo được quy định là 160 giờ, bao gồm nội dung ôn tập và kiểm tra đánh giá kết quả học tập. Nội dung đào tạo gồm có 7 môn: Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá, Nguyên lý hình thànhgiá cả thị trường, Nguyên lý căn bản về thẩm định giá, Thẩm định giá bất động sản, Thẩm định giá máy, thiết bị, Thẩm định giá doanh nghiệp và Thẩm định giá tài sản vô hình. Đơn vị tổ chức đào tạo sử dụng Tài liệu đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính phát hành thống nhất trong cả nước, đồng thời, có trách nhiệm cập nhật những nội dung, quy định mới của nhà nước liên quan đến lĩnh vực giá và thẩm định giá trong quá trình giảng dạy. Kết thúc khóa đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, học viên được kiểm tra đánh giá kết quả học tập và được cấp Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá nếu đạt yêu cầu. Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá dùng để đăng ký dự thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá.

Thứ hai, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho cán bộ, công chức làm công tác thẩm định giá trong các cơ quan nhà nước: Khóa bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá được tổ chức tập trung một kỳ liên tục nhưng không kéo dài quá 2 (hai) tuần cho một khóa học. Thời lượng tối thiểu cho một khóa bồi dưỡng là 44 giờ, bao gồm nội dung ôn tập và kiểm tra đánh giá kết quả học tập. Kết thúc khóa bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, học viên được kiểm tra đánh giá kết quả học tập và được cấp Chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá. Chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá được sử dụng trong việc tham gia Hội đồng thẩm định giá của nhà nước.

Thứ ba, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá (cập nhật kiến thức về thẩm định giá) cho thẩm định viên về giá hành nghề: Nội dung cập nhật kiến thức gồm các quy định của pháp luật về giá, thẩm định giá và pháp luật khác có liên quan đến hoạt động thẩm định giá của Việt Nam và quốc tế được cập nhật trong năm; kỹ năng quản lý, kinh nghiệm thẩm định giá, các trường hợp, ví dụ về thẩm định giá; Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và đạo đức nghề nghiệp. Thời gian cập nhật kiến thức tối thiểu là 20 giờ của năm trước liền kề tính đến thời điểm đăng ký hành nghề thẩm định giá. Đặc biệt, thẩm định viên về giá hành nghề tham dự Hội nghị chính thức Hiệp hội các thẩm định viên về giá ASEAN (AVA) mà trong chương trình Hội nghị có nội dung Hội thảo chuyên đề về thẩm định giá được tính là đã tham dự đủ 20 giờ cập nhật kiến thức. Thẩm định viên về giá đã tham dự đủ số giờ cập nhật kiến thức theo quy định thì được Thủ trưởng đơn vị tổ chức cập nhật kiến thức cấp Giấy chứng nhận cập nhật kiến thức về thẩm định giá. Giấy chứng nhận cập nhật kiến thức về thẩm định giá là một trong những điều kiện để thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề thẩm định giá.

Các đơn vị được phép tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá gồm: Học viện, Trường Đại học có chuyên ngành đào tạo về thẩm định giá, Các đơn vị có chức năng đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính, Trường Bồi dưỡng cán bộ tài chính thuộc Bộ Tài chính và Trung tâm Dữ liệu quốc gia và Dịch vụ về giá trực thuộc Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính). Đơn vị tổ chức đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá chỉ được phép tổ chức đào tạo, cấp Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá sau khi đã thực hiện đăng ký với Bộ Tài chính và được Bộ Tài chính chấp thuận bằng văn bản về việc đào tạo của mình. Bộ Tài chính cũng quy định cụ thể về quyền và trách nhiệm của đơn vị tổ chức đào tạo; trình tự tổ chức đào tạo; tiêu chuẩn giảng viên tham gia đào tạo và nội dung, chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá.

Các đơn vị được phép tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá phải gửi hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng đến Bộ Tài chính trong thời hạn 5 ngày làm việc; thực hiện việc lấy ý kiến đánh giá của học viên trên Phiếu đánh giá chất lượng khóa học; gửi báo cáo kết quả tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá đến Bộ Tài chính trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc khóa đào tạo. Bộ Tài chính có trách nhiệmtiếp nhận, xem xét hồ sơ, ra văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận cho các đơn vị được tổ chức đào tạo theo quy định; giám sát, kiểm tra việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật; Định kỳ hoặc đột xuất, kiểm tra việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá của các đơn vị đào tạo, bồi dưỡng. Bộ Tài chính cũng là đơn vị chủ trì biên soạn tài liệu và quản lý thống nhất việc phát hành tài liệu đào tạo bồi dưỡng thẩm định giá trong cả nước.

Điều 21 Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ quy định về hành vi vi phạm đối với tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá như: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với các tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá có một trong các hành vi: Không gửi hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định của pháp luật trong vòng 30 ngày kể từ hạn cuối hoặc ngày phải gửi hồ sơ;không bổ sung các tài liệu còn thiếu liên quan đến việc tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng theo yêu cầu bằng văn bản của Bộ Tài chính sau 15 ngày làm việc kể từ hạn nộp bổ sung tài liệu; không gửi báo cáo kết quả tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá đến Bộ Tài chính sau 30 ngày kể từ ngày kết thúc khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; vi phạm quy định về lưu giữ hồ sơ liên quan đến các khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.

Nghị định 109/2013/NĐ-CP cũng quy định phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với các tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá có một trong các hành vi vi phạm quy định về trình tự, nội dung, chương trình và thời gian học; bố trí giảng viên không đáp ứng điều kiện theo quy định. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với các tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá có một trong các hành vi cấp chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho những người có tham gia khóa học nhưng không đạt yêu cầu theo quy định hoặc cấp chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho những người thực tế không tham gia khóa học.

Ngoài ra, Nghị định 109/2013/NĐ-CP nêu trên còn có các biện pháp xử phạt bổ sung đối với các hành vi trên tùy theo từng mức độ vi phạm và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như hủy chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ về thẩm định giá và buộc nộp vào ngân sách nhà nước số tiền thu lợi do vi phạm hành chính.

Về nội dung tổ chức thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá:

Được quy định tại Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính về việc tổ chức thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá, theo đó hướng dẫn cụ thể điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP. Thông tư cũng quy định cụ thể về thành phần Hội đồng thi thẩm định viên về giá; chế độ làm việc, trách nhiệm, quyền hạn của từng thành viên trong Hội đồng thi.

Thông tư cũng quy định về trách nhiệm của người sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá, cụ thể: không được sửa chữa, tẩy xóa lên bề mặt hoặc nội dung của thẻ; không được cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và Thẻ thẩm định viên về giá của mình để thực hiện các hoạt động thẩm định giá; không được sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không quy định.

Bên cạnh đó, người được cấp Thẻ thẩm định viên về giá bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai, địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp Giấy xác nhận đã cấp Thẻ thẩm định viên về giá. Đây là điểm khác biệt so với quy định trước đây tại Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC là được cấp lại Thẻ thẩm định viên về giá.

Đối với các hành vi như: Sửa chữa, giả mạo hoặc gian lận về lý lịch; Sửa chữa, giả mạo hoặc gian lận về bằng cấp, chứng chỉ để đủ điều kiện dự thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá; Kê khai không trung thực về quá trình và thời gian làm việc, kinh nghiệm công tác trong hồ sơ để đủ điều kiện dự thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định; Thi hộ người khác hoặc nhờ người khác thi hộ trong kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá hoặc một số trường hợp khác theo quy định của pháp luật khi bị phát hiện sẽ bị thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Thông tư này.Ngoài ra, Thông tư 46/2014/TT-BTC cũng quy định về xử lý vi phạm đối với thí sinh và xử lý vi phạm đối với người tham gia công tác tổ chức thi.

Bộ Tài chính là cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá trong trường hợp thẩm định viên có hành vi vi phạm nêu trên. Đồng thời, đối với hành vi “Giả mạo, thuê, mượn Thẻ thẩm định viên về giá” thẩm định viên có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng và tước có thời hạn từ 50 ngày đến 70 ngày Thẻ thẩm định viên về giá (Điều 19 Nghị định số 109/2013/NĐ-CP).

20.2.2. Các quy định đối với thẩm định viên về giá

20.2.2.1. Tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá

Công dân Việt Nam muốn trở thành Thẩm định viên về giá phải đảm bảo đủ 6 tiêu chuẩn sau:

Một là, có năng lực hành vi dân sự.

Hai là, có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.

Ba là, có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.

Bốn là, có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định ở trên.

Năm là, có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp: (i) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; (ii)Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.

Sáu là, có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp. Ngày 16/4/2014,Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 46/2014/TT-BTC quy định về việc tổ chức thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá, theo đó, quy định điều kiện, trình tự đăng ký dự thi, nội dung thi, môn thi đối với người đăng ký dự thi lấy Thẻ thẩm định viên về giá. Đồng thời quy định về môn thi đạt yêu cầu, bảo lưu và hủy bỏ kết quả thi như: điểm thi đạt yêu cầu từ 5 điểm trở lên và được bảo lưu trong hai kỳ thi liên tục tính từ kỳ thi thứ nhất. Sau hai kỳ thi liên tục tính từ kỳ thi thứ nhất, người dự thi có điểm thi của 01 trong 06 môn thi không đạt yêu cầu thì bị hủy toàn bộ kết quả thi. Người dự thi đạt điểm thi theo quy định thì được Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét quyết định cấp Thẻ thẩm định viên về giá có giá trị không thời hạn và dùng để đăng ký hành nghề thẩm định giá. Bên cạnh đó, người được cấp Thẻ thẩm định viên về giá bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai, địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp Giấy xác nhận đã cấp Thẻ thẩm định viên về giá. Đây là điểm khác biệt so với quy định trước đây tại Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC là được cấp lại Thẻ thẩm định viên về giá.

20.2.2.2. Thẩm định viên về giá hành nghề

a)Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá

Người có đủ các điều kiện sau thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá: (i) có Thẻ thẩm định viên về giá; (ii) có đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá. Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá.

Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá, bao gồm: (i) Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật Giá; (ii) Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân; (iii) Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc; (iv) Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên; (v) Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt; (vi) Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.

b) Đăng ký hành nghề đối với thẩm định viên về giá

Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thẩm định giá phải đăng ký hành nghề tại một doanh nghiệp thẩm định giá. Thẩm định viên về giá không được thực hiện đăng ký hành nghề hoặc hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên.

Hồ sơ đăng ký hành nghề bao gồm các thành phần cụ thể như: Giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá của các thẩm định viên đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp được doanh nghiệp xác nhận theo Mẫu do Bộ Tài chính quy định; Bản sao chứng thực Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; Bản sao chứng thực hoặc sao y bản chínhvăn bản về việc chấm dứt hợp đồng lao động tại doanh nghiệp cũ đối với trường hợp thẩm định viên về giá hành nghề chuyển sang đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp khác; Giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề theo quy định của Bộ Tài chính; Giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam còn thời hạn tối thiểu 02 tháng đối với thẩm định viên về giá là người nước ngoài; Bản sao Hợp đồng lao động hoặc Phụ lục hợp đồng lao động (nếu có) của các thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp;

Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) quản lý danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá thông qua doanh nghiệp thẩm định giá.Thẩm định viên về giá không có tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá được Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo (hàng năm) thì không được hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp và không được ký chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp.

20.2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề

a) Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề

-Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

-Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;

-Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;

-Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;

-Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;

-Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

b) Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề

– Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

– Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;

– Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;

– Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;

– Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;

– Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;

– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Để hướng dẫn Luật Giá, cùng với Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn. Theo đó, thẩm định viên về giá sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tùy theo mức độ vi phạm của mỗi hành vi. Các hành vi vi phạm cụ thể được quy định tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP nêu trên và Thông tư số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 hướng dẫn Nghị định liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá như: Tiết lộ hồ sơ thông tin khách hàng, nhận tiền, không áp dụng đúng hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá, đăng ký hành nghề tại 2 doanh nghiệp trở lên, làm sai lệch hồ sơ tài sản dẫn tới sai lệch kết quả thẩm định giá…. Ngoài phạt tiền, Nhà nước cũng quy định những trường hợp bị tước có thời hạn Thẻ thẩm định viên về giá và phải nộp ngân sách nhà nước số tiền thu lợi bất chính.

c) Các trường hợp thẩm định viên không được thẩm định giá

Thẩm định viên về giá không được hành nghề thẩm định giá trong trường hợp thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá. Quy định này nhằm đảm bảo tính khách quan, trung thực khi thẩm định viên đưa ra kết luận về mức giá cuối cùng. Đồng thời, đảm bảo quyền lợi của khách hàng sử dụng kết quả thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quản thẩm định giá (nếu có).

20.2.3. Các quy định đối với doanh nghiệp thẩm định giá

Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá, được thành lập và hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phầntheo quy định của Luật Doanh nghiệp.

20.2.3.1. Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá

Tổ chức, cá nhân được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá khi có đủ 02 điều kiện sau đây: là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp và có Giấy chứng nhận đủ điều kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp.

Đối với tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam, pháp luật quy định tổ chức thẩm định giá nước ngoài được thành lập, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá hợp pháp tại nước sở tại thì được góp vốn với doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam để thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần để kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.

Tỷ lệ vốn góp của tổ chức thẩm định giá nước ngoài và người đại diện của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tham gia góp vốn thực hiện theo quy định sau:

(i) Thành viên là tổ chức được góp tối đa 35% vốn điều lệ của công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá hai thành viên trở lên. Cổ đông sáng lập là tổ chức được góp tối đa 35% vốn điều lệ của công ty cổ phần thẩm định giá. Trường hợp có nhiều tổ chức góp vốn thì tổng số vốn góp của các tổ chức tối đa bằng 35% vốn điều lệ của công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá hai thành viên trở lên, công ty cổ phần thẩm định giá.

(ii) Người đại diện của thành viên là tổ chức quy định ở trên phải là thẩm định viên về giá và phải đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá mà tổ chức tham gia góp vốn; đồng thời không được tham gia góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá đó với tư cách cá nhân, không được là đại diện của tổ chức góp vốn thành lập doanh nghiệp thẩm định giá khác.

Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như mở rộng thị phần của mình trên thị trường doanh nghiệp thẩm định giá thường thành lập các chi nhánh, văn phòng giao dịch. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó.

20.2.3.2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

Hiện nay có 5 loại hình doanh nghiệp được kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, tương ứng với mỗi loại hình doanh nghiệp thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cũng khác nhau, cụ thể:

a) Quy định đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải đủ các điều kiện sau: (i) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; (ii) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu; (iii) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

b) Quy định đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên

Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên phải đủ các điều kiện sau: (i) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; (ii) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn; (iii) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp; (iv) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

c) Quy định đối với Công ty hợp danh

Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Công ty hợp danh phải đủ các điều kiện sau: (i) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; (ii) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh; (iii) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

d) Quy định đối với Doanh nghiệp tư nhân

Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Doanh nghiệp tư nhân phải đủ các điều kiện sau: (i) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; (ii) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân; (iii) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

e) Quy định đối với Công ty cổ phần

Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Công ty cổ phần phải đủ các điều kiện sau: (i) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; (ii) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập; (iii) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp; (iv) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

20.2.3.3. Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá

(1) Thực hiện thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

(2) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước.

(3) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

(4) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá mà có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là:Thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá; hoặc người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, là kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của tổ chức là khách hàng thẩm định giá.

(5) Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của đơn vị được thẩm định giá đồng thời là người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá.

(6) Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá có các mối quan hệ là: (i) cùng một cá nhân hoặc doanh nghiệp, tổ chức thành lập hoặc tham gia thành lập; hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ – công ty con; (ii) Có mối quan hệ điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức giữa hai đơn vị; (iii) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu sự điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức của một bên khác; (iv) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.

(7) Doanh nghiệp thẩm định giá đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động thẩm định giá.

20.2.3.4. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

Theo quy định của pháp luật hiện hành doanh nghiệp thẩm định giá có quyền cung cấp dịch vụ thẩm định giá khi được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và có các quyền tương ứng như đối với doanh nghiệp, cụ thể: (i) Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng; (ii) Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá; (iii) Đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài; (iv) Tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật; (v) Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá; (vi) Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng; (vii) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, Doanh nghiệp thẩm định giá cũng có các nghĩa vụ như: (i)Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và Luật doanh nghiệp; (ii) Cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết; (iii) Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá; (iv) Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp; (v) Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá; (vi) Quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý; (vii) Thực hiện chế độ báo cáo; (viii)Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá; (ix) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật như xây dựng quy trình và thực hiện kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp theo quy định tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Riêng đối với việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp là quy định bắt buộc trong hoạt động của công ty thẩm định giá nhằm tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá. Việc doanh nghiệp tiến hành mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp được thực hiện và hạch toán theo quy định của Pháp luật.

Tương tự với thẩm định viên về giá, Chính phủ cũng quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:

– Mức thấp nhất là từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với các hành vi chậm thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính sau thời gian 20 ngày đối với các trường hợp như: không đảm bảo các điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định, có sự thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận này, thay đổi danh sách thẩm định viên về giá hành nghề…

– Mức cao nhất là từ 220.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng đối với hành vi làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc làm sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn đến thẩm định giá cao hơn hoặc thấp hơn 10% đối với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá.

Ngoài ra đối với các hành vi xâm phạm tới lợi ích của khách hàng hoặc làm ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá như:

(i) Thực hiện thẩm định giá mà không có hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá đồng thời cũng không có văn bản yêu cầu thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá;(ii) Phát hành Chứng thư thẩm định giá hoặc Báo cáo thẩm định giá không có đủ các thông tin cơ bản theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam mức phạt tiền có thể từ 20.000.000 đồng lên đến 30.000.000 đồng tùy vào các tình tiết tăng nặng giảm nhẹ.

(i) Tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;(ii) Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật;(iii) Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá khi không được sự đồng ý của khách hàng thẩm định giá hoặc không được pháp luật cho phép mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng lên đến 40.000.000 đồng tùy vào các tình tiết tăng nặng giảm nhẹ.

20.2.4. Thẩm định giá nhà nước

Điều 31, Điều 44 và Điều 45 Luật Giá đã quy định tài sản, phạm vi và phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, trong đó quy định các trường hợp thẩm định giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, cụ thể:

“Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:

1. Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;

2. Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;

3. Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;

4. Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đồng thời, Điều 46 của Luật Giá giao Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước và nội dung này được quy định cụ thể tại Mục 4 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP.

Các điều từ Điều 23 đến Điều 27 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước và quyền, nghĩa vụ của thủ trưởng, công chức cơ quan nhà nước khi thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước, cụ thể quy định về: yêu cầu thẩm định giá tài sản; tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá tài sản; trình tự thẩm định giá tài sản; quyền, nghĩa vụ của thủ trưởng, công chức cơ quan nhà nước khi thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước; lập và lưu trữ hồ sơ thẩm định giá tài sản.

Điều 28 và Điều 29 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định cụ thể về thành phần Hội đồng thẩm định giá tài sản được phân chia theo các cấp: Bộ Tài chính, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ, cơ quan khác của trung ương; cấp tỉnh, cấp huyện; cơ quan, tổ chức, đơn vị. Trong đó, Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất một thành viên đã qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính hoặc đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá. Khoản 4 Điều 21 Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cũng đã quy định đối với cán bộ, công chức có Chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; cán bộ, công chức có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp và cán bộ, công chức đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá được tham gia Hội đồng thẩm định giá. Đối với cán bộ, công chức ngoài việc được bồi dưỡng nội dung kiến thức nghiệp vụ và pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá còn được đào tạo chuyên sâu về pháp luật áp dụng trong lĩnh vực hoạt động thẩm định giá nhà nước.

Các Điều 30, Điều 31 và Điều 32 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định quyền và nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá và thành viên Hội đồng thẩm định giá, các trường hợp không được tham gia Hội đồng thẩm định giá tài sản Nhà nước và chi phí thẩm định giá tài sản nhà nước.

Ngoài ra, Điều 12 Thông tư số 38/2014/TT-BTC có hướng dẫn cụ thể hóa Khoản 1 Điều 32 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP về chi phí phục vụ hoạt động thẩm định giá của cơ quan nhà nước bao gồm nội dung chi và mức chi như: chi công tác phí trong và ngoài nước, chi tổ chức các cuộc hội nghị; chi làm đêm, thêm ngoài giờ, chi thuê tổ chức giám định thực hiện việc giám định tình trạng kinh tế – kỹ thuật, chi mua thông tin, dịch tài liệu, mua văn phòng phẩm, chi xăng xe, thuê phương tiện phục vụ công tác. Đồng thời, hàng năm, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định giá lập dự toán ngân sách phục vụ hoạt động thẩm định giá của cơ quan trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong năm phát sinh các nhiệm vụ đột xuất được lập bổ sung dự toán và việc thanh toán kinh phí thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách nhà nước, đảm bảo nguyên tắc tiết kiệm, hiệu quả, chống lãng phí.

20.2.5. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được xây dựng trên cơ sở vận dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) trong điều kiện pháp luật, kinh tế và xã hội của Việt Nam. Cùng với sự ra đời của Luật Giá 2012 và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, trên cơ sở tiếp thu Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2013, Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được sửa đổi về cơ bản. Các tiêu chuẩn thẩm định giá từ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 13 đã được ban hành tại Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04, Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 và Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13. Cụ thể:

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá từ 2014

TC TĐG được thay thế

TC TĐG1

Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá

TC TĐG 3

TC TĐG2

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

TC TĐG 1

TC TĐG3

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản

TC TĐG 2

TC TĐG4

Nguyên tắc kinh tế của hoạt động thẩm định giá

TC TĐG 6

TC TĐG5

Quy trình thẩm định giá

TC TĐG 5

TC TĐG6

Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

TC TĐG 4

TC TĐG7

Phân loại tài sản thẩm định giá

TC TĐG 12

TC TĐG 13

Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản vô hình

Các tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) đang có hiệu lực và dự kiến sẽ được thay thế bao gồm: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 (Phương pháp so sánh), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 (Phương pháp chi phí), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 (Phương pháp thu nhập), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 (Phương pháp thặng dư), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 (Phương pháp lợi nhuận).Trong năm 2015, Cục Quản lý giá dự kiến sẽ trình Lãnh đạo Bộ Tài chính ban hành các Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8 (Cách tiếp cận từ thị trường), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 9 (Cách tiếp cận từ chi phí ), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 (Cách tiếp cận từ thu nhập), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 (Thẩm định giá bất động sản), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 (Thẩm định giá doanh nghiệp).

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá có quy định các tiêu chuẩn đạo đức và chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá bao gồm: độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai – minh bạch, năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tư cách nghề nghiệp và tuân thủ chuyên môn. Theo đó, thẩm định viên phải độc lập, không bị phụ thuộc lợi ích vật chất, tinh thần, có chính kiến rõ ràng, trung thực về trình độ, kinh nghiệm, không được tiết lộ các thông tin thu thập được trong quá trình thẩm định giá mà chưa được công bố rộng rãi. Ngoài ra, doanh nghiệp thẩm định giá còn cần tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia các lớp nâng cao kiến thức chuyên ngành, mua bảo hiểm hoặc trích lập quỹ dự phòng. Tiêu chuẩn cũng quy định doanh ngiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá có quyền tham gia Hội thẩm định viên về giá.

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 quy định về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Trong đó, giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Tiêu chuẩn thẩm định giá số 3 quy định về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Giá trị phi thị trườnglà mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào: đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế, và các loại giá trị phi thị trường khác.

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 quy định về các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt đông thẩm định giá. Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai. Nội dung này về cơ bản không thay đổi nhiều về nội dung so với quy định trước đây tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 6 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 quy định về quy trình thẩm định giá. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước cơ bản như sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Tại bước một, thẩm định viên cần xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá; xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá (khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết); xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá trên cơ sở văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá; xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Trong trường hợp tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá thẩm định viên có thể đưa các giả thuyết đặc biệt tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan. Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này. Ngoài ra, thẩm định viên cần phải trực tiếp đi khảo sát hiện trường để trực tiếp nắm bắt thông tin và có quan điểm độc lập, chính xác về giá trị tài sản thẩm định giá. Các thông tin thu thập được cần được lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá. Hồ sơ thẩm định giá bao gồm các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng.

Tại bước hai về lập kế hoạch thẩm định giá thẩm định viên cần xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch bao gồm: xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc; xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá; xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh; xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá; xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện; xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực; xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Tại bước ba, thẩm định viên tiến hành khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ. Ngoài ra, thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết. Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).

Tại bước bốn là phân tích thông tin, thẩm định viên cần phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng, bao gồm: phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật); phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá, sự thay đổi của chính sách, pháp luật, sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác; phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.

Tại bước thứ năm về xác định giá trị tài sản thẩm định giá, thẩm định viên xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá. Các phương pháp này được lựa chọn trên cơ sở mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị, thông tin sẵn có, quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá và quy định khác của pháp luật có liên quan. Thẩm định viên cần áp dụng từ 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên, ngoại trừ các trường hợp sau: (i) Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá; (ii) Không có đủ thông tin để áp dụng 02 phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.

Tại bước cuối cùng, thẩm định viên cần lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan,

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 quy định về Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá. Trong đó có các quy định cụ thể về các nội dung cơ bản cần có đối với Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá, cũng như mẫu chứng thư thẩm định giá và mẫu báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá; đồng thời, phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản. Báo cáo thẩm định giá phải gồm những nội dung cơ bản như: Thông tin cơ bản về tài sản thẩm định giá, khách hàng thẩm định giá, đơn vị thẩm định giá; căn cứ pháp lý để thẩm định giá; đặc điểm của tài sản thẩm định giá; giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá tài sản; kết quả khảo sát thực địa; những lập luận về mức giá cuối cùng; phương pháp thẩm định giá; hạn chế của kết quả thẩm định giá; tên và chữ ký của thẩm định viên. Ngoài ra, tiêu chuẩn cũng quy định cụ thể các loại tài liệu cần lưu giữ dưới dạng bản giấy (lưu trữ trong thời hạn 10 năm) và các loại tài liệu cần lưu trữ điện tử (lưu trữ vĩnh viễn).

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 đưa ra một số tiêu chí để phân loại tài sản, cụ thể: (i) Phân loại theo khả năng di dời, tài sản được chia thành: bất động sản và động sản;(ii) Phân loại theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính.Trong doanh nghiệp việc phân chia các loại tài sản để tiến hành thẩm định giá có thể tuân theo một hoặc một vài tiêu chí khác nhau. Thẩm định viên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thực tế (loại hình doanh nghiệp, đặc điểm về quản lý, ngành nghề sản xuất kinh doanh,…) để thực hiện phân loại tài sản của doanh nghiệp cho phù hợp.

Việc tiến hành thẩm định giá được tiến hành theo một số cách tiếp cận và phương pháp khác nhau, có 03 cách tiếp cận chính là: thị trường, chi phí và thu nhập. Đối với tài sản vô hình, các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được nêu chi tiết hơn tại Tiêu chuẩn số 13, bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với cách tiếp cận từ thu nhập, có ba phương pháp thẩm định giá gồm: Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, Phương pháp lợi nhuận vượt trội và Phương pháp thu nhập tăng thêm.

(i) Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình. Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).

(ii) Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này. Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.

(iii) Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, phí, lệ phí, hóa đơn;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ
Thông tư số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ
Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá
Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá
Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);

…

QUY ĐỊNH CỦA LUẬT GIÁ VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ – Đào Tạo MOF