KIẾN THỨC CĂN BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Dành cho người mới vào nghề!

KIẾN THỨC CĂN BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

————-&————–

I. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất như Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó.

II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Các giao dịch về bất động sản có thể là mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…

2. Những đặc trưng của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có những đặc trưng cơ bản sau:

Thị trường BĐS chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền
Thị trường mang tính địa phương
Thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị.
Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác.
Tính thanh khoản thấp.
Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

III. ĐẤT ĐAI ĐƯỢC PHÂN LOẠI THEO CÁC NHÓM NHƯ SAU (Mục đích sử dụng đất)

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, đất đồng cỏ dung vao chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác); Đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng); Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất làm muối; Đất nông nghịêp khác

2. Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất ở (đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất thổ cư); Đất chuyên dung (đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất sản xuất kinh doanh, đất tôn giáo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất song ngòi kênh rạch, đất phi nông nghiệp khác)

3. Nhóm đất chưa sử dụng: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, Núi đá không có rừng cây

Theo công việc thực tế chung ta chỉ cần hiểu đơn giản mục đích sử dụng đất thường gặp như sau

IV. CÁC MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THƯỜNG HAY GẶP:

1. Đất thổ cư hay còn gọi là đất ở tại nông thôn (đất nằm thuộc vùng nông thôn); đất ở tại đô thị (đất nằm ở khu vực thị trấn, thị xã hoặc thành phố, khu vực trung tâm): Đây là loại đất sử dụng cho mục đích để làm nhà ở, nhà hàng, khách sạn, căn hộ, chung cư, cao ốc văn phòng …Nó có giá trị cao nhất so với các loại đất có mục đích sử dụng khác. Đất thổ cư có thời hạn sử dụng là lâu năm (lâu dài)

2. Đất chuyên dung hay còn gọi là đất sản xuất kinh doanh: Đây là loại đất thường đuợc sử dụng cho mục đích xây dựng nhà xưởng, nhà kho, nhà máy phục vục cho việc sản xuất kinh doanh

Thời hạn sử dụng chia thành 2 loại thời hạn:

+ Thời hạn sử dụng lâu dài: Đây là trường hợp đất này trước đây có mục đích sử dụng là đất thổ (đất ở) và sau này được người chủ sở hữu đất sử dụng cho mục đích làm nơi sản xuất hoặc kinh doanh nên phải chuyển mục dích sang đất Sản Xuất Kinh doanh nhưng thời hạn sử dụng vẫn là lâu dài (trường hợp này sau này chủ sở hữu không muốn làm sản xuất kinh doanh nữa có thể chuyển lại thành đất ở mà không phải đóng thêm tiền chuyển mục đích sử dụng)

+ Thời hạn sủ dụng đúng của đất sản xuất kinh doanh là 50 năm.

Giá trị: Thông thường giá trị của đất có mục đích sản xuất kinh doanh thấp hơn nhiều so với đất ở (bằng 70% đất ở)

3. Đất nông nghiệp bao gồm:

a. Đất trồng cây lâu năm: Đây là loại đất có thời hạn sử dụng từ 50 năm trở lại. Đất nầy có gí trị cao hơn đất có thời hạn 20 năm.

b. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản: Đây là loại đất có thời hạn sử dụng từ 20 năm trở lại. Giá trị thấp nhất so với các mục đích sử dụng đất

V. PHÂN LOẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT (Nhà ở, Căn hộ/chung cư, nhà hàng, khách sạn, cao ốc, nhà kho – xửong..)

Đối với nhà chia ra làm 5 loại:

1. Nhà tạm: Nhà xây dựng tạm, có kết cầu đơn giản, có thời hạn sử dụng vài ba năm (loại này có thể xây dựng không cần giấy phép)

2. Nhà cấp 4: Nhà trệt hoặc có gác gỗ,thời hạn sử dụng nhà này tối đa là 20 năm

3. Nhà cấp 3: Nhà 1 trệt, 1 lầu trở xuống, thời hạn sử dụng nhà này tối đa là 40 năm

4. Nhà cấp 2: Nhà 1 trệt, 2 lầu trở xuống, thời hạn sử dụng tối đa là 60 năm

5. Nhà cấp 1: Nhà từ 3 lầu trở lên, có thời hạn sử dụng từ 80 năm – 100 năm

Chưng cư cao tầng, cao ốc văn phòng, khách sạn cao tầng có thời hạn sử dụng từ 100 năm trở lên

VI. Ý NGHĨA CỦA CÁC LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Sổ đỏ cũ: Đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là loại giấy tờ Nhà nước cấp cho việc công nhận quyền sủ dụng đất.

2. Sỏ đỏ mới, sổ này sẽ có tiêu đề trang bìa như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, đây là giấy tờ Nhà nước cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (nếu trên đất có nhà sẽ được cập nhật vào sổ này)

3. Sổ hồng, sổ này thể hiện tiêu đề trang bìa như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đây là giấy tờ Nhà nước cấp chứng nhận quyền sở sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

4. Tờ khai lệ phí trước bạ: Thể hiện nghĩa vụ thuế của chủ sở hữu với cơ quan nhà nước (thường đi kèm với sổ hồng, sổ đỏ và thường không thể thiếu)

5. Tờ khai nộp tiền sữ dụng đất: Thể hiện nghĩa vụ tài chính về thuế nộp tiền sữ dụng đất với cơ quan Nhà nước (giấy tờ này cũng thường đi kèm sổ đỏ, sổ hồng, nhưng có vài nay nhà nước lưu giũ lại)

6. Bản vẽ hiện trạng đất, hiện trạng nhà: Giấy tờ thể hiện hình vẽ hiện trạng khuôn viên đất, nhà, vị trí hoặc thể hiện phần quy hoạch (có thể có hoặc đã có trong trang của sổ hồng, sổ đỏ nên không quan trọng)

7. Bản vẽ xin phép xây dựng (đây là bản vẽ hiện trạng nhà để xin cấp phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình trên đất)

8. Giấy phép xây dựng: Đây là loại giấy tờ khi xây dựng phải được cơ quan chức năng cấp giấy phép này thì công trình xây dựng mới có tính pháp lý cao và sau này mới được công nhận phần công trình).

9. Biên bản hoàn công: Thể hiện tính pháp lý về mặt nhà xây dựng phù hợp theo giấy phép xây dựng nên khi cơ quan chức năng xuống kiểm tra và xác nhận là phù hợp với giấy phép xây dựng (công trình xây dựng đã được hoàn công có nghĩa là công trình phần giá trị xây dựng được cơ quan nhà nước chấp nhận)

10. Hợp đồng mua bán: Thể hiện giao dịch tài sản được chuyển nhượng từ người này sang người khác (đối với tài sản có giao dịch mua bán qua lại)

11. Giấy nộp thuế thu nhập cá nhân: Trường hợp tài sản có giao dịch mua bán thì phải có giấy nộp thuế thu nhập cá nhân thể hiện cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

12. Tờ tờ trắng: Là loại giấy chứng nhận cũ do chế độ trước cấp cho chủ sở hữu (hiện tại loại giấy tờ này được nhà nước khuyến khích đổi sang chủ quyền mới)

VIII. BỘ GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẦY ĐỦ CỦA MỘT BẤT ĐỘNG SẢN:

1. Đối với đất có bộ giấy tờ hoàn chỉnh nhất bao gồm: Sổ đỏ + tờ khai lệ phí trước bạ + tờ khai nộp tiền sử dụng đất (tờ khai nộp tiền sử dụng đất có thể không có cũng được) + hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) của từng lần chuyển nhượng (nếu đã có mua bán nhưng chưa đổi sổ mới mà chỉ cập nhật vào trang bổ sung) + giấy nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu tài sản đã từng chuyển nhượng nhưng chưa cập nhật vào trang bổ sung)

2. Một bất động sản là Nhà đất có bộ giấy tờ hoàn chỉnh nhất bao gồm: Sổ hồng hoặc sổ đỏ mới + Tờ khai lệ phí trước bạ + tờ khai nộp tiền sử dụng đất + hợp đồng mua bán của từng lần chuyển nhượng (nếu đã có mua bán nhưng chưa đổi sổ mới mà chỉ cập nhật vào trang bổ sung) + giấy nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu tài sản đã từng chuyển nhượng nhưng chưa cập nhật vào trang bổ sung)

3. Một bất động sản là Nhà đất có bộ giấy tờ hoàn chỉnh trong trường hợp chưa cập nhật công nhận công trình xây dựng vào sổ thì có các loại giấy tờ đính kèm: Sổ đỏ mới, sổ hồng + Giấy phép xây dựng, bản vẽ xây dựng, biên bản hoàn công + tờ khai lệ phí trước bạ + tờ khai nộp tiền sử dụng đất + hợp đồng mua bán của từng lần chuyển nhượng (nếu đã có mua bán nhưng chưa đổi sổ mới mà chỉ cập nhật vào trang bổ sung) + giấy nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu tài sản đã từng chuyển nhượng nhưng chưa cập nhật vào trang bổ sung)

Chú ý: Do đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân và do nhà nước quản lý nên trên giấy luôn luôn được nhà nước cấp cho chủ sở hữu để là Chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải là sở hữu). Nhà thì được cấp là Chứng nhận sở hữu nhà.

Biên soạn rút kết:

(Mong muốn được sự góp ý nhằm mục đích xây dựng nội dung đầy đủ hoàn thiện hơn theo số 09 01 04 06 09 Mr Danh)