Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, nhà nước đã ban hành thống nhất một mẫu chung được áp dụng trong cả nước và lấy tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” – hay được người dân gọi là “Sổ hồng”.Trong bài viết này  Tư vấn Blue xin tư vấn trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013 :

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.

• Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Dự thảo hợp đồng (nếu có)
• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên.

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
• Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
• Tờ khai đăng ký thuế;
• Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
• Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017).

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thẩm quyền: Cơ quan thuế

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Lệ phí: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
• Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Khoản 4 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 08 năm 2013 hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân quy định thì cách tính thuế là:

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
• Cách 2:Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
  Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế;

Bước 5: Chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai

Bước 6: Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. (Thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai);

Bước 7: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; (Thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai)

Bước 8: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng kết đất đai (trường hợp nộp hồ sơ ở UBND xã thì đến UBND xã nhận).

Mọi vấn đề vướng mắc liên quan đến trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý vị hãy liên hệ Tư vấn Blue để được hỗ trợ tư vấn  miễn phí

Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất