Kinh doanh bất động sản là gì? 4 cách kinh doanh bạn nên biết

Hiện nay, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đang không ngừng lớn mạnh, đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, chính vì nhiều nhà đầu tư tham gia nên tính cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản rất khốc liệt. Nếu bạn mới “chân ướt, chân ráo” bước vào lĩnh vực này rất dễ thất bại “ngay từ vòng gửi xe” thậm chí trắng tay chỉ vì không nắm rõ kiến thức kinh doanh bất động sản, những vấn đề mang tính nguyên tắc hay kinh doanh bất động sản cần học những gì,…

Qua bài viết hôm nay tôi sẽ giúp bạn tìm hiểu khái niệm kinh doanh bất động sản là gì và định hướng cho bạn cách kinh doanh bất động sản đúng đắn để bạn có thể tự tin khi dấn thân vào lĩnh vực này.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

Kinh doanh bất động sản (kinh doanh bđs hay buôn bán bất động sản) là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Đọc thêm: Bất động sản là gì?

Ngành bất động sản là gì?

Ngành bất động sản (hay ngành kinh doanh bất động sản) là một ngành thuộc nhóm ngành kinh doanh, tại các trường đại học, chương trình sẽ cung cấp cho sinh viên các kiến thức về nền tảng kinh tế, tài chính, luật, kinh doanh và kiến thức kinh doanh bất động sản như môi giới, đầu tư và quản lý bất động sản.

1 số thuật ngữ trong kinh doanh bất động sản

1. Môi giới bất động sản: Là cá nhân hay tổ chức làm nhiệm vụ trung gian cho các bên mua và bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Để trở thành môi giới bất động sản hợp lệ thì cá nhân, tổ chức phải thành lập mô hình kinh doanh hợp pháp và đáp ứng yêu cầu về chính chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

2. Nhà, công trình xây dựng có sẵn: Được hiểu là công trình đã được xây dựng, hoàn thiện và đưa vào sử dụng

3. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Tức là nhà, công trình hiện vẫn còn đang xây dựng, chưa nghiệm thu và chưa đưa vào sử dụng

4. Tòa nhà hạng A, B và C: Đây là kí hiệu phân loại bất động sản văn phòng nằm trong khu vực trung tâm thành phố hay khu dân cư lớn. Tòa hạng A được xem là tòa văn phòng cao cấp nhất và hạng B và C tiêu chuẩn được được giảm dần, cụ thể:

• Tòa hạng A diện tích trên 10.000m2 và diện tích sàn 1.000m2.
• Tòa hạng B diện tích trên 5.000m2, diện tích sàn từ 500 – 1.000m2, đạt 75% sự tiện nghi của tòa hạng A.
• Tòa hạng C cần đạt 50% sự tiện nghi của tòa hạng A, diện tích sàn dưới 500m2.

5. Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các các hoạt động giao dịch như mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê lại các bất động sản hoặc các quyền về bất động sản

6. Quản lý bất động sản: Là thực hiện một, một số hay tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác hay định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hay người có quyền sử dụng đất

Cách kinh doanh bất động sản hiệu quả cho người mới bắt đầu

Dù bạn là người mới bắt đầu hay đã tham gia lĩnh vực này lâu năm thì chắc chắn bạn luôn muốn học hỏi và áp dụng những cách kinh doanh bất động sản tiết kiệm vốn và sinh lời cao.

Với kinh nghiệm kinh doanh bất động sản hơn 6 năm qua, tôi sẽ chia sẻ cho bạn 1 số phương pháp kinh doanh bất động sản cơ bản nhưng rất hiệu quả mà ngay cả những bạn có kinh nghiệm cũng sẽ bất ngờ.

1. Đầu tư bất động sản không cần vốn

Thực tế hiện nay không hẳn những người giàu mới sở hữu bất động sản, bạn có thể sử dụng chính sách đòn bẩy tài chính của nhà nước để tiến hành đầu tư bđs.

Bạn chỉ cần đến Ngân hàng chứng minh khả năng tài chính cá nhân, Ngân hàng có thể cho bạn vay tối đa 70% giá trị bất động sản, quyền sở hữu bất động sản lúc này sẽ là tài sản thế chấp của bạn cho Ngân hàng.

Sau đó, bạn tiếp tục cho thuê bất động sản hoặc rao bán để thu lợi nhuận.

Tuy nhiên, với phương pháp này vẫn có rủi ro do vay ngân hàng với giá trị tương đối lớn. Vậy nên, bạn có thể tham khảo thêm các phương pháp bên dưới.

2. Thuê nhà rồi cho thuê lại

Nếu bạn mới tập tành tham gia bất động sản thì phương pháp này tương đối an toàn và thu lợi nhuận đều đặn.

Bạn chỉ cần bỏ ra số vốn không quá lớn, thuê lại nhà nguyên căn ở nơi có nhu cầu thuê cao. Sau đó, dùng một ít vốn sửa sang nhà đầy đủ tiện nghi, nhìn bắt mắt khách hang, sau đó cho thuê lại nguyên căn hoặc thuê từng phòng để lấy lại lợi nhuận.

Đối với những bạn có nhiều vốn hơn thì có thể thuê đất sau đó xây dựng nhà trọ, căn hộ mini dành cho học sinh, sinh viên. Đây là hình thức tương đối ổn, tuy không hoàn vốn nhanh nhưng bạn có thể lấy lợi nhuận đều đặn hàng tháng.

3. Đầu tư đất nền

Đầu tư đất nền là phương pháp mà bạn sẽ không bị lỗ. Như bạn đã biết, quỹ đất càng ngày càng hạn hẹp, đặc biệt ở những thành phố lớn, chính vì thế bạn có thể dùng vốn để mua đất sở hữu.

Bạn có thể tận dụng thị trường mua đang mạnh để đầu tư vào đất nền thuộc nhiều dự án ở khu trung tâm hay đô thị. Đất nền lúc nào cũng có tính thanh khoản tốt hơn nhà nguyên căn, bên cạnh đó lợi nhuận thu về lại gấp 2 – 3 lần so với lãi suất ngân hàng.

Xem thêm: Đất đai là gì?

4. Mua bán nhà cũ

Mua bán nhà cũ cũng là phương pháp thích hợp cho những bạn “chân ướt, chân ráo” học kinh doanh bất động sản.

Thường nhà cũ được rao bán với giá tương đối rẻ nhưng khung sườn vẫn còn tốt. Sau khi bạn mua lại nhà cũ, tiến hành tái tạo, sửa sang tân trang dễ thu hút được khách hàng.

Phương pháp này bạn có thể thu được lợi nhuận mà không cần vốn lớn. Tuy nhiên, khi chọn mua nhà cũ, không nên chọn nhà ở xa trung tâm vì khả năng thanh khoản không lớn và pháp lý không chắc chắn.

Kinh doanh bất động sản cần học những gì?

Khi học kinh doanh bất động sản, bạn cần chú trọng tiếp thu những kiến thức sau:

1. Kiến thức về bất động sản

Nếu bạn đã dự định tham gia vào bất động sản thì phải tìm hiểu kiến thức về ngành nghề mà mình định hướng, ví dụ như khái niệm cơ bản, đặc điểm, các mô hình bđs phổ biến…

Khi đã sở hữu nền tảng kiến thức về bất động sản thì việc đầu tư, kinh doanh sẽ dễ dàng hơn.

2. Lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính

Tài chính luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu, bởi đầu tư bất động sản là tài sản có giá trị cao. Chính vì thế, khi quyết định lựa chọn sản phẩm bạn cần cân nhắc về tài chính và rủi ro.

Theo như những chuyên gia kinh doanh, bạn không nên vay ngân hàng quá 50% giá trị bđs để tránh áp lực trong việc trả lãi hàng tháng. Bên cạnh đó, bạn cần điều chỉnh dòng tiền phù hợp cho những đợt thanh toán kế tiếp tránh trường hợp bán tháo bất động sản gây thua lỗ.

3. Lên kế hoạch và tìm kiếm cơ hội

Thị trường bất động sản rất biến động, tùy vào những giai đoạn khác nhau mà bạn nên đề ra các chiến lược nhằm tăng khả năng sinh lãi.

Xác định chu kỳ bất động sản: Trong một vài trường hợp, những nhà bất động sản chấp nhận bán bất động sản do thu lỗ, thị trường sụp đổ thì đây là cơ hội để bạn cân nhắc, thời cơ để nắm bắt.

Cân nhắc về tiềm năng phát triển: Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến gái trị bất động sản trong tương lai. Có nhiều nhà đầu tư thành công trong chiến lược lựa chọn thu mua đất công nghiệp ở thời điểm hạ nhiệt. Sau đó đợi đến khi thị trường nóng lên, đất công nghiệp trở thành đất kinh doanh họ tung sản phẩm ra thị trường và thu lại khoảng lợi nhuận khổng lồ.

4. Kĩ năng phân tích đánh giá

Đây là kĩ năng quan trọng mà một người tham gia bất động sản cần có. Việc phân tích một vấn đề liên quan đến bds giúp bạn xác định được phương hướng phát triển cũng như giảm thiểu những rủi ro nảy sinh trong quá trình thực hiện.

Phân tích đánh giá bất động sản có thể được thực hiện thông qua các hoạt động như thu thập thông tin về vị trí dự án, cơ sở hạ tầng, giao thông vận tải, tiềm năng phát triển và đánh giá khả năng tài chính của bản thân. Nếu bạn thực hiện khâu này tốt, giá trị bất động sản của bạn có cơ hội phát triển lên đến 60 – 70%.

5. Cần chọn mục tiêu đầu tư rõ ràng và chuyên nhất

Kinh doanh bất động sản là thị trường rất đa dạng các loại hình như căn hộ, biệt thự, đất nền, nhà xưởng, condotel… Việc bạn chọn quá nhiều loại hình bất động sản để đầu tư sẽ làm cho bạn xao nhãng, không chuyên trong một lĩnh vực và khả năng sinh lợi nhuận không cao.

Vì vậy, để đảm bảo an toàn trong kinh doanh, bạn nên chọn cho mình 1 mục tiêu đầu tư rõ ràng mà cụ thể là đầu tư vào 1 loại hình bất động sản để có thể chuyên tâm nhất về nó, có như vậy thì việc kinh doanh mới hiệu quả và thành công hơn.

6. Tăng cường thả trải nghiệm

Không chỉ riêng ngành bất động sản mà hầu hết trên những lĩnh vực kinh doanh khác, trải nghiệm là vô cùng cần thiết. Nếu bạn có nhiều trải nghiệm trong lĩnh vực này sẽ giúp tăng khả năng phán đoán và ra quyết định chính xác.

Chính vì thế, trải nghiệm chính là điểm mấu chốt để bạn bước tiếp lộ trình mình đã chọn.

7. Kỹ năng đàm phán

Đây là kỹ năng rất cần thiết bạn nên học khi tham gia bất động sản nói riêng hoặc các ngành kinh doanh khác nói riêng.

Ví dụ để bạn bỏ ra 50 triệu/1 tháng và thuê nhà trong vòng 5 năm, nếu bạn đàm phán được 45 triệu/1 tháng thì trong 1 năm bạn sẽ tiết kiệm được 60 triệu và trong 5 năm con số đó sẽ là 300 triệu.

Do đó, đàm phán rất có lợi cho hoạt động kinh bất động sản.

Một số vấn đề bạn cần nắm trong kinh doanh bất động sản

Trong kinh doanh bất động sản, cơ hội và rủi ro tồn tại song song nhau. Bên cạnh việc bạn am hiểu kiến thức bất động sản và phương pháp kinh doanh thì việc biết rõ nguyên tắc của cuộc chơi này sẽ giúp bạn hạn chế được nhiều rủi ro hơn.

1. Xác định rõ nguyên tắc của cuộc chơi

Lĩnh vực bất động sản mang bản chất cuộc chơi của dòng tiền và lãi vốn, hay cụ thể hơn chính là cho thuê và mua bán. Một nhà đầu tư khôn ngoan, sẽ chú trọng vào cả 2 vấn đề để tăng lợi nhuận cũng như đảm bảo an toàn.

Hiện nay, có nhiều nhà đầu cơ tập trung vào lãi vốn bằng cách bỏ tiền mua nhiều bđs và đợi bđs lên giá, tuy nhiên đây là yếu tố may rủi.

Thay vì vậy, bạn hãy tập trung vào cả 2 vấn đề, chính là ưu tiên lựa chọn bất động sản tiềm năng để tự tạo ra dòng tiền và lãi vốn cho chính mình rồi sau đó hãy tiến hành đầu cơ, như vậy mức độ thành công sẽ cao hơn rất nhiều.

2. Tận dụng tính liên tục của dòng tiền

Dòng tiền (cash flow) là cách đồng tiền đi vào và đi ra, và tính liên tục của dòng tiền ở thị trường bất động sản chính là việc dòng tiền vào (income) sẽ luôn xuất hiện cùng với dòng tiền ra (outcome) đảm bảo cho việc đầu tư lâu dài.

Ví dụ khi bạn bỏ tiền ra mua 1 căn hộ, sau đó bạn lại đem căn hộ đó cho thuê, số tiền lãi bạn thu được từ việc bạn thuê căn hộ sẽ góp phần tạo ra tính liên tục của dòng tiền.

Nếu cuộc chơi về lãi vốn sẽ phụ thuộc khá nhiều vào yếu tố thị trường, không phải lúc nào bạn cũng có thể thu lại vốn nhanh chóng. Vậy phải làm sao khi chúng ta không thể thu lại vốn khi thị trường đang đóng băng?

Lúc này bạn hãy tận dùng tính liên tục của dòng tiền bằng cách cho thuê những bất động sản sẵn có của mình để tiếp tục cuộc chơi cho đến khi lấy lại vốn.

3. Cẩn trọng lời nói và tin đồn

Trong kinh doanh bất động sản, lời nói và tin đồn là yếu tố chí mạng giết chết bạn. Bạn nên chọn lọc thông tin và tìm cách tiếp cận thông tin chính xác và quyết định kinh doanh bất động sản theo cách riêng của mình.

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp theo phong trào mua và bán bất động sản gây ra tình trạng thua lỗ, túi tiền ngày càng vơi đi. Để hiệu quả và an toàn bạn nên chơi đúng luật trên thị trường, nắm bắt cơ hội và tự hoạch định ra chiếc lược cho mình.

Tạm kết!

Trên đây là những kiến thức và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản mà tôi muốn chia sẻ với bạn.

Hy vọng những thông tin trên về bất động sản và lời giáp đáp câu hỏi kinh doanh bất động sản là gì sẽ mang đến những thông tin giá trị để bạn theo đuổi kinh doanh trong lĩnh vực này.