KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BDS) DÙ KHÔNG PHẢI LÀ DÂN TRONG NGHỀ CŨNG NÊN BIẾT
KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BDS) DÙ KHÔNG PHẢI LÀ DÂN TRONG NGHỀ CŨNG NÊN BIẾT
Kiến thức cơ bản về bất động sản (Kiến thức cơ bản về BDS) là rất cần thiết cho những ai chân ướt chân ráo mới bước vào nghề hay ngay cả bạn là ai. Vì bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc trưng do đó việc bổ sung kiến thức cơ bản về bất động sản luôn là điều cần thiết đối với mỗi người. Dù là nhà đầu tư hay môi giới bạn cũng nên học hỏi, tìm kiếm những kiến thức nền để thành những chiến binh bất bại trong ngành này.
Bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu đáng mừng, các nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức bất động sản tối ưu nhất để có thể đứng vững trong giới bất động sản.
KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Kiến thức vốn là một phần rất quan trọng trong cuộc sống của mỗi con người. Kiến thức cơ bản về bất động sản là những trang bị để giải quyết các tình huống mà bạn gặp phải trong đầu tư bất động sản. Là hành trang vô cùng quan trọng đối với mỗi nhà đầu tư thông minh. Việc tách kiến thức ra khỏi các nhà đầu tư giống như tách con cá ra khỏi dòng nước vậy. Con cá sẽ chết còn họ thì mất tiền, số tiền không hề nhỏ đôi khi lên đến vài chục tỷ đồng.
Các khái niệm cơ bản về bất động sản (BDS) bạn nên biết
Thị trường bất động sản: Là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản.
Cung bất động sản: Có thể hiểu cung bất động sản là lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
Cầu bất động sản: Có thể hiểu là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
Dịch vụ bất động sản: bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất như môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ trung gian thanh toán, dịch vụ sữa chữa bất động sản …
Giá bất động sản: trên thị trường tồn tại song song hai loại giá bất động sản
Giá nhà nước: được UBND tỉnh thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất
Giá thị trường: được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị
Kiến thức cơ bản về đặc điểm bất động sản (BDS)
Kích thước: thể hiện hình thù của lô đất
– Vuông vắn: nhà đất có diện tích phía trước bằng diện tích phía sau độ dài các cạnh tương đương nhau
– Nở hậu: nhà đất có diện tích ngang phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước
– Bóp hậu: nhà đất có diện tích ngang phí sau nhỏ hơn phía trước
Hướng: nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo vị trí địa lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
Hiện trạng nhà đất: phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá cụ thể …
Pháp lý bất động sản là kiến thưc cơ bản về BDS mà ai cũng phải nắm được
Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở) do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với một bất động sản.
Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.
Những điều cần biết khi giao dịch bất động sản
Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ phát sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này chúng tôi xin tóm tắt một số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ và cân nhắc khi tiến hành mua bán sao cho có hiệu quả
1) Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng
Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
– thuế và phí chuyển nhượng:
+ Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
+ Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
– phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán
+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
* Một số dự án bất động sản nổi bật tại Quy Nhơn có thể bạn quan tâm:
Căn hộ Calla Apartment Quy Nhơn
Dự án FLC Eo Gió Quy Nhơn
Chung cư Calla Quy Nhơn
Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…
CÁC NHÓM KIẾN THỨC VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÔ CÙNG QUAN TRỌNG
Thật là mất thời gian và tiền bạc nếu bạn không biết chắt lọc kiến thức bất động sản, bạn sẽ như một con người ở giữa những “ngã ba” của cuộc chơi. Không biết mình làm vậy có đúng không? có rủi ro gì không? ai bảo gì cũng thấy đúng, dễ bị lừa lọc bởi những môi giới tinh ranh trong ngành. Vậy các nhóm kiến thức bạn cần tập trung là gì?
Kiến thức đầu tư bất động sản
Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch. Gọi là đầu tư mua bán.
Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản
Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán
Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư …
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ. Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những người đầu tư (thường là tầng lớp người già có tài chính, nhưng kiến thức mới kém) sẽ chọn đầu tư bất động sản.
Lợi nhuận do đầu tư vào bất động sản tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường.
Có 4 nhóm kiến thức bạn cần tập trung trong đầu tư bất động sản:
Kiến thức cơ bản về BDS
Con người luôn mắc một sai lầm đó chính là không tập chung nhiều vào những kiến thức cơ bản. Nhưng, trong thực tế đây là phần kiến thức quan trọng và cần nắm chắc nhất. Chỉ khi cầm chắc trong tay căn bản bạn mới hiểu được những kiến thức bất động sản chuyên sâu.
Kiến thức tài chính
Tài chính là một phần không thể thiếu với mỗi nhà đầu tư bất động sản!! Kiến thức tài chính sẽ giúp cho bạn có cách để xoay vòng vốn của mình, cách tạo ra dòng tiền. Nắm vững nó bạn có thể cầu tư bất động sản mà không cần nhiều vốn. Hay là các cách vận dụng lãi suất kép, cách vay vốn ngân hàng.
Chiến lược đầu tư
Rich Nguyen có câu: “ Kinh doanh mà không có chiến lược thì không khác gì người mù tham gia giao thông, kẻ sống không hiểu chính mình”. Thật vậy, chiến lược là phần không thể thiếu được trong bất cứ ngành nghề nào trong xã hội, bất động sản không phải là một ngoại lệ. Phần kiến thức này giúp bạn định hình chiến lược của mình một cách khoa học và hợp lý.
Kiến thức thực thi
Phần này là một trong số những chi tiết mà các nhà đầu tư cực kỳ quan tâm. Kiến thức thực thi là những bí quyết được chắt lọc từ kinh nghiệm xương máu của các chuyên gia trong ngành. Đó là các nghệ thuật đàm phán hay nghệ thuật ép giá chủ nhà.
Làm gì để trang bị cho mình những kiến thức đầu tư bất động sản thông minh và hiệu quả nhất.
Kiến thức là vô tận! Đối với một xã hội hiện đại hiện nay, bạn cần phải có một cái đầu lạnh để lọc nguồn thông tin một cách vô cùng cẩn trọng. Rủi ro trong bất động sản không phải là 1 hay 2 triệu mà con số này sẽ lớn dần theo cấp số nhân.
Những lời khuyên dành cho bạn :
Bạn cần phải tìm hiểu các nguồn tin chính thống, có căn cứ nguồn gốc rõ ràng.
Học hỏi kinh nghiệm từ các chuyên gia đầu ngành, các nhà đầu tư lâu năm.
Tìm kiếm những khóa học uy tín của các chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm.
Nguồn tổng hợp
