Đầu Tư Đất Nền: Ưu và Nhược điểm | 9 Quy Tắc Vàng Đầu Tư

Đầu tư Đất Nền luôn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn với bất kỳ nhà đầu tư nào bởi nó mang lại những khoản lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư hiện nay. Tuy nhiên thị trường bất động sản với vô vàn rủi ro, đòi hỏi chúng ta phải trang bị những kiến thức với tư duy là nhà đầu tư sẽ giúp cho chúng ta tránh được nhiều thua lỗ không đáng có. Do vậy Vietdaba sẽ gửi đến các bạn là những nhà kinh doanh hay đầu tư bất động sản trong tương lai 9 Quy tắc vàng trong đầu tư đất nền.

1.Ưu điểm trong đầu tư đất nền

* Đầu tư đất nền là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng, an toàn, đa dạng nhất hiện nay.

* Đối tượng quan tâm loại hình này cũng tương đối rộng, từ dân văn phòng, tiểu thương hay các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

* Khả năng sinh lời, tăng giá nhanh, cất giữ tài sản tốt. Đặc biệt những vị trí đắc địa ăn theo quy hoạch mới có thể nhân nhiều lần tài sản trong thời gian ngắn.

* Tài sản có giá trị cao thấp phụ thuộc hạ tầng, vị trí, đa năng so với nhu cầu của nhiều đối tượng sử dụng khác nhau.

* Với lượng vốn ít – nhiều gì cũng có thể tham gia thị trường đầu tư được.

* Tài sản có giá trị cố định trong tương lai, khả năng rớt giá mất vốn là rất rất thấp.

* Tư tưởng “Tấc đất tấc vàng – rừng vàng biển bạc” còn tồn tại trong văn hóa người Việt.

* Đầu tư đất nền vẫn còn nhiều cơ hội cho một Quốc gia đang phát triển.

2. Nhược điểm trong đầu tư đất nền

* Bất động sản thông thường là tài sản có giá trị lớn so với thu nhập của đại đa số người dân nên Vốn là yếu tố khó khăn hàng đầu khi đầu tư đất nền.

* Vì cần vốn lớn nên một số nhà đầu tư sẽ vay mượn thêm. Nên cân nhắc số vốn vay mượn – tránh chôn vốn nếu chậm bán ra tài sản đất nền.

* Khi thị trường bđs trầm lắng thì đất nền thuộc nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên.

* Tính pháp lý của đất nền ở một số khu vực vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro, nhất là nhà đầu tư mới tham gia chưa có kinh nghiệm đầu tư đất nền.

* “Hội chứng sợ bị bỏ lỡ” được khai thác triệt để trong việc mua bán đầu tư đất nền, chính tâm lý nắm giữ chờ tăng giá hàng lần cho tới hàng chục lần trong quá khứ đã thu hút số lượng lớn nhà đầu tư sợ bị lỡ cơ hội làm giàu từ việc tăng giá bất động sản, điều này đã tạo ra rất nhiều cơn sốt đất, và trong các cơn sốt này phần lớn có lợi nhuận tốt và cũng không ít nhà đầu tư ôm hận vì rất nhiều lý do khác nhau…

* Quỹ đất ở ngày càng hẹp do quá trình đô thị hóa nên nguồn cung theo thời gian càng thấp.

3. Đầu tư đất nền khách hàng cũng cần lưu ý:

* Mua nhà, đầu tư đất nền thường là một quyết định mang tính bước ngoặt, đặc biệt là những người lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản, không thể tùy tiện.

* Nên đặt ra mục tiêu rõ ràng, cụ thể – Lãi bao nhiêu thì bán, tới đâu thì cắt lỗ và ngừng giao dịch.

* Ưu tiên phân khúc mình am hiểu nhất

* Khi nào thì mua vào, khi nào thì bán ra? Nên mua khi thị trường “ Bắt đầu sóng tăng ”. Thời gian giao dịch vài năm sau khi mua thì chắc chắn sẽ có lợi nhuận tốt.

4. Quy tắc vàng trong đầu tư đất nền

Các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản – đầu tư đất nền đã phân tích, năm 2020-2022 là phân khúc đầu tư đất nền lên ngôi và đây là một kênh đầu tư vốn thấp nhưng lại thu về nguồn lợi nhuận cực cao, đang là tâm điểm thu hút giới đầu tư hiện nay. Tuy nhiên, mua đầu tư đất nền cũng có những rủi ro tiềm ẩn xung quanh, nếu không am hiểu cẩn thận chúng ta sẽ không thể thu được lợi nhuận mà còn chôn vốn hoặc mất trắng khi đầu tư vào phân khúc này.

Vì thế, để tránh rủi ro khi đầu tư đất nền và góp phần mang đến lợi nhuận cao nhất, chúng ta trước khi chọn mua cần phải chuẩn bị thật kỹ cho bản thân về những kiến thức kinh nghiệm đầu tư đất nền. Nhằm cung cấp thêm góc nhìn về các kiến thức kinh nghiệm đầu tư đất nền, Vietdaba xin gửi đến bạn đọc những quy tắc vàng khắc cốt ghi tâm nếu muốn thành công trong mua bán đầu tư đất nền:

Quy tắc 1 : Tìm hiểu về vị trí dự án

Vị trí và vị trí, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đầu tiên khi lựa chọn đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, tiềm năng sinh lời của dự án, thửa đất cao hay thấp, nhanh hay chậm đều phụ thuộc vào vị trí dự án – lô đất sở hữu và những tiện ích xung quanh .

Quan niệm mua bán bất động sản từ trước đến nay “ Nhất cận thị – Nhị cận giang – Tam cạn lộ “ đều mang đến cho nhà đầu tư những mức sinh lời cực kỳ hấp dẫn. Cho dù chúng ta cùng mua đầu tư đất nền trong cùng một dự án thì những thửa đất có vị trí tốt luôn luôn tăng giá nhanh hơn và thanh khoản cũng tốt hơn, chu dù thị trường chung đang trầm lắng.

Vị trí ở đây có thể hiểu đơn giản là lô góc nhiều mặt tiền, thửa đất có view đẹp, vị trí thuận tiện kinh doanh buôn bán…

Quy tắc 2 : Pháp lý dự án

Trước khi lựa chọn mua đất nền đầu tư, chúng ta phải kiểm tra tình trạng pháp lý bất động sản đó nếu nó đã đạt tiêu chỉ quy tắc 1 ở trên. Pháp lý ở đây là xem xét đất nền đầu tư chúng ta dự định mua đã có số hồng riêng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất) hay chưa? đất thuộc loại gì? quy hoạch sử dụng đất và tình trạng có tranh chấp, thế chấp …hay không? Đây là một chủ đề lớn, Vietdaba sẽ viết một bài chi tiết cụ thể hơn về chủ đề Pháp lý nhà đất gửi tới quý đọc giả sau nhé!

Lời khuyên của Vietbada: nếu chúng ta là nhà đầu tư đất nền mới hoàn toàn hay còn ít kinh nghiệm trong giải quyết các vấn đề về phấp lý bất động sản thì ưu tiên hàng đầu là chúng ta chỉ nên mua và đầu tư xuống tiền vào những bđs đã có số riêng và an toàn về pháp lý.

Quy tắc 3 :Quy tắc vết dầu loang

Theo thời gian, dân cư sẽ tràn ra sống ở các khu vực xung quanh trung tâm của địa phương hoặc trung tâm của các siêu đô thị lớn như Hà Nội, Tp. HCM, Nha Trang, Đà Nẵng…. Nghĩa là khu vực lựa chọn đầu tư đất nền phải lân cận các trung tâm, khu đô thị mà trước mắt là có thể sử dụng chung cơ sở hạ từng của khu dân cư đô thị đó (chợ, bệnh viện, trường học, các trung tâm mua sắm…) tránh đầu tư vào các khu đất quá tách biệt vì có khi hàng chục năm sau vẫn chưa có người ở.

Hiện tại giá đất trung tâm đã tăng rất cao nên đầu tư khu vực trung tâm đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn. Song do tính đô thị hóa và gia tăng dân số, các vùng đất ven đô rồi cũng sẽ lấp đầy cư dân trong thời gian sắp tới, và khi đó giá đất vùng ven cũng sẽ tăng lên.

Quy tắc 4 – Quy tắc nước chảy chỗ trũng

Thông thường giá bất động sản tăng mạnh ở các khu vực có dân số tăng nhanh, có động lực tăng trưởng kinh tế vùng  như đô thị hóa, khu công nghiệp, du lịch…hoặc hạ tầng mới được triển khai như cao tốc, sân bay, cảng biển..  còn những vùng khác không có yếu tố này sẽ tăng chậm hơn thậm chí phải hàng chục năm mới tăng giá.

Ở đây chúng ta cần phân biệt vùng trũng về giá và vùng trũng về quy hoạch, tốc độ phát triển đô thị hóa. vậy nên chọn đầu tư đất nền trũng về giá hay trũng về tốc độ đô thi hóa là dựa vào tư duy tìm hiểu và khá năng nắm bắt thông tin của bạn.

Quy tắc 5 : Chỉ chọn mua đầu tư đất nền có giá trị sử dụng

Một trong những quy tắc cần lưu ý khi chọn mua đầu tư đất nền chính là phân tích xem xét những đất nền gần những cụm dân cư hiện hữu hoặc dự án mình nằm ngay khu đất có chủ trương hình thành cụm dân cư trong tương lai hay không? Tuyệt đối không mua những lô đất tại nơi “ đồng không mông quạnh “ như thế sẽ khó giao dịch sang nhượng và có thể bị chôn vốn nếu thị trường trầm lắng.

Để an toàn chúng ta nên đầu tư đất nền có khả năng sử dụng được ngay (có giá trị sử dụng thực) như xây dựng nhà cửa để ở, cho thuê mặt bằng, sản xuất hàng hóa trên thửa đất cho hiệu quả kinh tế…

Quy tắc 6 : Cần định giá trước khi xuống tiền

Quy tắc đầu tư đất nền là lời ngay khi mua. Để làm được điều này đòi hỏi chúng ta phải định giá được tài sản đầu tư trước khi xuống tiền. Chúng ta chỉ mua bđs đó nếu nó thỏa mãn được giá mua phải thấp hơn giá thị trường tại thời điểm mua, ít nhất thì cũng bằng với giá thị trường. Vì nếu chúng ta mua cao hơn giá thị trường thì đôi khi phải ôm đất nhiều năm sau giá thị trường mới tăng lên bằng giá chúng ta lúc mua vào.

Quy tắc 7 : Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý

Qúa trình đi tìm và chon mua đất nền đầu tư cần phải lượng sức tài chính của bản thân. Đối với người mới chưa có kiến thức và kinh nghiệm đầu tư thì dễ gặp rủi ro khi mua phải đất nền trong thời điểm giá cao đu đỉnh. Trường hợp đu đỉnh mà nguồn vốn nhàn rỗi không vay mượn thì nhà đầu tư vẫn duy trì bđs đó chờ thêm thời gian cho chu kỳ mới của bđs để bán ra thu lời. Nhưng trong trường hợp này nếu bạn đi vay mượn thì khá năng thua lỗ hay mất trắng nguồn vốn là rất cao, bởi vì lúc này bđs sẽ chững hoặc giảm giá chờ chu kỳ mới nên thanh khoản gặp khó khăn, lúc đó bạn phải gồng gánh khoản lãi suất hàng tháng rất lớn, nếu không còn nguồn khác trả lãi buộc bạn phải bán cắt lỗ bđs để trả nợ…

Tuy nhiên nếu bạn đã có đầy đủ kỹ năng nghề bđs, gặp lúc đón đầu chu kỳ tăng của bđs thì bạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền sẽ đem đến nguồn lợi nhuận khổng lồ từ số vốn nhỏ của bạn. Bạn phải cân nhắc kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản nhé..

Quy tắc 8 : Chọn mua sản phẩm có tính thanh khoản cao

Trước khi đưa ra quyết định chọn mua đầu tư đất nền tại một dự án hoặc khu vực bất kỳ, chúng ta cần khảo sát kỹ về tính thanh khoản bất động sản trong khu vực đó ra sao. Như các hoạt động trao đổi mua bán đất nền có thường xuyên diễn ra hay không? Cần tìm hiểu các website rao bán bất động sản, thăm dò thị trường ( giá) và mức độ tăng trưởng về dân cư [nhu cầu], văn phòng công chứng để xem [giao dịch] có thật sự cao hay không, vì nếu đầu tư vào các khu vực mà khả năng thanh khoản thấp thì có thể rủi ro chôn vốn và khó chuyển đổi thành tiền khi cần. Lợi nhuận đầu tư trong phân khúc này ra làm sao? Từ đó đưa ra nhận định về chiến lược đầu tư ngắn – trung – dài hạn cho thích hợp.

Quy tắc 9 : Tiện ích xung quanh

Đầu tư đất nền để có được hiệu quả cao, chúng ta phải dự tính được thửa đất mình mua sau này đối tượng sử dụng cuối cùng là ai? mục đích sử dụng thửa đất này là cái gi?

Bởi vì một trong những yếu tố quan trọng góp phần quyết định mức sinh lời cho thửa đất nền chính là những tiện ích hiện hữu xung quanh dự án. Khi thửa đất nằm trong khu dân cư với đầy đủ tiện ích & dịch vụ hoàn hảo sẽ thu hút được dân cư tập trung sinh sống và mua để làm nhà ở. Khi thửa đất nằm gần trục đường lộ lớn, xa khu dân cư sẽ phù hợp làm kho xưởng… Do đó, môi trường sống và tiện ích xung quanh sẽ là yếu tố cực kỳ quan trọng ảnh hưởng đến mức sinh lời sản phẩm đất nền mà ta đầu tư.

5. Những rủi ro trong đầu tư đất nền

“Rủi ro cao-lợi nhuận nhiều”. Bất cứ loại hình đầu tư nào mang lại lợi nhuận cao thì luôn đi kèm với rủi ro cao, riêng với đầu tư đất nền rủi ro đến từ một số phạm trù sau:

* Rủi ro khi mua đất nền dự án

Các dự án đất nền phân lô, thông thường trải qua nhiều giai đoạn để chào bán được dự án ra bên ngoài như xin chấp thuận chủ trương dự án, phương án đầu tư hạ tầng quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, đóng thuế và ra sổ hồng từng lô…nên rủi ro lớn nhất thường gặp là:

– Chủ đầu tư không có đủ tiền để tiến hành xây dựng hạ tầng, chưa nghiệm thu và thực hiện các bước tiếp theo.hiện tại rất nhiều dự án không có ai tới ở, hạ tầng chưa hoàn thiện và hợp đồng thường có các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư nên người mua thường thiệt hại nhiều.

– Chủ đầu tư chưa đóng thuế và hứa hẹn ra sổ hồng từng lô: nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế nhà nước thì không tiến hành ra sổ được.

– Đất không qua đấu giá theo quy định Luật đấu giá và luật đất đai 2013

Đối với các dự án đất nền theo luật đất đai Chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài cần phải đảm bảo đủ điều kiện cho tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, do đó, thường chủ đầu tư sẽ huy động vốn của người mua song song với hoàn thiện hạ tầng theo quy định bằng hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn… do vậy rủi ro tất nhiên sẽ có nhưng với hình thức này thì nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín đã phát triển nhiều dự án trước đó hoặc xem tiến độ xây dựng hạ tầng để đưa ra các quyết định đầu tư

* Rủi ro khi mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

Khác với đất nền dự án, loại hình này người mua thường phải dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, xem xét quy hoạch, tình trạng chính chủ, tranh chấp, thế chấp…

Rủi ro lớn là mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì không chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc nghiêm trọng hơn là trong dạng giải tỏa thì có thể bị lỗ nặng.  Thời gian gần đây nhiều quy định mới ban hành trong việc tách thửa, phân lô và điều chỉnh quy hoạch nên chúng ta phải tìm hiểu thật kỹ trước khi ra quyết định.

* Rủi ro khi mua đất nền thổ cư của dân

Ngoài vấn đề quy hoạch thì khả năng nắm bắt giá cả thị trường cũng là điểm yếu của nhà đầu tư mới tham gia. Vì lần đầu tham gia thị trường nên các nhà đầu tư rất khó để đánh giá giá trị, không biết khu vực này đã tăng bao nhiêu lần, và lý do tăng giá. Rủi ro lớn nhất là khi xảy ra các cơn sốt đất có thể phải mua giá cao hơn vài lần so với giá trị thực, phải mất rất nhiều năm có thể là hàng chục năm mới quay về lại giá trị mua ban đầu.

6. Công việc cần làm trước khi đi đầu tư đất nền

*  Nên kết nối với môi giới địa phương:

 Liên hệ kết nối với người môi giới có đủ kinh nghiệm, có thời gian, thông thạo địa hình, biết thủ tục và kiểm tra nhanh các thông tin mà người mua yêu cầu, còn được gọi là “thổ địa”.

*  Phải biết xem quy hoạch sơ bộ trước bằng các app quy hoạch online, hoặc phải xin trích lục, các thông tin quy hoạch ở chính quyền địa phương. Tổng hợp từ những nguồn này sẽ biết được quy hoạch của khu vực định mua đất.

*  Thường xuyên đi thực địa và theo dõi thị trường: thông qua các báo cáo nghiên cứu thị trường, hoặc các thông tin của địa phương để xem xét mức độ thanh khoản, thông tin tăng trưởng dân số, các hạ tầng quan trọng, các thay đổi liên quan đến quy hoạch… Đây chính là những kiến thức chung về vĩ mô của địa phương định mua đất.

* Liên tục cập nhật các thông tin, chính sách liên quan tới thuế trong lĩnh vực BĐS: Những thay đổi về chính sách thuế và những quy định khác nhau giữa các địa phương đòi hỏi nhà môi giới và các nhà đầu tư đất nền nắm rõ để tránh các rủi ro và tối ưu lợi nhuận khi đầu tư.

Trên đây Vietdaba xin gửi tới quý đọc giả những mẹo nhỏ về lĩnh vực đầu tư đất nền, cũng mong rằng sẽ góp được chút thành công cho các nhà đầu tư bất động sản sớm đạt được thành quả.

5/5 – (12 bình chọn)