Quy trình – thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư năm 2020

Quý A/C đang muốn bán hoặc mua lại căn hộ chung cư nhưng không biết quy trình – thủ tục như thế nào. Các loại chi phí khi tiến hành chuyển nhượng? cách tính ra sao? nộp ở đâu? trong thời gian bao lâu? Căn hộ đã có sổ đỏ thì thủ tục như thế nào? căn hộ mới chỉ có hợp đồng mua bán thì thủ tục như thế nào?

Bài viết dưới đây là tổng hợp kinh nghiệm của những chuyên gia môi giới lâu năm tại CasLand. Chuyên về chuyển nhượng, mua bán căn hộ chung cư tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Mời quý A/C theo dõi.

#1. Các dạng mua bán sang nhượng căn hộ chung cư thường gặp

a. Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán ( chỉ mới ký thỏa thuận đặt cọc )

Đây là trường hợp khá hiếm trên thị trường BĐS hiện nay. Chủ yếu dành cho các nhà đầu tư lướt sóng. Lúc này, đa số các dự án vừa được chủ đầu tư mở bán sơ cấp, căn hộ chưa hoàn thành xong phần móng và chưa có hợp đồng mua bán. Và người mua mới chỉ thanh toán không quá 30% giá trị chung cư. Thường rơi vào từ 10 – 20% giá trị.

Lúc này, người mua muốn chuyển nhượng ủy quyền căn hộ chung cư cao cấp đã mua được hay không. Tùy thuộc trọn vẹn vào chủ trương và pháp luật của chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản đó .Nếu chủ góp vốn đầu tư có lao lý được cho phép sang nhượng khi căn hộ chung cư cao cấp chưa có HĐMB thì việc mua và bán sang tên diễn ra thông thường. Việc mua và bán này chỉ cần phía đại diện thay mặt chủ góp vốn đầu tư làm chứng và sang tên trên thỏa thuận hợp tác là được. Không cần công chứng .Còn nếu chủ góp vốn đầu tư không được cho phép. Người bán phải chờ đến lúc ký HĐMB với nhà đầu tư xong mới được phép chuyển nhượng ủy quyền .

b. Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi đã có HĐMB ( căn hộ chưa được cấp sổ hồng )

Đây là mô hình mua và bán thông dụng nhất lúc bấy giờ trên thị trường BĐS. Hình thức mua và bán này chịu tác động ảnh hưởng từ một bên thứ 3 đó là chủ góp vốn đầu tư của dự án Bất Động Sản. Người bán muốn chuyển nhượng ủy quyền căn hộ chung cư cao cấp của mình, phải có giấy xác nhận đồng ý chấp thuận chuyển nhượng ủy quyền của chủ góp vốn đầu tư và những hóa đơn thuế GTGT của căn hộ chung cư cao cấp. Một khi người bán chưa hoàn tất những khoản tiền giao dịch thanh toán với cđt, những khoản nợ khác ( nếu có ), hoặc giải chấp ngân hàng nhà nước ( nếu vay ngân hàng nhà nước ). Thì việc mua và bán sẽ không được phòng công chứng chấp thuận đồng ý .Xem phần tiếp phần sau để nắm rõ thủ tục sang tên căn hộ cao cấp chung cư .

c. Chuyển nhượng Căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Trường hợp căn hộ chung cư cao cấp chung cư đã có sổ hồng, việc mua và bán, chuyển nhượn lúc này không còn tương quan đến chủ góp vốn đầu tư nhiều nữa. Bên mua và bên bán thực thi thủ tục mua và bán thông thường tại phòng công chứng giống như những mô hình nhà riêng hay đất đai …

#2. Quy trình – thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư

a. Trường hợp căn hộ chưa có HĐMB, thủ tục sang nhượng sẽ diễn ra như sau

Bước 1: Người mua và người bán sau khi thỏa thuận về giá cả – thuận mua vừa bán. Thì tiến hành đặt cọc hứa mua hứa bán với một khoản tiền nhất định. Tùy theo giá trị mua bán mà người bán có thể đưa ra mức đặt cọc khác nhau. Giao động từ 50 – 200 triệu đồng.

Bước 2: Người bán làm đơn đề nghị chuyển nhượng nộp lên chủ đầu tư ( bên mua và bên bán chuẩn bị hồ sơ sang tên như: sổ hộ khẩu, cmnd… theo yêu cầu của chủ đầu tư )

Bước 3: Trong vòng 7 – 15 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ chuẩn bị hồ sơ đổi tên trên thỏa thuận đặt cọc. Tiến hành mời người mua và người bán lên làm thủ tục đổi tên.

Hai bên ký xác nhận, có chủ góp vốn đầu tư làm chứng. Người mua giao dịch thanh toán tiền cho người bán. Người bán hoàn trả thỏa thuận hợp tác đặt cọc, hàng loạt phiếu thu tương quan đến căn hộ chung cư cao cấp cho chủ góp vốn đầu tư .

Bước 4: Chủ đầu tư hẹn người mua mới lên nhận lại thảo thuận đặt cọc và phiếu thu mang tên mình. Hoàn tất thủ tục.

b. Trường hợp căn hộ chưa có sổ ( đang trong thời kỳ ký HĐMB với CĐT ) Thủ tục sang nhượng sẽ diễn ra theo biểu đồ sau:

c. Trường hợp căn hộ đã có sổ, thủ tục sang nhượng diễn ra như sau

Bước 1: Bên mua và bên bán tiến hành đăt cọc, hẹn ngày ra công chứng

Bước 2: Tiến hành công chứng tại phòng công chứng

Trước đó bên mua và bên bán phải sẵn sàng chuẩn bị bộ hồ sơ để chuyển nhượng ủy quyền theo pháp luật của pháp lý gồm có : CMND, Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy ghi nhận độc thân, phiếu nhu yếu công chứng và hợp đồng công chứng ( phòng công chứng có mẫu sẵn )

Bước 3: thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế:

– Người bán đóng thuế thu nhập các nhân

Hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau:

+ Hồ sơ khai thuế thu nhập cá thể :+ Tờ khai thuế thu nhập cá thể theo Mẫu số 03 / BĐS-TNCN phát hành kèm theo Thông tư 92/2015 / TT-BTC+ Bản chụp sách vở chứng tỏ quyền sở hữu nhà và cá thể ký cam kết chịu nghĩa vụ và trách nhiệm vào bản chụp đó .+ Hợp đồng mua và bán căn hộ chung cư cao cấp chung cư ( đã ký tại phòng công chứng ) .+ Các sách vở làm địa thế căn cứ xác lập thuộc đối tượng người tiêu dùng được miễn thuế ( nếu có ) .

– Người mua nộp lệ phí trước bạ

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 phát hành kèm theo Nghị định 140 / năm nay / NĐ-CP .+ Giấy tờ chứng tỏ thuộc diện miễn lệ phí trước bạ ( nếu có ) .+ Bản sao hợp lệ sách vở chứng tỏ nhà có nguồn gốc hợp pháp theo pháp luật của pháp lý .+ Bản sao hợp lệ sách vở hợp pháp theo lao lý của pháp lý về việc chuyển giao gia tài ký kết giữa bên giao gia tài và bên nhận gia tài .

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên

Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn ĐK dịch chuyển theo Mẫu số 09 / ĐK ;+ Bản gốc Giấy ghi nhận đã cấp ;+ Hợp đồng mua và bán đã được công chứng ;

Bước 1. Nộp hồ sơ

+ Nộp tại Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai cấp Q. / huyện hoặc bộ phận một cửa .+ Hộ mái ấm gia đình, cá thể nộp hồ sơ tại Ủy Ban Nhân Dân cấp xã / phường nếu có nhu yếu .

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian triển khai : Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ .

#3. Chi phí khi mua bán – sang tên căn hộ chung cư

Đối với người bán:

1. Thuế thu nhập cá nhân:

Loại thuế này người bán có nghĩa vụ và trách nhiệm nộp cho nhà nướcCách tính : Tổng tiền thuế phải nộp = 2 % X Tổng giá trị hợp đồng sang nhượng .

2. Chi phí công chứng:

4-5 tr gồm có Các ngân sách tương quan đến thủ tục công chứng : phí in ấn, lệ phí, phí cho công chứng viên …

3. Phí môi giới:

Tùy thuộc vào việc đàm phán giữa người bán và môi giới. giao động từ 1% – 2% giá trị căn hộ chuyển nhượng.

4. Phí hồ sơ cho chủ đầu tư

Tùy theo chủ góp vốn đầu tư mà mức phí này sẽ khác nhau : có chủ góp vốn đầu tư thu phí từ 3-5 triệu / thanh toán giao dịch, cũng có cđt không thu phí sang nhượng .

Đối với người mua

– Người mua có nghĩa vụ và trách nhiệm đóng lệ phí trước bạ ( chỉ khi căn hộ cao cấp đã có sổ hồng ) để nhà nước làm thủ tục đăng bộ để làm những hồ sơ về sổ hộ khẩu, điện, nước …Cách tính : Lệ phí trước bạ = 0,5 % X tổng giá trị căn hộ cao cấp

#4. Một số lưu ý khi làm thu tục mua bán – chuyển nhượng căn hộ chung cư:

• Trường hợp sang nhượng căn hộ khi chưa ký hợp đồng mua bán: người bán không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
• Người mua nên kiểm tra tình trạng căn hộ mình muốn mua trước khi đặt cọc. Bằng cách hỏi thẳng trực tiếp chủ đầu tư về người đứng tên trên hợp đồng, có đang nợ tiền thanh toán, bị chủ đầu tư phạt gì hay không, có vay vốn ngân hàng hay không… Công việc này thường do môi giới làm.

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thủ Tục