Thủ tục mua bán đất đai: Toàn bộ hướng dẫn mới nhất

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1 : Có Giấy ghi nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau :
Trường hợp 1 : Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 .
– Người nhận thừa kế mà gia tài là quyền sử dụng đất nhưng là người quốc tế hoặc người Nước Ta định cư ở quốc tế không thuộc đối tượng người dùng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy ghi nhận nhưng được quyền chuyển nhượng ủy quyền đất được thừa kế cho người khác .
Trường hợp 2 : Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 .
– Trường hợp quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng ủy quyền đất sau khi có quyết định hành động giao đất, cho thuê đất ;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền khi có điều kiện kèm theo cấp giấy ghi nhận ( chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện kèm theo cấp giấy ghi nhận ) .
Điều kiện 2 : Đất không có tranh chấp
Điều kiện 3 : Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án
Điều kiện 4 : Trong thời hạn sử dụng đất
Xem thêm : 04 trường hợp không được chuyển nhượng ủy quyền .

2. Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 ( sửa bổi, bổ trợ bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ trợ 1 số ít Điều của 37 Luật tương quan đến quy hoạch 2018 ) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp :
Trường hợp 1 : Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng ủy quyền và thực thi những quyền khác như : Tặng cho, thừa kế …
Trường hợp 2 : Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục tiêu sử dụng đất và tịch thu đất theo kế hoạch được liên tục triển khai những quyền của người sử dụng đất nhưng không được kiến thiết xây dựng mới nhà tại, khu công trình, trồng cây nhiều năm .
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng ủy quyền cho tới khi bị tịch thu. Tuy nhiên, trên trong thực tiễn khi mua đất trong diện quy hoạch gặp phải 02 yếu tố sau :
– Khi bị tịch thu thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua ;
– Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức triển khai công chứng khước từ công chứng hoặc văn phòng ĐK đất đai khước từ thực thi thủ tục sang tên .

Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng (Ảnh minh họa)
 

3. Thủ tục mua bán đất đai

Lưu ý :
– Đây là thủ tục chung vận dụng cho những trường hợp chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( thủ tục để sang tên giấy ghi nhận ) .
– Việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính ( Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 ) .
Theo đó, khi mua và bán đất thì phải làm thủ tục sang tên ( thủ tục ĐK dịch chuyển đất đai ), nếu không thực thi thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua ( dễ xảy ra tranh chấp ) .
– Thủ tục mua và bán đất đai diễn ra theo những bước sau : Đặt cọc ( riêng bước này thì không bắt buộc ), công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, sang tên giấy ghi nhận. Cụ thể :

3.1. Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật : Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo vệ giao kết hoặc thực thi hợp đồng .
Như vậy, đặt cọc trong mua và bán nhà đất là việc : Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo vệ việc giao kết và thực thi hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền .
Hậu quả pháp lý của đặt cọc :
Trường hợp 1 : Nếu hợp đồng được giao kết, thực thi
– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán giao dịch .
Trường hợp 2 : Bên dự tính mua phủ nhận việc ký kết và thực thi hợp đồng
– Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất .
Trường hợp 3 : Nếu bên có đất phủ nhận việc giao kết, thực thi hợp đồng
– Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương tự với giá trị gia tài đặt cọc ( tiền phạt cọc ) .
Lưu ý :
– Các bên có thỏa thuận hợp tác thì thực thi theo thỏa thuận hợp tác .
– Lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc ( vì từ ngữ khác nhau hoàn toàn có thể dẫn tới hậu quả khác nhau ) .
Xem cụ thể tại : Mua bán nhà đất : Nên ghi ” trả trước ” thay vì ” đặt cọc ” ?

3.2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận hợp tác đặt cọc thì sẽ triển khai công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng ( của Nhà nước ) hoặc Văn phòng công chứng ( tư nhân ) trong khoanh vùng phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau :
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm trước thì những bên cần chuẩn bị sẵn sàng 01 bộ hồ sơ gồm những sách vở sau :

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền tại tổ chức triển khai công chứng
Xem cụ thể tại : Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .

Thủ tục mua bán đất đai (Ảnh minh họa)
 

3.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá thể, lệ phí trước bạ gồm :
– Tờ khai thuế thu nhập cá thể theo mẫu số 03 / BĐS-TNCN ;
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 .

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .
– Các sách vở làm địa thế căn cứ xác lập thuộc đối tượng người tiêu dùng được miễn thuế, lệ phí ( nếu có ) .
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí :
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời gian hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có hiệu lực thực thi hiện hành .
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời gian làm thủ tục ĐK quyền sở hữu, quyền sử dụng .
– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời gian làm thủ tục ĐK dịch chuyển đất đai ( sang tên Sổ đỏ ) .

3.4. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

– Hồ sơ cần sẵn sàng chuẩn bị :
+ Đơn ĐK dịch chuyển đất đai, gia tài gắn liền với đất theo Mẫu số 09 / ĐK ;
+ Bản gốc Giấy ghi nhận đã cấp ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền đã được công chứng ;
Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng tỏ nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân .
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ :
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường .
+ Hộ mái ấm gia đình, cá thể, hội đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy Ban Nhân Dân cấp xã nếu có nhu yếu .
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp 1 : Hồ sơ chưa vừa đủ, chưa hợp lệ
– Trong thời hạn tối đa 03 ngày, cơ quan đảm nhiệm, giải quyết và xử lý hồ sơ phải thông tin và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ trợ, hoàn hảo hồ sơ theo pháp luật .
Trường hợp 2 : Hồ sơ đủ
– Cơ quan tiếp đón hồ sơ ghi khá đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp đón hồ sơ, trao Phiếu đảm nhiệm hồ sơ .
Bước 3. Giải quyết nhu yếu
– Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác lập và thông tin thu nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính so với trường hợp phải triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính theo pháp luật .
Lưu ý với bên mua : Khi nhận được thông tin thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính như : Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá thể, lệ phí trước bạ … thì nộp theo số tiền như thông tin tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng ĐK quyền sử dụng đất .
Bước 4. Trả tác dụng
Thời gian thực thi :
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ ;
+ Đối với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả hoặc đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả thì thời hạn thực thi được tăng thêm 10 ngày .

3.5. Các khoản chi phí khi sang tên

– Thuế thu nhập cá thể : Thuế phải nộp bằng 2 % giá trị chuyển nhượng ủy quyền .
– Lệ phí trước bạ : Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5 % giá trị chuyển nhượng ủy quyền .
– Phí thẩm định và đánh giá hồ sơ ( Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định hành động ) .
Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng ủy quyền một phần thửa đất thì phải nộp thêm những khoản phí đo đạc khi tách thửa …

4. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP trường hợp thực thi quyền chuyển nhượng ủy quyền với một phần thửa đất thì tách thửa trước khi chuyển nhượng ủy quyền cho người khác .
Lưu ý : Diện tích của thửa đất mới và diện tích quy hoạnh còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích quy hoạnh tối thiểu :
* Chuẩn bị hồ sơ tách thửa :
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014 / TT-BTNMT hồ sơ ý kiến đề nghị tách thửa đất như sau :
– Đơn ý kiến đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11 / ĐK ;
– Bản gốc Giấy ghi nhận đã cấp .
Ngoài ra, có sổ hộ khẩu, chứng tỏ nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân .

* Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa :
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường .
– Hộ mái ấm gia đình, cá thể, hội đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy Ban Nhân Dân cấp xã nếu có nhu yếu .
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan đảm nhiệm hồ sơ ghi khá đầy đủ thông tin vào Sổ đảm nhiệm hồ sơ và trả hiệu quả, trao Phiếu đảm nhiệm hồ sơ và trả hiệu quả cho người nộp hồ sơ .
– Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy Ban Nhân Dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày thao tác kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy Ban Nhân Dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất .
Bước 3. Xử lý nhu yếu tách thửa
Văn phòng ĐK quyền sử dụng đất có nghĩa vụ và trách nhiệm triển khai :
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất ;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất so với thửa đất mới tách, hợp thửa ;
– Chỉnh lý, update dịch chuyển vào hồ sơ địa chính, cơ sở tài liệu đất đai ; trao Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy Ban Nhân Dân cấp xã để trao so với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã .
Thời gian xử lý : Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP thời hạn triển khai thủ tục tách thửa không quá 15 ngày .
Sau khi thực thi thủ tục tách thửa thì phải công chứng hợp đồng và thực thi thủ tục công chứng hợp đồng và sang tên giấy ghi nhận như mục 3.2 và 3.3 .

5. Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP ( sửa đổi, bổ trợ bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP ) thì có 02 trường hợp người dân mua và bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất :
Trường hợp 1 : Nhận chuyển nhượng ủy quyền từ trước ngày 01/01/2008 ;
Trường hợp 2 : Nhận chuyển nhượng ủy quyền từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có sách vở về quyền sử dụng đất theo lao lý tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 .
Theo đó, những cơ quan đảm nhiệm hồ sơ không được nhu yếu người nhận chuyển nhượng ủy quyền phải nộp những hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật .

Thủ tục cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay được thực hiện theo thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Xem hướng dẫn cụ thể tại : Mục 4 bài viết thủ tục làm Sổ đỏ .
Trên đây là hàng loạt thủ tục mua đất đai theo pháp luật mới nhất. Để biết thêm những lao lý đơn cử về chuyển nhượng ủy quyền nhà đất hãy xem tại phân mục Chuyển nhượng của LuatVietnam. Nếu có nhu yếu, bạn đọc hoàn toàn có thể liên hệ 1900.6192 để được tương hỗ, giải đáp .

>> Thủ tục làm Sổ đỏ – Toàn bộ hướng dẫn mới nhất

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thủ Tục