VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRỰC TIẾP – Luật sư Đỗ Minh

Một ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp được trích từ Phụ lục 1 của Thông tư 36/2014 / TT-BTNMTNội dung ví dụ :Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung chuyên sâu đông dân cư, có diện tích quy hoạnh 100 mét vuông ( kí hiệu là thửa đất A ), đường nhựa, mặt phẳng cắt ( gồm có cả vỉa hè ) 15 m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực thi như sau :

1. Khảo sát, thu thập thông tin

Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.

Khảo sát thị trường, tích lũy được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở ( kí hiệu là thửa đất B, C và D ) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng ủy quyền thành công xuất sắc trong khoảng chừng thời hạn 2 năm đến thời gian xác lập giá, có đặc thù tựa như với thửa đất A. Giả sử trong thời hạn từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm năm trước, giá đất ở phổ cập trên thị trường tại đô thị loại IV không có dịch chuyển .Tiến hành tích lũy những thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D :

TT	Yếu tố so sánh	Thửa đất A	Thửa đất B	Thửa đất C	Thửa đất D
1	Mục đích sử dụng	Đất ở tại đô thị loại IV	Đất ở tại đô thị loại IV	Đất ở tại đô thị loại IV	Đất ở tại đô thị loại IV
2	Vị trí	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh viện	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh viện	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện
3	Giao thông	Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m	Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m	Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m	Hai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m
4	Thời điểmchuyểnnhượng		Tháng 3 năm 2013	Tháng 5 năm 2013	Tháng 6 năm 2013
5	Diện tích, kích thước
	– Diện tích	100 m2	150 m2	70 m2	90 m2
	– Mặt tiền	10 m	10 m	7 m	6 m
	– Chiều sâu	10 m	15 m	10 m	15 m
6	Tài sản gắn liền với đất	Không	Không	Không	Không
7	Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất	Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8	Các yếu tố hạ tầng khác
	Cấp nước sạch	Tốt	Kém ổn định	Kém ổn định	Tốt
9	Giá trị đất chuyển nhượng		4.500 triệu đồng	2.240 triệu đồng	3.060 triệu đồng
10	Giá đấtchuyểnnhượng		30 triệu đồng/m2	32 triệu đồng/m2	34 triệu đồng/m2

Khảo sát thị trường, tích lũy được những thông tin :– Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4 % ; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2 % .– Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15 m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10 m là 5 % ; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15 m và 6 m là 10 % .– Thửa đất có size mặt tiền 10 m hơn thửa đất có mặt tiền 7 m là 5 %, hơn thửa đất có mặt tiền 6 m là 6 % .– Thửa đất có chiều sâu 10 m hơn thửa đất có chiều sâu 15 m là 2 % .– Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém không thay đổi là 2 % .

2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
3. a) Phân tích, so sánh để lựa chọn các yếu tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Kết quả nghiên cứu và phân tích cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau ( mục tiêu sử dụng, không có gia tài gắn liền với đất, có giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ), 05 yếu tố độc lạ ( vị trí ; giao thông vận tải ; diện tích quy hoạnh, size ; những yếu tố hạ tầng khác ) .

1. b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố độc lạ về vị trí : thửa đất A bằng thửa đất D ( tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A ), hơn thửa đất B ( tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B ) là 4 %, hơn thửa đất C ( tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C ) là 2 % .Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100 % thì giá đất của thửa đất B là 96 %, giá đất của thửa đất C là 98 % .Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất B là :

100% – 96%	= 4,17%
96%

Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất C là :

100% – 98%	= 2,04%
98%

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố độc lạ về giao thông vận tải : thửa đất A bằng thửa đất C ( cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15 m ), hơn thửa đất B ( tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10 m ) là 5 %, kém hơn thửa đất D ( tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15 m và 6 m ) là 10 % .

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là 110%.

Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất B là :

100% – 95%	= 5,26%
95%

Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất D là :

100% – 110%	= -9,09%
110%

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố độc lạ về diện tích quy hoạnh, kích cỡ : thửa đất A bằng thửa đất B ( cùng có size mặt tiền 10 m ), hơn thửa đất C ( có kích cỡ mặt tiền 7 m ) là 5 %, hơn thửa đất D ( có kích cỡ mặt tiền 6 m ) là 6 % .Thửa đất A và thửa đất C ( có chiều sâu 10 m ) hơn thửa đất B và thửa đất D ( có chiều sâu 15 m ) là 2 % .Giá đất của thửa đất cần định giá A là 100 % thì giá đất của thửa đất B là 98 %, giá đất của thửa đất C là 95 %, giá đất của thửa đất D là 92 % .Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất B là :

100% – 98%	= 2,04%
98%

Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất C là :

100% – 95%	= 5,26%
95%

Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất D là :

100% – 92%	= 8,70%
92%

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố độc lạ về hạ tầng khác :Cấp nước sạch : thửa đất A bằng thửa đất D ( thuộc khu vực cấp nước tốt ) hơn thửa đất B và thửa đất C ( thuộc khu vực cấp nước kém không thay đổi ) là 2 % .Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100 % thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98 % .Tỷ lệ kiểm soát và điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất C là :

100% – 98%	= 2,04%
98%

3. Ước tính giá của thửa đất cần định giá:

TT	Yếu tố so sánh	Thửa đất A	Thửa đất B	Thửa đất C	Thửa đất D
1	Diện tích	100 m2	150 m2	70 m2	90 m2
2	Giá trị đất chuyển nhượng		4.500 triệu đồng	2.240 triệu đồng	3.060 triệu đồng
3	Giá đất chuyển nhượng		30 triệu đồng/m2	32 triệu đồng/m2	34 triệu đồng/m2
4	Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
4.1	Vị trí	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh viện	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh viện	Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện
	Tỷ lệ	100%	96%	98%	100%
	Tỷ lệ điều chỉnh		4,17%	2,04%	0%
	Mức điều chỉnh		1,25 triệu đồng/m2	0,65 triệu đồng/m2	0 triệu đồng/m2
4.2	Giao thông	Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè)rộng 15m	Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m	Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15m	Hai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m
	Tỷ lệ	100%	95%	100%	110%
	Tỷ lệ điều chỉnh		5,26%	0%	-9,09%
	Mức điều chỉnh		1,58 triệu đồng/m2	0 triệu đồng/m2	-3,09 triệu đồng/m2
4.3	Diện tích, kích thước
	– Mặt tiền	10 m	10 m	7 m	6 m
	– Chiều sâu	10 m	15 m	10 m	15 m
	Tỷ lệ	100%	98%	95%	92%
	Tỷ lệ điều chỉnh		2,04%	5,26%	8,70%
	Mức điều chỉnh		0,61 triệu đồng/m2	1,68 triệu đồng/m2	2,96 triệu đồng/m2
4.4	Các yếu tố hạ tầng
	Cấp nước sạch	Tốt	Kém ổn định	Kém ổn định	Tốt
	Tỷ lệ	100%	98%	98%	100%
	Tỷ lệ điều chỉnh		2,04%	2,04%	0%
	Mức điều chỉnh		0,61 triệu đồng/m2	0,65 triệu đồng/m2	0 triệu đồng/m2
5	Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh		34,05 triệu đồng/m2	34,99 triệu đồng/m2	33,87 triệu đồng/m2

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá A	=	34,05 + 34,99 + 33,87	=	34,30 triệu đồng/m2
		3

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là :

Tỷ lệ chênh lệch A/B	=	34,30 – 34,05	x 100% =	0,73%
		34,05

Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.

Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo vệ chênh lệch với những giá đất ước tính không quá 10 % .

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Hỏi Đáp