Mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất & các vấn đề pháp lý
Nội Dung Chính
Biên bản thỏa thuận mua chung đất là gì?
Biên bản thỏa thuận mua chung đất, hợp đồng mua chung đất hay hợp đồng góp vốn mua đất,… đều là những cách gọi chung đối với loại văn bản xác lập sự thỏa thuận về hành vi nhiều bên cùng góp vốn để mua tài sản là đất đai cho các mục đích sử dụng hoặc đầu tư.
Vai trò của những biên bản thỏa thuận mua chung đất là tạo ra cơ sở pháp lý ghi nhận sự hợp tác một cách minh bạch, rõ ràng ; tương hỗ cho quy trình mua và bán, thanh toán giao dịch đất đai giữa nhiều bên với nhau, hạn chế những rủi ro đáng tiếc hay xích míc xảy ra, có cơ sở để xử lý tranh chấp đất đai nếu không may phát sinh.
Mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất
Người có nhu yếu mua chung đất hoàn toàn có thể sử dụng mẫu biên bản hoặc những mẫu hợp đồng góp vốn dưới đây.
Mẫu 1
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——— ***** ——–
BIÊN BẢN THỎA THUẬN GÓP VỐN
(V/v ….)
Hôm nay, vào lúc [ … ] ngày [ … ] tại [ … ] I. Các thành viên góp vốn gồm những Ông, Bà có tên sau : 1. Ông / bà : [ … ] Giới tính : [ … ] Quốc tịch : [ … ] Sinh ngày : [ … ] CCCD số : [ … ] Ngày cấp : [ … ] Nơi cấp : [ … ] Nơi thường trú : [ … ] 2. Ông / bà : [ … ] Giới tính : [ … ] Quốc tịch : [ … ] Sinh ngày : [ … ] CCCD số : [ … ] Ngày cấp : [ … ] Nơi cấp : [ … ] Nơi thường trú : [ … ] Đã triển khai thỏa thuận về việc góp vốn cùng kinh doanh thương mại, với những nội dung đơn cử như sau :
Điều 1. Mục đích góp vốn
1 a / Hai bên cùng góp vốn để triển khai mua những miếng đất tại địa chỉ [ … ] như sau :
1. Miếng đất của […] với giá trị: […] đ (Bằng chữ:[…])
Có diện tích […] Thửa đất số: […] Tờ bản đồ: […]
Số sổ đỏ: […] ngày vào sổ […]Và những thửa đất vườn xung quanh diện tích quy hoạnh khoảng chừng [ … ] ( số liệu đúng mực đo đạc đơn cử bởi cơ quan chuyên môn ) nằm ngoài sổ đỏ chính chủ.
2. Miếng đất của […] với giá trị: […] đ (Bằng chữ:[…])
Có diện tích […] Thửa đất số: […] Tờ bản đồ: […]
Số sổ đỏ: […] ngày vào sổ […]Và những thửa đất vườn xung quanh diện tích quy hoạnh khoảng chừng [ … ] ( số liệu đúng mực đo đạc đơn cử bởi cơ quan chuyên môn ) nằm ngoài sổ đỏ chính chủ. ( Liệt kê hết những thửa đất mua chung ) 1 b / Các văn bản tương quan đến việc chuyển nhượng ủy quyền của những mảnh đất nêu trên là phần không hề thiếu của hợp đồng. Và được mỗi bên tàng trữ.
Điều 2. Số vốn góp; loại tài sản góp vốn của từng thành viên
Tỷ lệ góp mỗi bên [ … ] Tổng số tiền : [ … ] bằng chữ : [ … ]
- Ông […] góp vốn số tiền là:[…] đồng. Bằng chữ: […]
- Ông […] góp vốn số tiền là:[…] đồng. Bằng chữ:[…]
Điều 3. Thời hạn góp vốn
Các bên có nghĩa vụ và trách nhiệm góp vốn đã nêu tại điều 2 hợp đồng này trong khoảng chừng thời hạn từ ngày [ … ] đến ngày [ … ]
Điều 4: Nguyên tắc chia lợi nhuận
- Chia theo tỷ lệ góp vốn sau khi trừ tất cả các khoản chi phí liên quan đến miếng đất đã mua.
- Nếu một bên muốn bán thì hai bên thương lượng trên tinh thần hợp tác tốt nhất hai bên cùng có lợi và chấp nhận được.
- Sau khi một thửa đất bất kỳ nào trong các thửa đất nêu trên được chuyển nhượng cho người thứ 3 thì hai bên làm biên bản xác nhận và biên bản đó là phần không thể thiếu của hợp đồng góp vốn này.
Điều 5: Phương thức giải quyết tranh chấp
- Trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn mua đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.
- Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Biên bản thỏa thuận góp vốn mua bất động sản.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
- Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản góp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu.
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
- Hai bên nhất trí giao cho ông Phạm văn Mạnh đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất toàn bộ các mảnh đất kể trên
Điều 6. Điều khoản cuối cùng
- Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này.
- Hợp đồng này được lập thành 2(hai) bản, mỗi bên giữ 1(một) bản có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực từ ngày ký.
- Hợp đồng này được công chứng tại […] Hợp đồng sẽ hết hiệu lực kể từ ngày 2 bên ký biên bản thanh lý .
(Chữ ký của các thành viên góp vốn)
Mẫu 2
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——— ***** ——–
HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
( V / v góp vốn kinh doanh thương mại mua bất động sản, đất đai ) Hôm nay, vào lúc [ … ] giờ, ngày [ … ] tại [ … ] Chúng tôi gồm những Ông, bà có tên sau : 1. Ông, bà [ … ] Giới tính [ … ] Quốc tịch : [ … ] Sinh ngày : [ … ] Chứng minh nhân dân số : [ … ] ngày cấp [ … ] Nơi cấp [ … ] Hộ khẩu thường trú : [ … ] 2. Ông, bà [ … ] Giới tính [ … ] Quốc tịch : [ … ] Sinh ngày : [ … ] Chứng minh nhân dân số : [ … ] ngày cấp [ … ] Nơi cấp [ … ] Hộ khẩu thường trú : [ … ]
1. Đã tiến hành họp về việc góp vốn cùng kinh doanh, với những nội dung cụ thể như sau:
- Mục đích góp vốn:[…]
- Số vốn góp; loại tài sản góp vốn của từng thành viên:[…]
- Thời hạn góp vốn:[…]
- Cử người quản lý phần vốn góp:[…]
- Cam kết của các bên:[…]
- Nguyên tắc chia lợi nhuận:[…]
2. Phương thức giải quyết tranh chấp
- Trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn mua đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau;
- Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Sự cam đoan giữa các bên tham gia
Bên A cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;
- Tài sản góp vốn không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;
- Tài sản góp vốn không có tranh chấp;
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng góp vốn mua đất.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
- Các cam đoan khác […]
Bên B cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng góp vốn mua đất là đúng sự thật;
- Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản gúp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu;
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
- Các cam đoan khác […]
4. Điều khoản cuối cùng
- Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên
BÊN A BÊN B
Mẫu 3
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——— ***** ——–
HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA ĐẤT
Bên góp vốn (sau đây gọi là bên A):
Ông ( Bà ) : [ … ] Sinh ngày [ … ] Chứng minh nhân dân số : [ … ] cấp ngày [ … ] tại [ … ]
Bên nhận góp vốn (sau đây gọi là bên B):
Ông ( Bà ) : [ … ] Sinh ngày [ … ] Chứng minh nhân dân số : [ … ] cấp ngày [ … ] tại [ … ] Hai bên đồng ý chấp thuận thực thi góp vốn với những thỏa thuận sau đây :
ĐIỀU 1. TÀI SẢN GÓP VỐN
Tài sản góp vốn thuộc quyền sở hữu của bên A [ … ] PHỤ LỤC KÈM THEO [ … ]
ĐIỀU 2. GIÁ TRỊ GÓP VỐN
Giá trị gia tài góp vốn được những bên cùng thống nhất thoả thuận là :. [ … ] ( bằng chữ : [ … ] )
ĐIỀU 3. THỜI HẠN GÓP VỐN
Thời hạn góp vốn bằng gia tài, tiền mặt, khởi đầu kể từ [ … ]. Hạn sau cuối góp vốn là [ … ]
ĐIỀU 4. MỤC ĐÍCH GÓP VỐN
Mục đích góp vốn bằng gia tài nêu tại Điều 1 là : [ … ]
ĐIỀU 5. ĐĂNG KÝ VÀ XOÁ ĐĂNG KÝ GÓP VỐN
Hai bên cam kết góp vốn là nếu muốn ngưng góp vốn thì phải có sự đồng ý chấp thuận của hai bên, không được tự ý rút vốn hay giảm vốn trong quy trình góp vốn đầu tư, bởi nếu làm thế số tiền đang được góp vốn đầu tư chưa sinh lời sẽ làm khó khăn vất vả cho dự án Bất Động Sản …
ĐIỀU 6. VIỆC NỘP LỆ PHÍ CÔNG CHỨNG (Nếu có)
Hai bên tuyệt đối thành thật, trung thành với chủ không được gian lận trong quy trình thao tác, nếu bắt được thì tùy mức độ nặng nhẹ mà phạt, kiểm điểm.
ĐIỀU 7. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quy trình triển khai hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, những bên cùng nhau thương lượng xử lý trên nguyên tắc tôn trọng quyền hạn của nhau ; trong trường hợp không xử lý được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để nhu yếu toà án có thẩm quyền xử lý theo pháp luật của pháp lý.
ĐIỀU 8. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
- Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;
- Tài sản góp vốn không có tranh chấp;
- Tài sản góp vốn không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 9. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm và quyền lợi hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý chấp thuận toàn bộ những pháp luật ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này. Hợp đồng có hiệu lực thực thi hiện hành từ : [ … ]
Bên A
( ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên )
Bên B
( ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên )
Những điều cần lưu ý trong biên bản thỏa thuận mua chung đất
Có các nội dung cơ bản cần thiết
- Trước khi xét đến các yếu tố khác dưới góc độ pháp lý, phần hình thức và nội dung được trình bày trong biên bản thỏa thuận mua chung đất cần phải rõ ràng, đầy đủ các yếu tố chính, thể hiện được ý chí và mục đích quan trọng là góp vốn mua chung; các mục, điều khoản cần được viết đúng và đủ.
- Về nguyên tắc, các bên được tự do trong việc thỏa thuận các nội dung đi kèm, nhưng không vi phạm điều cấm xã hội và trái với tinh thần của pháp luật. Bên cạnh đó, cần đảm bảo những thông tin chủ yếu được xuất hiện trong biên bản hoặc hợp đồng mua chung đất.
- Xác định rõ các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng, là cá nhân với cá nhân hay giữa các cá nhân với tổ chức, tổ chức với tổ chức,…
- Nêu rõ mức đóng góp (tỷ lệ góp) của mỗi bên, hình thức đóng góp, cách phân chia lợi nhuận,… Đây chính là những thỏa thuận ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi các bên về sau này, cũng là nội dung dễ phát sinh mâu thuẫn nhất.
- Hợp đồng phải có thời hạn, nơi ký kết và phương thức thực hiện.
- Thỏa thuận kỹ về phương thức giải quyết tranh chấp. Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Nếu các bên không thể thống nhất, hòa giải được thì gửi đơn lên UBND xã nơi có đất tranh chấp đất để được giải quyết.
- Trường hợp không thể giải quyết ở UBND cấp xã, có thể khởi kiện yêu cầu tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật
- Rõ ràng về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên ghi trong nội dung hợp đồng/biên bản.
- Lưu ý về tính hợp pháp của loại đất vì không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện hoặc được pháp luật cho phép mua chung, chuyển nhượng, góp vốn.
- Nếu đất không được cho phép, rất dễ dẫn đến sự vô hiệu của văn bản.
- Trong biên bản hoặc hợp đồng, nên có các thỏa thuận và quy định về việc sửa đổi, bổ sung. Trên thực tế, rất khó để lường trước được hết các sự kiện phát sinh, vì vậy, như một cách đề phòng đối với các tình huống như trở ngại khách quan, trường hợp bất khả kháng hoặc bất kỳ sự cố không mong muốn nào khác ở những thời điểm khác nhau,… các bên cần đề cập đến việc điều chỉnh lại thỏa thuận nhằm giảm thiểu rủi ro xuống mức thấp nhất.
Đặc điểm của biên bản thỏa thuận mua chung đất
Thứ nhất, biên bản/hợp đồng mua chung đất phải được lập thành văn bản
Biên bản hoặc hợp đồng thỏa thuận mua chung đất là sự ghi nhận ý chí của những bên, bộc lộ mong ước, nguyện vọng về việc sử dụng, quản lý tài sản sau khi mua. Pháp luật có lao lý phải lập thành văn bản so với những loại hợp đồng hợp tác nói chung. Mặt khác, mối quan hệ góp vốn mua chung thường rất phức tạp, nhất là khi có tranh chấp phát sinh. Vì vậy, biểu lộ ở dạng văn bản rõ ràng, khá đầy đủ sẽ là địa thế căn cứ để chứng tỏ việc hợp tác cũng như quy trình triển khai quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm những bên. Không sự hợp tác nào đủ cơ sở pháp lý nếu chỉ bộc lộ qua lời nói.
Thứ hai, Biên bản thỏa thuận mua chung đất có sự xuất hiện của nhiều chủ thể, nhiều đối tượng.
Trước hết, cần hiểu rằng, “ mua chung ” là sự Open của tối thiểu từ 02 chủ thể trở lên. Các chủ thể này trọn vẹn hoàn toàn có thể đổi khác, ví dụ như bổ trợ thêm những bên tham gia. Tương tự, đối tượng người tiêu dùng mua và bán là đất đai cũng như vậy. Trong quy trình hợp tác, những bên hoàn toàn có thể muốn góp vốn mua chung những thửa đất, khu đất khác. Lúc này, những bên cần triển khai kiểm soát và điều chỉnh nội dung biên bản / hợp đồng. Đây là nguyên do vì sao nên có lao lý về việc sửa đổi, bổ trợ.
Thứ ba, bản chất của biên bản/hợp đồng mua chung là hợp đồng đa phương và song vụ.
Đây đều là những cách hiểu theo đúng thuật ngữ chuyên ngành pháp lý, được pháp lý ghi nhận.
- Song vụ: nghĩa là các bên tham gia đều có quyền, nghĩa vụ với nhau. Quyền và nghĩa vụ này phát sinh theo thỏa thuận, dựa trên các quy định của pháp luật.
- Đa phương: như đã đề cập, pháp luật không giới hạn chủ thể tham gia góp vốn, mua chung. Chủ thể có thể là cá nhân, hoặc tổ chức, xuất phát từ nhu cầu, mục đích hợp tác mà tham gia vào việc mua chung.
Thứ tư, về nguyên tắc, mua chung chính là cùng chia lợi nhuận/rủi ro, không có đền bù.
Biên bản / hợp đồng thỏa thuận mua chung đất là hành vi những bên góp phần tiền, gia tài để triển khai chung một việc làm, ở đây là mua thành công xuất sắc bất động sản. Vì vậy, những bên sẽ dựa trên giá trị, doanh thu của bất động sản này để nhận về khoản tương ứng với số tiền đã góp phần. Nếu có doanh thu khác, những bên chia theo thỏa thuận. Tương tự, nếu không may thua lỗ, có rủi ro đáng tiếc thì những bên cũng “ san sẻ ” cho nhau theo phần góp phần. Sẽ không ai có bồi thường, đền bù cho ai, trừ trường hợp họ có lỗi trong việc để xảy ra thiệt hại.
Các vấn đề pháp lý liên quan khi mua chung đất
Rủi ro khi góp vốn mua chung đất
Việc mua chung tưởng chừng như khá bảo đảm an toàn vì nhiều bên cùng nhau “ gánh vác ”. Nhưng trên thực tiễn, hình thức này cũng chỉ xử lý được một số ít yếu tố tương quan đến kinh tế tài chính, nghĩa vụ và trách nhiệm việc làm. Riêng về mặt pháp lý, mua chung có khá nhiều rủi ro đáng tiếc tương quan đến sử dụng, quản trị và định đoạt gia tài mua chung.
Thứ nhất, rủi ro trong việc khai thác quyền sử dụng đất
Theo pháp luật tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất thì Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất phải ghi rất đầy đủ tên những người có chung quyền. Tuy nhiên, chưa ổn ở đây lại là trên giấy ghi nhận không bộc lộ hay xác lập được khoanh vùng phạm vi, số lượng giới hạn quyền của mỗi bên. Họ nhận doanh thu theo phần góp phần nhưng nếu quyền sử dụng đất cũng phân loại như vậy thế sẽ như thế nào trên thực tiễn ? Như vậy, để rõ ràng, chỉ hoàn toàn có thể là do những bên tự thỏa thuận với nhau về điều này, phân định ngay từ đầu về quyền sử dụng đất. Nếu không, khi mở màn vào sử dụng, khai thác, những bên rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ.
Thứ hai, rủi ro liên quan đến định đoạt quyền sử dụng đất
Cũng tựa như như rủi ro đáng tiếc thứ nhất, sự phân loại về quyền rất khó để có được sự tuyệt đối. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào Giấy ghi nhận, không hề xác lập đúng mực những quyền tương quan đến việc định hoạt quyền sử dụng đất đã góp vốn mua chung. Do đó, định đoạt gia tài chung như thế nào, quyền của mỗi người thế nào cũng cần ghi nhận trong biên bản thỏa thuận mua chung. Đồng thời, cần dựa trên ý thức và nguyên tắc được pháp luật tại điều 218 Bộ luật Dân sự năm ngoái về định đoạt gia tài chung :
- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Để cùng nhau mua và chiếm hữu một gia tài, đơn cử là đất đai không khó. Pháp luật lúc bấy giờ tạo khá nhiều điều kiện kèm theo cho hình thức hợp tác này, tuy nhiên, sâu bên trong là những rủi ro đáng tiếc tiềm ẩn. Với những ai không tìm hiểu và khám phá, điều tra và nghiên cứu những pháp luật về đất đai và dân sự thì sẽ khó để lường trước được sự phức tạp khi “ đụng ” đến những góc nhìn về quyền sử dụng, quyền định đoạt. Các văn bản hiện hành chỉ dừng lại ở việc ghi nhận quyền sở hữu chung so với gia tài và được cho phép nhiều người cùng thay mặt đứng tên trên Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất. Khi triển khai chuyển quyền sử dụng hoặc muốn sử dụng vào những mục tiêu khác với thỏa thuận bắt đầu, người có nhu yếu phải được sự đồng ý chấp thuận của những người góp phần khác. Phức tạp hơn, khi không hề có được tiếng nói chung, bắt buộc phải khởi kiện ra TANDTC, xử lý tranh chấp, chia gia tài chung để triển khai được mục tiêu của mình. Ngoài ra, với những hình thức mua chung đất, nếu để góp vốn đầu tư bán lại thì cũng sẽ gặp không ít khó khăn vất vả trong việc tìm kiếm đầu ra. Bởi lẽ, tâm ý người mua khá dè dặt với những bất động sản chung sổ vì ngại những rủi ro đáng tiếc kể trên, những đồng sở hữu không thống nhất quan điểm với nhau, dễ gây rắc rối, tốn kém, mất thời hạn cho quy trình thanh toán giao dịch ; hoặc nếu có mua được thì về sau cũng có rất nhiều yếu tố như tách sổ, chuyển nhượng ủy quyền lại, thế chấp ngân hàng, …
Làm gì để hạn chế rủi ro khi thỏa thuận mua chung đất
Nguy cơ rủi ro đáng tiếc ở đâu thì dữ thế chủ động đề phòng ngay tại đó, đây chính là nguyên tắc để góp vốn mua chung đất được bảo đảm an toàn.
- Ưu tiên việc lập thỏa thuận thành văn bản với các nội dung đã được đề cập và lưu ý ở phía trên.
- Nếu cần thiết, hãy thực hiện công chứng, chứng thực để tăng tính đảm bảo cho văn bản.Trường hợp thỏa thuận không lập thành văn bản dạng biên bản hay hợp đồng thì cần có minh chứng bằng các đoạn ghi âm, ghi hình.
- Nghiên cứu luật và áp dụng theo đúng tinh thần được quy định trong đó, rõ ràng trong việc công nhận quyền sở hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng.
- Mỗi chủ thể đóng góp mua đất đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nếu phải lựa chọn đại diện đứng tên thì điều này cũng cần được thể hiện trong các văn bản liên quan, được tất cả mọi người thống nhất và đồng ý.
- Khi thỏa thuận mua chung đất, thường sẽ có 2 trường hợp: hoặc là các bên góp vốn theo tỷ lệ khác nhau, hoặc là phần vốn góp được chia đều. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến nội dung thỏa thuận như thế nào. Vì vậy, quyền lợi nên được cân nhắc theo số tiền đóng góp, hoặc công sức đóng góp, tùy vào từng tình huống.Mọi giấy tờ liên quan đến giao dịch nên được giữ lại, sao lưu vì đây sẽ là căn cứ quan trọng để xem xét nếu không may phát sinh tranh chấp.
Giấy cam kết viết tay về góp vốn mua chung đất có giá trị pháp lý không?
Các nội dung nêu trên đều đề cập đến việc xây dựng văn bản cho những thỏa thuận mua chung, khuyến khích việc công chứng, xác nhận. Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng góp vốn mua chung đất không thuộc trường hợp phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, chỉ nhu yếu lập thành văn bản. Như vậy, câu hỏi đặt ra là, văn bản này nếu viết tay thì có được pháp lý thừa nhận ? Trên thực tiễn, bản thỏa thuận viết tay vẫn được xem xét như một loại địa thế căn cứ để xác định có hay không việc góp mua chung diễn ra. Tuy nhiên, nếu không có người làm chứng, cũng không đủ điều kiện kèm theo để công chứng thì những bản viết tay này cũng khá rủi ro đáng tiếc. Trường hợp bên bán biết về điều này, mua và bán đúng theo thủ tục mua chung thì không có yếu tố gì xảy ra. Nhưng khi bên bán không biết, mua và bán theo tư cách cá thể thì hệ lụy pháp lý về sau khá rắc rối. Thay vì là giấy viết tay, đó là biên bản thỏa thuận, hợp đồng mua chung có công chứng, xác nhận thì tính bảo vệ sẽ cao hơn. Chưa kể đến trường hợp giấy viết tay hoàn toàn có thể bị tẩy xóa, bị ảnh hưởng tác động bởi yếu tố khách quan gây cản trở quy trình xác nhận.
Các vấn đề liên quan đến Giấy chứng nhận
Ai đứng tên trên Giấy chứng nhận khi mua chung đất?
Như đã đề cập ở phần trên, Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 pháp luật :
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
- Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện nhưng vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, tùy theo nhu yếu mà hoàn toàn có thể xảy ra 02 trường hợp thay mặt đứng tên trên giấy ghi nhận như trên. Lưu ý, khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014 / TT-BTNMT lao lý : Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy ghi nhận cho người đại diện thay mặt ( có công chứng hoặc xác nhận theo lao lý của pháp lý ) thì Giấy ghi nhận được cấp cho người đại diện thay mặt đó. Như vậy, thỏa thuận về việc ghi và cấp giấy ghi nhận cho người đại diện thay mặt phải biểu lộ bằng văn bản có công chứng hoặc xác nhận theo lao lý pháp lý.
Nội dung trên giấy chứng nhận được ghi như thế nào?
Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014 / TT-BTNMT pháp luật, địa thế căn cứ vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng ủy quyền có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy ghi nhận cho người đại diện thay mặt mà cách biểu lộ trên Giấy ghi nhận sẽ tương ứng với 02 trường hợp theo Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 1: các bên không có thỏa thuận hay yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Như vậy, tổng thể những người góp phần mua chung đất sẽ được biểu lộ trên Giấy ghi nhận. Tại trang 1 của Giấy ghi nhận sẽ ghi không thiếu thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận theo nguyên tắc :
- Ghi “Ông” hoặc “Bà” sau đó đến họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú);
- Sau cùng ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp 2: Các bên có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
- Tại trang 1 Giấy chứng nhận, ghi thông tin của người đại diện (“Ông/Bà” họ tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú).
- Ở dòng tiếp theo, ghi nội dung “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: … (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Nếu trong trường hợp có nhiều người cùng mua chung và không biểu lộ đủ ở trang 1 của giấy ghi nhận thì cuối trang sẽ ghi chú : “ và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy ghi nhận này ”. Theo đó, ở phần ghi chú của Giấy ghi nhận liên tục biểu lộ thông tin những đồng sử dụng đất với nội dung : “ Những người khác cùng sử dụng đất ( hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ) gồm : … ( ghi tên của những người có chung quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất còn lại ) ”.
Mua chung thì ai giữ Giấy chứng nhận?
Đối chiếu với những lao lý tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 kể trên, nếu không nhu yếu 1 người đại diện thay mặt thay mặt đứng tên thì mỗi người mua chung sẽ được cấp và giữa 01 nhận ghi nhận. Ngược lại, người đại diện thay mặt sẽ được cấp và giữ Giấy ghi nhận đó.
Làm gì khi trên Giấy chứng nhận không có tên dù mua chung?
Trên thực tiễn, có khá nhiều trường hợp “ dở khóc dở cười ” khi mua chung đất ( không tính đến trường hợp lừa đảo, chiếm đoạt gia tài ). Các bên dù mua chung, vì thân thiện, tin cậy nên không làm văn bản thỏa thuận, cũng không nắm rõ luật nên vẫn mua và bán với tư cách cá thể như thông thường. Chỉ khi nhận Giấy ghi nhận về tay mới phát hiện ra không có tên mình. Theo nguyên tắc giảm thiểu rủi ro đáng tiếc thì văn bản thỏa thuận mua chung đất là điều bắt buộc phải có, nếu không, cũng rất khó để tìm địa thế căn cứ bổ trợ tên vào Giấy ghi nhận hoặc được pháp lý ghi nhận quyền, quyền lợi hợp pháp so với gia tài đó. Đồng thời, khi phát hiện lỗ hổng về pháp lý, người không có tên trên Giấy ghi nhận cần trao đổi với những chủ thể khác để khắc phục, hợp thức hóa quyền của mình. Cách nhanh gọn nhất là ý kiến đề nghị bên còn lại chuyển nhượng ủy quyền phần diện tích quy hoạnh tương ứng số tiền đã góp, triển khai thủ tục sang tên để được thay mặt đứng tên đồng sử dụng trên Giấy ghi nhận. Nếu không, hoàn toàn có thể tiến hành xác lập lại văn bản thỏa thuận ghi nhận việc góp vốn mua chung đất, những bên cùng ký tên, mời thêm người làm chứng, hoặc công chứng, xác nhận để có cơ sở chứng tỏ quyền hạn sau này.
Các vấn đề về quyền sử dụng đất khi mua chung
Tách thửa đối với đất mua chung có được không?
Mua chung theo góc nhìn pháp lý và đúng thực chất là chiếm hữu chung theo phần, mỗi người có quyền lợi và nghĩa vụ nhất định với một phần của thửa đất theo đúng số tiền đã góp phần hoặc tỷ suất được những bên thống nhất. Khi cung ứng đủ điều kiện kèm theo và có nhu yếu thì những đồng sử dụng đất vẫn được phép tách thửa. Theo Điều 29 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP và quyết định hành động pháp luật về diện tích quy hoạnh tối thiểu được phép tách thửa của những tỉnh, thành phố thường trực Trung ương, nếu thửa đất cung ứng đủ điều kiện kèm theo về diện tích quy hoạnh tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa. Đồng thời, không có sự phản đối, gây khó khăn vất vả gì từ những người khác. >> > Tham khảo :
Chuyển nhượng đất mua chung nhưng người còn lại không đồng ý
Đối với đất mua chung, việc chuyển nhượng ủy quyền phải được sự đồng ý chấp thuận của toàn bộ những người đồng sử dụng, bộc lộ bằng văn bản có công chứng, xác nhận. Việc một trong số những người cùng chung quyền sử dụng đất không đồng ý chấp thuận hoàn toàn có thể khiến thanh toán giao dịch vô hiệu, mua và bán trái lao lý pháp lý. Trường hợp này phải làm như thế nào ? Điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau : “ b ) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân loại được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn triển khai quyền so với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực thi thủ tục tách thửa theo lao lý, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất và được thực thi quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất theo lao lý của Luật này. ” Như vậy, phải có đủ điều kiện kèm theo tách thửa để triển khai thủ tục tách thửa thì mới được phép chuyển nhượng ủy quyền được phần đất tương ứng của mình. >> > Chi tiết : Chuyển nhượng đất sử dụng chung [ Quy định mới nhất ] Nhưng, trường hợp phần diện tích quy hoạnh đó không đủ để tách thửa thì bắt buộc phải có sự chấp thuận đồng ý của những bên còn lại. Nếu không hề đi đến tiếng nói chung, dẫn đến phát sinh tranh chấp thì buộc phải thực thi xử lý tại Ủy Ban Nhân Dân xã, sau đó khởi kiện theo pháp luật của pháp lý.
Bạn đọc tham khảo mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất cũng như nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan trước khi tiến hành giao dịch để đảm bảo quyền lợi cho chính mình, giảm thiểu rủi ro trong mua bán bất động sản.
Nguyễn Hằng
Mình là Hang Nguyen, vốn là dân học Luật, tay không rẽ ngang vào nghiệp cầm bút, hiện là Content Writer với hơn 5 năm kinh nghiệm tay nghề trong nghề. Mình theo nghề bằng niềm tin học hỏi không ngừng nghỉ, mỗi ngày qua đi là một bước triển khai xong. Mong rằng bạn đọc sẽ có những thưởng thức tuyệt vời tại tapdoantrananh.com.vn .
Đánh giá của bạn
Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thủ Tục
