Báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh | Quý 4/2020

KINH TẾ VIỆT NAM

GDP Nước Ta quý 4/2020 ước tính tăng 4,48 % so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất của quý 4 những năm trong quá trình 2011 – 2020. Tính chung năm 2020, GDP tăng 2,91 % ( Quý 1 tăng 3,68 % ; quý 2 tăng 0,39 % ; quý 3 tăng 2,69 % ; quý 4 tăng 4,48 % ), tuy là mức tăng thấp nhất của những năm trong quy trình tiến độ 2011 – 2020, nhưng trong toàn cảnh dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tác động xấu đi tới mọi nghành nghề dịch vụ kinh tế tài chính – xã hội thì đây là thành công xuất sắc lớn của Nước Ta. Mức tăng trưởng năm 2020 của Nước Ta thuộc nhóm cao nhất quốc tế. Một số chỉ tiêu kinh tế tài chính – xã hội chủ yếu năm 2020 như sau :

• Tổng sản phẩm trong nước (GDP): + 2,91%
• Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP): + 3,4%
• Số doanh nghiệp thành lập mới: 134.940 doanh nghiệp
• Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng: + 2,6%
• Vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện: + 5,7%
• Tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa: + 6,5%
• Tổng kim ngạch nhập khẩu hàng hóa: + 3,6%
• Xuất siêu: 19,1 tỷ USD
• Khách quốc tế đến Việt Nam: -78,7%
• Chỉ số giá tiêu dùng bình quân: + 3,23%
• Lạm phát cơ bản: + 2,31%

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG

Thị trường văn phòng TP. HCM vẫn liên tục gặp khó khăn vất vả trong hoạt động giải trí kinh doanh thương mại của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng tác động do dịch bệnh COVID-19. Thị trường ghi nhận diện tích quy hoạnh thực thuê giảm – 20.544 mét vuông trong năm 2020. Mặc cho tình hình dịch COVID-19, thị trường văn phòng Thành Phố Hồ Chí Minh vẫn liên tục ghi nhận thêm ba tòa nhà văn phòng mới trong năm vừa mới qua, với tòa Frienship Tower ( Hạng B ) hoạt động giải trí vào Quý 1, tòa nhà UOA Tower ( Hạng A ngoài TT ) và Opal Tower ( Hạng B ) được chuyển giao cho khách vào Quý 4 với tổng diện tích quy hoạnh cho thuê mới là 65.372 mét vuông. Tính đến Quý 4/2020, thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh có tổng số 1.422.486 mét vuông từ 18 tòa nhà Hạng A và 68 tòa nhà Hạng B .

Trong năm 2020, tỷ suất trống Hạng A được ghi nhận ở mức 18,1 %, tăng 9,0 đpt so với năm trước do có nguồn cung mới cũng như 1 số ít khách thuê trả lại mặt phẳng để ra khỏi thị trường hoặc để chuyển qua những tòa nhà có giá thuê thấp hơn. Tỷ lệ trống Hạng B cũng ghi nhận tăng lên mức 9,1 %, cao hơn 4,1 đpt so với năm trước do có tòa nhà Friendship Tower và Opal Office Tower mới đi vào hoạt động giải trí. Thêm vào đó, một vài tòa nhà Hạng B trong Quận 1 ghi nhận tỷ suất trống tăng do mức giá cao và những khách thuê cũng trả lại mặt phẳng .

Trong năm vừa mới qua, giá thuê Hạng A giảm 5,3 % so với năm trước do tòa nhà UOA Tower nằm ở khu vực ngoại vi gia nhập vào thị trường với mức giá chào là 23 USD / mét vuông / tháng, chỉ bằng 50% so với giá trung bình Hạng A của toàn thị trường TT. Bên cạnh đó, một số ít chủ tòa nhà đã dữ thế chủ động kiểm soát và điều chỉnh giá chào xuống để lôi cuốn khách thuê mới nhằm mục đích lấp đầy những diện tích quy hoạnh trống mà khách thuê cũ trả lại. Một vài chủ tòa nhà cố gắng nỗ lực duy trì giá chào cao nhưng lại linh động hơn về mức giá chốt, hoàn toàn có thể giảm giá lên đến 20 % – 25 % so với giá chào bên cạnh những pháp luật thuê linh động .

Dự kiến trong năm 2021 và 2022, thị trường văn phòng sẽ có hơn 150.000 mét vuông từ sáu tòa nhà mới là Pearl 5 Tower, Cobi Tower, The Graces, Saigon First House, Spirit of Saigon và Etown 6. Trong hai năm tiếp theo, với kỳ vọng dịch bệnh được trấn áp tốt nhờ có vắc xin, tình hình hoạt động giải trí của thị trường văn phòng sẽ trở nên tích cực hơn dù có nhiều nguồn cung mới. Giá chào thuê của cả hai hạng vẫn không thay đổi với tỷ suất trống giảm dần theo năm. Cụ thể, tỷ suất trống Hạng A dự báo đạt lần lượt là 16 % và 13 % trong năm 2021 và 2022. Tỷ lệ trống Hạng B đạt 12 % và 7 % cùng thời gian dự báo .

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ VÀ BIỆT THỰ XÂY SẴN

Nguồn cung chào bán trong năm 2020 đạt 17.272 căn, giảm 35 % so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng sáu năm qua và là năm thứ năm liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Có 21 dự án Bất Động Sản được chào bán mới trong năm 2020 ( so với 36 dự án Bất Động Sản trong năm 2019 ). Quý 4/2020 ghi nhận 6.696 căn hộ cao cấp được chào bán từ sáu dự án Bất Động Sản. Trong toàn cảnh thiếu vắng nguồn cung, giá cả đã được đẩy lên cao tại những khu vực trong thành phố đặc biệt quan trọng là những Q. vùng ven .

Xét về phân khúc, cả năm 2020 thị trường không có sản phẩm bình dân nào được chào bán. Trong khi đó, phân khúc hạng sang lần tiên phong chiếm tỷ trọng cao nhất với 76 % tổng nguồn cung chào bán. Phân khúc tầm trung chỉ chiếm 17 % và hạng sang chiếm 7 % với nguồn cung chính đến từ hai dự án Bất Động Sản tại Thủ Thiêm là The River và The Metropole .

Về vị trí, khu Đông chiếm 91 % về nguồn cung chào bán theo căn và 43 % theo số lượng dự án Bất Động Sản nhờ có dự án Bất Động Sản khu đại đô thị ở Quận 9. Việc xây dựng thành phố Quận Thủ Đức vào năm 2021 dự kiến sẽ làm biến hóa diện mạo của khu vực và liên tục làm ngày càng tăng nguồn cung tại khu vực phía Đông. Khu Nam chiếm 38 % theo số lượng dự án Bất Động Sản nhưng chỉ chiếm 7 % theo số căn. Khu vực Trung Tâm và phía Bắc không có nguồn cung mới do thiếu quỹ đất .

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.150 USD / mét vuông, tăng 9 % so với quý trước và 13 % so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng mạnh do những loại sản phẩm được chào bán hầu hết tại phân khúc hạng sang và hạng sang. Đồng thời những dự án Bất Động Sản mới mở bán tại những Q. ven đô có mức giá chào bán cao hơn mức giá chung của khu vực từ 20 % – 30 %. Giá bán tại phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng cao nhất là 9 % so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá trung bình sơ cấp giảm 1 % so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm nhẹ là do những quy trình tiến độ tiếp theo và những dự án Bất Động Sản mới ở những Q. vùng ven đã vượt cấp từ tầm trung lên hạng sang. Phân khúc tầm trung và tầm trung ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 5 % và 4 % so với cùng kỳ năm trước .

Với mức giá tăng cao và tác động ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, tình hình hấp thụ của thị trường nhà ở bán bị ảnh hưởng tác động nhất định. Chỉ 75 % mẫu sản phẩm chào bán mới được tiêu thụ trong năm 2020, thấp hơn mức 90 % trong năm 2019. Hàng tồn dư được ghi nhận tăng lên đáng kể tại phân khúc hạng sang, tăng 74 % so với cùng kỳ năm trước. Trong Quý 4/2020 ghi nhận 5.007 căn bán được, tổng lượng tiêu thụ cho cả năm 2020 đạt 15.086 căn, giảm 49 % so với năm trước. Nguồn cung khan hiếm khiến thị trường thứ cấp trở nên sôi động hơn, đặc biệt quan trọng là tại những Q. phía Đông như Quận 2 ( Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi ) và Quận Bình Thạnh. Giao dịch được ghi nhận mức giá tăng trung bình tại khu vực này từ 30 % – 50 % so với thời gian chào bán .

Năm 2021 dự kiến sẽ không có những thay đổi lớn nhưng sẽ cải thiện hơn so với năm 2020. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 17.500 căn hộ với các dự án mới ở các quận ven thành phố: khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point (Quận 9), các dự án mới như Masterise Lumière Riverside, Laimian City (Quận 2); khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), phía Bắc với PiCity (Quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Sunshine City Saigon và Sunshine Diamond River tại Quận 7, Celesta Rise tại Nhà Bè.

Dự kiến giá chào bán sơ cấp năm 2021 ở những phân khúc sẽ có mức tăng giá trong khoảng chừng từ 1 % đến 4 % so với năm 2020. Riêng giá nhà ở hạng sang dự kiến tăng 2-7 % trong năm 2021, 2022 nhờ có những mẫu sản phẩm mới là căn hộ cao cấp hạng sang có tên thương hiệu ( Branded Residence ) tại Quận 1 .

Tiêu chí phân hạng căn hộ:

• Hạng sang:

   Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4,000 USD/m2

• Cao cấp:

   Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2,000 đến 4,000 USD/m2

• Trung cấp:

   Dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 1,000 đến 2,000 USD/m2

• Bình dân:

   dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì)dưới 1,000 USD/m2​

Nhìn rộng hơn về những tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP. HCM sẽ buộc người mua tìm kiếm những thời cơ góp vốn đầu tư tại Tỉnh Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Các thị trường này dự kiến sẽ liên tục tăng trưởng trong năm 2021 .

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ (TTTM)

Thị trường kinh doanh nhỏ TP. HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong năm 2020. Tuy nhiên, dự án Bất Động Sản trung tâm thương mại Tổng hợp Parkson Quận 1 đã mở bán khai trương trở lại trong Quý 4/2020 với hai khách thuê chủ chốt là MUJI và Kohnan bên cạnh shop flagship của Uniqlo được mở bán khai trương trước đó. Như vậy, xét cả năm 2020, nguồn cung mới đạt được là 11.300 mét vuông, thấp hơn 90 % so với mức nguồn cung mới trung bình trong ba năm trước đây. Tính đến Quý 4/2020, toàn thị trường có 1.049.023 mét vuông diện tích quy hoạnh kinh doanh bán lẻ .

Trong Quý 4 vừa mới qua, theo đà hồi sinh của thị trường, tỷ suất trống liên tục cải tổ tại khu vực Trung tâm cũng như ngoài Trung tâm. Tỷ lệ trống tại Trung tâm vẫn duy trì ở mức thấp là 1,1 % do nguồn cung rất khan hiếm. Trong khi đó tỷ suất trống Ngoài TT giảm nhẹ 0,1 đpt theo quý nhưng tăng 5,1 đpt theo năm và đạt mức 13,2 % tính đến cuối năm 2020 .

Quý 4/2020, thị trường ghi nhận một vài dự án Bất Động Sản khu Ngoài TT đã khởi đầu giảm mức giá chào thuê. Trong khi hầu hết những dự án Bất Động Sản chỉ giảm nhẹ giá chào thuê 3-5 %, cũng có một số ít ít dự án Bất Động Sản giảm giá chào thuê lên đến 8-15 % ; đây là những dự án Bất Động Sản có ít lưu lượng người shopping và tỷ suất trống cao hơn 15 % quy trình tiến độ trước dịch. Trong khi đó, giá chào thuê khu vực Trung tâm vẫn ở mức không thay đổi. Tính đến Quý 4/2020, giá chào thuê khu Trung tâm đạt 135,5 USD / mét vuông / tháng, không thay đổi theo quý và theo năm. Giá chào thuê khu ngoài Trung tâm đạt 34,4 USD / mét vuông / tháng, giảm 3,9 % theo quý và 3,8 % theo năm .

Năm 2021, thị trường sẽ đảm nhiệm thêm gần 60.000 mét vuông đến từ việc tái khai trương mở bán dự án Bất Động Sản Union Square tại Quận 1 và dự án Bất Động Sản mới Socar Shopping Mall tại Quận 2. Mức giá thuê và tỷ suất trống sẽ trong thời điểm tạm thời giữ không thay đổi trong nửa đầu năm 2021 trước khi nhu yếu thuê tăng kéo theo sự cải tổ của hoạt động giải trí thị trường. Bên cạnh những ngành hàng chủ chốt đứng vị trí số 1 sự phục sinh như Ăn uống, Sức khỏe và Sắc đẹp, Siêu thị, Thời trang và Phụ kiện, một vài ngành hàng được Dự kiến sẽ mở màn ngày càng tăng nhu yếu mở mặt bằng như Showroom xe hơi, đồ gia dụng, mẫu sản phẩm hạng sang. v.v…

Từ năm 2022 trở đi, nguồn cung tương lai sẽ liên tục tập trung chuyên sâu tại Khu Đông cũng như Khu Trung tâm của thành phố. Đây là nơi những mặt phẳng hạng sang đang chờ đón tuyến Metro số 1 đi vào hoạt động giải trí để thiết lập mức giá thuê mới cho toàn thị trường. Trong vòng 5 năm tới, Dự kiến có khoảng chừng 500.000 mét vuông sẽ đi vào hoạt động giải trí .

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Thị truờng khu công nghiệp là mảng duy nhất tận mắt chứng kiến sự tăng truởng tích cực về cả giá thuê và tỷ suất lấp đầy. Trong Quý 4/2020, giá thuê trung bình tại những khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam ( TP. HCM, Tỉnh Bình Dương, Ðồng Nai và Long An ) đạt 87,0 %, tang 2,5 đpt theo năm .

Do sự di dời sản xuất từ Trung Quốc cũng như hiệp định EVFTA chính thức có hiệu lực hiện hành, nhu yếu cho đất công nghiệp cũng tăng trên toàn Nước Ta. Giá thuê đất tại TP. HCM, Ðồng Nai và Long An ở miền Nam tăng 20 % dến 30 % theo năm .

Với năng lực thích nghi cao truớc đại dịch, thị truờng bất động sản công nghiệp tại Nước Ta đã trở thành thời cơ mê hoặc cho cả nhà góp vốn đầu tư trong nuớc và quốc tế. Trong năm 2020, mặc kệ đại dịch, những ông lớn về kho xuởng quốc tế như GLP, LOGOS và JD.com đã tham gia và góp vốn đầu tư can đảm và mạnh mẽ vào cả miền Bắc và miền Nam. Vingroup, một chủ góp vốn đầu tư bất động sản lớn tại Nước Ta cũng đã gia nhập thị truờng với hai khu công nghiệp mới dự kiến sẽ ra đời trong năm 2021 .

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường