Phân tích nguy cơ sụp đổ của thị trường bất động sản 2021 dưới 4 yếu tố mang tính quyết định – CafeLand.Vn…

CafeLand – Thị trường bất động sản đang tận mắt chứng kiến giá thành tăng vọt, hàng tồn dư rất ít và việc kiến thiết xây dựng nhà mới bị chững lại. Điều này khiến nhiều người đang tự hỏi liệu thị trường có đang đi tới đà sụp đổ hay không ? Ít ai đoán trước được sự sụp đổ của thị trường nhà đất cách đây 15 năm đã châm ngòi cho một cuộc suy thoái và khủng hoảng kinh tế tài chính trên toàn quốc tế. Được thôi thúc bởi lãi suất vay thấp, tiêu chuẩn cho vay thế chấp ngân hàng lỏng lẻo và niềm tin vững chãi của nước Mỹ vào quyền sở hữu nhà, giá trị nhà đã tăng ở mức kỷ lục từ năm này qua năm khác. Khi khủng hoảng bong bóng nhà đất vỡ, khoảng chừng 9 triệu mái ấm gia đình tại Mỹ mất nhà vì bị tịch thu hoặc bán khống từ năm 2006 đến năm năm trước. Giá trị nhà tại giảm từ 30 % trở lên, chủ sở hữu nhà thiệt hại tổng số 7 nghìn tỷ đô la, và phải mất gần một thập kỷ để hầu hết những thị trường trong nước hồi sinh. Thậm chí ngay cả lúc bấy giờ, một số ít thị trường bất động sản ở Mỹ vẫn chưa phục sinh trọn vẹn. Với những diễn biến can đảm và mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong thời hạn gần đây, nhiều người vẫn quan ngại về rủi ro tiềm ẩn sụp đổ sẽ quay lại một lần nữa. Tuy nhiên, nhiều chuyên viên cho rằng điều này không có năng lực, dựa trên việc nghiên cứu và phân tích 4 yếu tố mang tính quyết định hành động dưới đây.

Yếu tố số 1: Tiêu chuẩn cho vay cao hơn

Các hoạt động cho vay thế chấp lỏng lẻo trước đây đã từng hạ gục một số ngân hàng và công ty cho vay thế chấp lớn nhất nước Mỹ. Sự cố này đã buộc Quốc hội và các cơ quan quản lý liên bang phải thực hiện những điều chỉnh đáng kể, từ đó đã thay đổi cơ bản cách thức cho vay thế chấp.

Kể từ đó, những tiêu chuẩn đã được nâng lên và quá trình vay thế chấp ngân hàng giờ đây trở nên minh bạch hơn. “ Ai cũng hoàn toàn có thể được cho vay ” trở thành một điều bị phủ định, bởi người vay phải trải qua kiểm tra thu nhập và gia tài khắt khe. Một cơ quan quản trị trọn vẹn mới tại Mỹ, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, đã được xây dựng để thực thi khung pháp luật mới này. Những tổ chức triển khai cho vay không tuân thủ những tiêu chuẩn này có rủi ro tiềm ẩn sẽ bị phạt nặng. Do đó, thị trường kinh tế tài chính nhà ở lúc bấy giờ đang tăng trưởng can đảm và mạnh mẽ và bảo đảm an toàn hơn so với 15 năm trước. Bất kỳ sự sụt giảm nào của thị trường nhà đất sẽ được kiềm chế bởi những lao lý khắt khe này.

Yếu tố số 2: Hoãn trả khoản vay thế chấp do đại dịch

Khi thị trường nhà đất sụp đổ vào năm 2007, làn sóng nhà bị tịch thu đã bơm nguồn cung nhà ở vào các khu vực có giá cả giảm và thị trường lao động yếu kém, đồng thời ngăn cản những người đi vay bị tịch thu nhà tái gia nhập thị trường với tư cách là người mua. Theo Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, việc bị tịch thu nhà trong thời gian tỷ lệ thất nghiệp cao có thể làm giảm giá nhà, khiến các chủ nhà trên toàn quốc chìm sâu hơn vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đại dịch, tác động ảnh hưởng của thực trạng thất nghiệp hàng loạt không giống với thời kỳ Đại suy thoái và khủng hoảng, phần đông là nhờ những chương trình tương hỗ đã được cho phép chủ nhà hoãn thanh toán giao dịch thế chấp ngân hàng hàng tháng mà không bị phạt.

Tính đến đầu tháng 3 năm 2021, 2,6 triệu khoản thế chấp của chủ nhà Mỹ đã nằm trong các chương trình này. Khi nền kinh tế phục hồi chậm, nhiều chủ nhà đã đi làm trở lại và do đó họ phải trả tiền nhà. Theo CoreLogic, vào cuối năm 2020, các khoản nợ thế chấp đã giảm 5,8% do chương trình hỗ trợ của chính phủ. Tỷ lệ các khoản thế chấp có từ 60 đến 89 ngày quá hạn thanh toán giảm xuống 0,5%, thấp hơn 0,6% vào tháng 12 năm 2019.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý quan tâm là những khoản vay thế chấp ngân hàng vi phạm nghiêm trọng – được định nghĩa là quá hạn 90 ngày trở lên – gồm có cả những khoản cho vay bị tịch thu gia tài, đã tăng lên khi chủ sở hữu nợ số tiền lớn quá mức được cho phép. Đến cuối năm 2020, tỷ suất vi phạm nghiêm trọng là 3,9 %, tăng so với mức 1,2 % của tháng 12 năm 2019. Chắc chắn, 1 số ít chủ sở hữu sẽ không thương lượng được để sửa đổi khoản vay hoặc lê dài thời hạn trả nợ với tổ chức triển khai cho vay. Nếu chính phủ nước nhà cung ứng một gói cứu trợ cho những chủ sở hữu này, họ sẽ mất nhà khi những chương trình hoãn trả nợ kết thúc. Các chuyên viên dự báo ​ ​ sẽ có tối thiểu 200.000 vụ vỡ nợ tại Mỹ vào năm 2021 và số vụ bị tịch thu nhà tăng 70 % trong hai năm tiếp theo – một mức tăng đáng kể so với hiện tại, nhưng khác xa so với số lượng 6 triệu ngôi nhà bị tịch thu sau cuộc khủng hoảng cục bộ năm 2007.

Yếu tố số 3: Nền tảng vốn của chủ sở hữu nhà

Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà và số tiền bạn vay nợ thế chấp ngân hàng. Nói cách khác, đó là phần giá trị ngôi nhà mà bạn thực sự chiếm hữu. Vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể là một động lực để bạn giữ ngôi nhà lâu hơn ; nếu giá tăng – điều mà chúng tôi đã thấy ở hầu hết mọi nơi trong những tháng gần đây – thì vốn chủ sở hữu của bạn cũng tăng. Mức vốn chủ sở hữu cao hơn sẽ giúp chủ nhà khỏi vỡ nợ khi giá trị nhà giảm. Trong thập kỷ qua, những chủ nhà ở Mỹ đã có được sự không thay đổi và tăng trưởng, tích góp được nguồn dự trữ vốn chủ sở hữu nhà lớn. Trong quý 3 năm 2020, một mái ấm gia đình trung bình đi vay thế chấp ngân hàng để mua nhà thường có có 194.000 đô la vốn chủ sở hữu nhà, và chủ nhà trung bình đã kiếm được khoảng chừng 26.300 đô la vốn chủ sở hữu trong suốt cả năm. Ngược lại, năm 2009 tận mắt chứng kiến ​ ​ gần một phần tư số ngôi nhà được thế chấp ngân hàng trên toàn nước Mỹ có giá trị thấp hơn số tiền mà chủ sở hữu đi vay.

Yếu tố số 4: Tăng trưởng giá sẽ chậm lại nhưng không dừng lại

Sự bùng nổ doanh thu bán hàng sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 4 năm 2020 đã khiến nhiều nhà kinh tế tài chính bất động sản kinh ngạc ; giống như hầu hết những nghành nghề dịch vụ kinh doanh thương mại khác, bất động sản được kỳ vọng sẽ ngừng hoạt động ( nếu không muốn nói là ở nhiều khu vực ). Nhưng đến giữa tháng 4, doanh thu bán hàng đã tăng vọt khi người mua, nhiều người trong số họ là thế hệ trẻ, tận dụng lãi suất vay thế chấp ngân hàng thấp kỷ lục để mua nhà. Trong thời hạn còn lại của năm 2020, lãi suất vay tại Mỹ vẫn ở mức dưới 3 % và doanh thu bán nhà hiện tại đạt mức cao nhất trong 14 năm.

Sự kết hợp giữa doanh số bán ổn định và nguồn cung cạn kiệt đã khiến giá nhà trung bình hiện tại trên toàn nước Mỹ đạt mức 309.800 đô la, tăng 12,9% so với tháng 12 năm 2019, và đánh dấu mức tăng 106 tháng liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái.

Quá trình tăng giá đáng kể trong nhiều năm sẽ kết thúc, nhưng áp lực đè nén lạm phát kinh tế so với giá nhà sẽ liên tục ở hầu hết những thị trường cho đến khi việc thiết kế xây dựng nhà mới giảm bớt. Theo dự báo, giá nhà trung bình sẽ tăng từ 3 đến 8 % vào năm 2021, một mức giảm đáng kể so với năm 2020 nhưng không bằng sự sụt giảm được thấy trước đó.

Tạm kết

Mặc dù không ai hoàn toàn có thể nói chắc điều gì sẽ xảy ra với nghành bất động sản, nhưng hầu hết những chuyên viên đều tin cậy rằng tất cả chúng ta sẽ trải qua một đợt sụt giảm thay vì sụp đổ. Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn phải luôn update những diễn biến của thị trường và sẵn sàng chuẩn bị trước cho mình những giải pháp tổng thể và toàn diện và bảo đảm an toàn về vĩnh viễn để hoàn toàn có thể ứng phó linh động với bất kể dịch chuyển nào hoàn toàn có thể xảy ra.

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường