Toàn cảnh thị trường bất động sản 2019 và kịch bản 2020

Thị trường biến động về nguồn cung căn hộ

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, nhiều chuyên gia đánh giá vẫn giữ được sự phát triển ổn định. Cụ thể, thị trường bất động sản đã không xuất hiện hiện tượng “bong bóng bất động sản” và vẫn còn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Nước Ta cho hay, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HN và TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm về lượng cung và lượng thanh toán giao dịch. Về mẫu sản phẩm bất động sản mô hình condotel trong quý II / 2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 mẫu sản phẩm mới đưa ra thị trường, thanh toán giao dịch thành công xuất sắc chỉ gần 1.400 loại sản phẩm, tỷ suất hấp thụ thấp đạt hơn 27 % .
Nguyên nhân là do nguồn cung mới hạn chế, việc chậm tiến hành những thủ tục dự án Bất Động Sản, những mẫu sản phẩm condotel hiện có giá tương đối cao cũng tác động ảnh hưởng đến lượng thanh toán giao dịch và chưa có nhiều chủ trương tạo điều kiện kèm theo tăng trưởng dòng loại sản phẩm này .
Báo cáo của JLL Nước Ta cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ cao cấp thấp kỷ lục ở hai thành phố này. Cụ thể, tại TP. Hà Nội, lượng căn hộ chung cư cao cấp mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3 % so với quý trước. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, lượng mở bán căn hộ cao cấp đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục sinh vào năm năm trước .
Sự khan hiếm sản phẩm & hàng hóa thôi thúc giá nhà tăng, nâng mặt phẳng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD / mét vuông, tăng 21,6 % theo năm. Trong khi đó, phân khúc hạng sang tăng 52,9 % theo năm, ở mức 4.569 USD / mét vuông trong quý II / 2019 nhờ sự tham gia của 1 số ít dự án Bất Động Sản hạng sang ở khu vực TT .
Mặc dù nguồn cung căn hộ cao cấp giảm nhưng tỷ suất hấp thụ căn hộ cao cấp ở cả TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận vẫn ở mức cao. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ suất hấp thụ phân khúc căn hộ cao cấp hạng sang lên tới 89,7 %, điều này cho thấy nhu yếu và nhu cầu mua sắm của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh vẫn đang có lực mạnh .
Bên cạnh nguyên do quỹ đất ở khu vực TT ngày càng hết sạch thì nguyên do chính khiến nguồn cung căn hộ cao cấp giảm là do thủ tục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ tục phê duyệt kiến thiết xây dựng lê dài khiến chủ góp vốn đầu tư phải đổi khác lộ trình bán hàng dẫn đến nguồn cung mới trong quá trình này bị hạn chế .
Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng tận mắt chứng kiến những cơn sốt đất Open và bùng phát ở hầu khắp những địa phương trên cả nước. Cơn sốt đất khởi đầu bùng phát ở TP. Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau Tết Kỷ Hợi, lan tận tới những vùng quê khiến những mảnh đất còn nguyên bờ tre, gốc rạ cũng được hét giá ” trên trời ” .
Cụ thể, tại xã Hòa Tiến, Hòa Châu … huyện Hòa Vang ( Thành Phố Đà Nẵng ), một mảnh đất còn nguyên bụi tre, gốc rạ cũng được cò trả giá thấp nhất 700 triệu đồng lô 200 mét vuông. Đặc biệt, một tháng sau Tết, mức giá đã lên 1,5 – 2 tỷ đồng .
Các mẫu sản phẩm đất nền diện tích quy hoạnh khoảng chừng 100 mét vuông ở khu vực Hòa Xuân ( Q. Cẩm Lệ, TP. TP. Đà Nẵng ) có mức giá từ 3 – 5 tỷ đồng ( tùy vị trí ). Tuy nhiên, chỉ trong 2 tuần sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, những loại sản phẩm đất nền tại đây đã nhanh gọn tăng thêm 600 – 800 triệu đồng mỗi lô và lập đỉnh mức giá mới .
Trong khi cơn sốt đất ở Quảng Nam, Thành Phố Đà Nẵng vẫn đang ở đỉnh điểm thì tại TP. Hồ Chí Minh, hiện tượng kỳ lạ sốt đất mở màn quay trở lại vào thời gian đầu tháng 3. Những địa phận lấm tấm tái sốt hoàn toàn có thể kể đến như Cần Giờ, Q. 9 … Giá đất thời gian sốt cũng tăng lên gấp đôi, gấp ba .
Tại Vân Đồn, sau khi được cởi trói thanh toán giao dịch cùng với đó là nhiều dự án Bất Động Sản hạ tầng giao thông vận tải lớn như trường bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn đi vào hoạt động giải trí, giá đất tại thị trường cũng mở màn lấm tấm sốt trở lại vào thời gian sau Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, giá đất vẫn thấp hơn so với thời gian sốt nóng hồi đầu năm 2018 .
Còn tại TP. Hà Nội, thực trạng sốt đất thời hạn vừa mới qua cũng xảy ra ở một số ít huyện ngoài thành phố như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, …

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của các đợt sốt đất là do thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu tính thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu thị trường. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ…

Những chính sách tác động đến thị trường

Năm 2019 được nhìn nhận là năm thị trường có nhiều tác động ảnh hưởng từ chủ trương, lao lý mới. Tuy nhiên, đây đều là những chủ trương nhằm mục đích hướng đến thiết lập thị trường tăng trưởng không thay đổi, bền vững và kiên cố, tránh những “ cú sốc ” và những ảnh hưởng tác động xấu đi đến nhà đầu tư, kinh tế tài chính – xã hội .
Đầu tiên phải kể đến việc chính quyền sở tại những thành phố lớn, những địa phương đang chú trọng thanh tra rà soát hàng loạt những dự án Bất Động Sản sai phạm để sớm cấp phép cho những dự án Bất Động Sản đủ điều kiện kèm theo tăng trưởng và mở bán vào cuối năm 2019. Nhiều doanh nghiệp cũng đang khắc phục những sai phạm trước kia để thị trường dần không thay đổi trở lại .
Do đó, giới chuyên viên đánh giá và nhận định cuối năm 2019 và đầu 2020 thị trường bất động sản có những biến chuyển tích cực. Có thể cuối năm 2019 và sang năm 2020 thị trường sẽ có những hoạt động giải trí sôi động mới, tăng trưởng tốt hơn .

Thứ hai là việc Ngân hàng Nhà nước ( NHNN ) siết tín dụng thanh toán vào bất động sản. Cụ thể, tỷ suất dùng nguồn vốn thời gian ngắn để cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 45 % và chỉ còn 40 % kể từ ngày 1/1/2019. Lộ trình sửa đổi Thông tư 36 gồm 3 quá trình đến năm 2022, tỷ suất tối đa nguồn vốn thời gian ngắn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn sẽ xuống còn 30 % .
Mới đây, NHNN đã công bố dự thảo lấy quan điểm với Thông tư pháp luật những số lượng giới hạn, tỷ suất bảo vệ bảo đảm an toàn của những nhà băng với đề xuất kiến nghị nâng thông số rủi ro đáng tiếc mà những nhà băng phải vận dụng khi trích lập dự trữ cho những khoản vay cá thể dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150 % .
Các chuyên gia thuộc cơ quan quản lý NHNN cho rằng, thị trường bất động sản lúc bấy giờ đang mất cân đối, việc nâng thông số rủi ro đáng tiếc so với những khoản vay tiêu dùng từ 3 tỷ đồng trở lên là nhằm mục đích hướng những chủ góp vốn đầu tư làm nhà giá rẻ hoặc nhà tại xã hội, bởi nguồn cung loại sản phẩm này đang thiếu rất nhiều .
Về diễn biến thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2019, 1 số ít chuyên viên cho rằng, yếu tố chủ trương sẽ ảnh hưởng tác động tới thị trường như việc sửa đổi một số ít luật như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang được giao sửa đổi Luật Nhà ở .
Mặc dù những luật sửa đổi nếu được trải qua cũng phải từ năm 2020 mới có hiệu lực hiện hành, chưa ảnh hưởng tác động ngay tới thị trường nhưng những doanh nghiệp cũng cần có sự chuẩn bị sẵn sàng trước để tránh bị động .

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020

Nhận định về khuynh hướng thị trường bất động sản Nước Ta năm 2019 – 2020 và những năm tiếp theo, nhiều tổ chức triển khai, chuyên viên có chung nhận định và đánh giá, thị trường chịu ảnh hưởng tác động từ nhiều xu thế tăng trưởng chính sau :
Thứ nhất, hiên chạy pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thành xong theo hướng tăng trưởng không thay đổi, vững chắc. Do đó, năm 2020, thị trường sẽ liên tục tăng trưởng không thay đổi, không có rủi ro tiềm ẩn xảy ra “ khủng hoảng bong bóng bất động sản ” ; nhà đầu tư quốc tế sẽ liên tục tìm kiếm thời cơ và đổ mạnh góp vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Nước Ta. Tuy nhiên, thị trường hoàn toàn có thể liên tục xảy ra thực trạng tăng giá đất nền tại những khu vực có quy hoạch trở thành những đặc khu, những khu đô thị mới được góp vốn đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và thực trạng sốt nóng cục bộ tại 1 số ít dự án Bất Động Sản nhà ở trong khu vực TT đô thị có quá trình thiết kế nhanh, hạ tầng đồng điệu, chủ góp vốn đầu tư có uy tín, Chi tiêu tương thích .

Nhà ở bình dân lên ngôi

Thứ hai, nhà ở bình dân lên ngôi. Thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ từ xu thế thị trường sang phát triển bền vững hơn. Tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Chính phủ Việt Nam đang hạn chế tài chính cho nhà ở, nên nhà đầu tư sẽ chọn lựa thị trường trung cấp nhiều hơn. Các nhà phát triển bất động sản, các dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu hướng của nhà đầu tư.

Thứ ba, nhà ở nhỏ và siêu nhỏ lên ngôi. Sự ngày càng tăng của những nhà ở nhỏ và siêu nhỏ tại những dự án Bất Động Sản hạng sang và tầm trung cũng là xu thế tất yếu trong năm 2019. Khoảng 10 năm trước đây, những dự án Bất Động Sản nhà cao tầng liền kề thiết kế xây dựng căn hộ cao cấp 2 phòng thường có diện tích quy hoạnh 120 mét vuông, nhưng lúc bấy giờ không còn nhà ở nào 2 phòng mà trên 100 mét vuông. Như vậy, nhu yếu về kích cỡ nhà ở của bên mua và bên tăng trưởng đã đổi khác. Bên cạnh đó, nhà ở đa năng đang là khuynh hướng tại những đô thị lớn, xu thế này sớm muộn cũng tác động ảnh hưởng đến thị trường Nước Ta, thị trường mà người trẻ mua nhà ngày càng nhiều. Tuy nhiên, bất động sản luôn đi theo hạ tầng, vận tải đường bộ, góp vốn đầu tư theo hạ tầng sẽ luôn mang lại doanh thu .
Thứ tư là hướng đến đô thị mưu trí. Việt Nam cũng đang hướng đến khuynh hướng tăng trưởng những thành phố, khu đô thị tích hợp. Cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0 với sự văn minh vượt bậc về công nghệ tiên tiến đã, đang tác động ảnh hưởng can đảm và mạnh mẽ đến hầu hết những nghành, ngành nghề. Nền tảng số hóa và trí tuệ tự tạo, đô thị mưu trí đang trở thành một xu thế mới của trái đất. Việc kiến thiết xây dựng thành công xuất sắc quy mô đô thị mưu trí sẽ tạo ra giải pháp cho những vướng mắc sống sót và giúp Nước Ta bắt kịp với xu thế tăng trưởng đô thị vững chắc trên quốc tế .
Thứ năm là sự bùng nổ của bất động sản thương mại. Sự bùng nổ bất động sản thương mại cũng là yếu tố điển hình nổi bật được Dự kiến trong năm 2019. Việc Open ngày càng nhiều những công ty công nghệ tiên tiến sẽ ảnh hưởng tác động can đảm và mạnh mẽ đến thị trường bất động sản cho thuê tại Nước Ta. Các công ty công nghệ tiên tiến đang dần Open tại Nước Ta và đây là một điều rất tốt, cho thấy Nước Ta đang đi lên trong chuỗi giá trị bất động sản. Xét về cầu, Nước Ta đang vươn lên so với nhiều vương quốc khác trong khu vực về vận tốc tăng trưởng khoảng trống văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, thương mại điện tử sẽ trở thành khuynh hướng tác động ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản kinh doanh nhỏ của Nước Ta trong những năm tới đây .

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường