Thị trường bất động sản là gì? Phân tích thị trường BĐS Việt Nam

Tìm hiểu tất tần tật kiến thức về thị trường bất động sản, trên cơ sở đó để phân tích diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Xem ngay!

Là một khái niệm thường được nhắc đến trong góp vốn đầu tư, nhưng khi bàn về thị trường bất động sản đơn cử là gì, có đặc thù như thế nào, có vai trò gì thì nhiều người lại không hề vấn đáp. Nếu không hề hiểu được thực chất của thị trường thì việc góp vốn đầu tư giống như là “ đoán mò ” hoặc ăn may. Bởi vì thị trường chính là mấu chốt để bạn nhận định và đánh giá, nghiên cứu và phân tích, nhìn nhận và đưa ra Kết luận có nên góp vốn đầu tư và khi nào nên góp vốn đầu tư. Bất động sản là một nghành mà khi góp vốn đầu tư vào nó bạn không chỉ cần biết về Ngân sách chi tiêu mà còn phải biết rất nhiều những kiến thức và kỹ năng tương quan, một trong số đó chính là kiến thức và kỹ năng về thị trường nhà đất. Toàn bộ thông tin dưới đây sẽ có ích cho việc đánh giá và nhận định và quyết định hành động của bạn, đừng bỏ lỡ !

Về khái niệm thị trường bất động sản

Để hiểu rõ thị trường bất động sản là gì chúng ta sẽ tìm hiểu về khái niệm thị trường và bất động sản.

Thị trường là gì?

Theo định nghĩa của Wikipedia thì thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu nhu yếu của hai bên cung và cầu về một loại loại sản phẩm nhất định theo những thông lệ hiện hành, từ đó xác lập rõ số lượng và giá thành thiết yếu của loại sản phẩm, dịch vụ. Nói một cách dễ hiểu hơn thì thị trường là nơi diễn ra những hoạt động giải trí mua – bán sản phẩm & hàng hóa tại một nơi và một thời gian nào đó.

Bất động sản là gì?

Theo định nghĩa của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì : ” Điều 107. Bất động sản và động sản 1. Bất động sản gồm có : a ) Đất đai ; b ) Nhà, khu công trình thiết kế xây dựng gắn liền với đất đai ; c ) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng ; d ) Tài sản khác theo pháp luật của pháp lý. 2. Động sản là những gia tài không phải là bất động sản. ” > Như vậy, bất động sản chính là đất đai ; nhà, khu công trình thiết kế xây dựng gắn liền với đất đai ; gia tài gắn liền với đất đai, nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng.

Thị trường bất động sản là gì?

Đối với thị trường thường thì thì chỉ diễn ra hoạt động giải trí mua và bán giữa người bán và người mua. Nhưng so với thị trường bất động sản thì ngoài mua, bán còn có thêm những thanh toán giao dịch khác như cho thuê, thế chấp ngân hàng, vận động và di chuyển quyền sử dụng, … Và đối tượng người dùng tham gia vào thị trường ngoài người bán, người mua thì còn có trung gian, người ủy quyền, người được ủy quyền, … Vì vậy, khái niệm thị trường bất động sản sẽ hơi khác so với những định nghĩa khác về thị trường. Cụ thể : Thị trường bất động sản là toàn diện và tổng thể những thanh toán giao dịch về bất động sản dựa trên những quan hệ sản phẩm & hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng trống và thời hạn nhất định.

Phân loại thị trường bất động sản

Các yếu tố tạo nên thị trường bất động sản

Một thị trường bất động sản chỉ được hình thành khi có sự tham gia của những chủ thể và sản phẩm & hàng hóa khác nhau. Cụ thể :

Chủ thể

Bao gồm :

• Cá nhân: Người sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn,… Hoặc người có nhu cầu sử dụng bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách là người mua, người thuê,…
• Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản: Là đối tượng tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường, có vai trò kinh doanh, phát triển nhà; kinh doanh, phát triển hạ tầng; phát triển đất,…
• Nhà nước: Tham gia với vai trò xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý, quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà nước quản lý và giám sát thị trường, sử dụng đòn bẩy kinh tế khác nhau để thay đổi quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản.
• Nhà thầu xây dựng: Là chủ thể tạo ra các công trình xây dựng để tạo ra hàng hóa cho thị trường; là người hiện thực hóa các thiết kế trên giấy tờ trở thành các công trình trên thực tế.
• Các tổ chức môi giới, tư vấn: Họ là kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá tài sản; chuyên gia môi giới; chuyên gia về luật pháp,… Họ là những người có kiến thức, chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu thị trường để giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản đạt được mục đích.
• Các tổ chức hành chính: Đó là các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư,… tham gia vào thị trường với tư cách là đơn vị cho vay vốn hoặc đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Hàng hóa

Hàng hóa của thị trường bất động sản chính là những bất động sản sẵn sàng chuẩn bị để thanh toán giao dịch ( mua và bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua ). Hàng hóa trên thị trường hầu hết gồm 2 loại sau :

• Đất đai: Đó có thể là đất chưa khai thác hoặc đã được khai thác và phát triển. Đối với đất chưa khai thác thì đó là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Còn đất đã khai thác gồm đất đô thị và đất chuyên dùng.
• Vật kiến trúc: Đó là các công trình chính và công trình phụ đã được xây dựng xong, bao gồm: công trình nhà ở (nhà ở phổ thông, biệt thự, nhà ở chung cư), công trình thương nghiệp (khách sạn, văn phòng, siêu thị, ki ốt,…), công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho tàng), công trình đặc biệt (trung tâm giải trí, sân golf, sân bay, bến cảng,…).

Những điều cần biết về hàng hóa bất động sản:

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra những thanh toán giao dịch sản phẩm & hàng hóa bất động sản nhưng không phải mọi bất động sản đều là sản phẩm & hàng hóa. Ví dụ như bất động sản công cộng, nhà ở công cụ, đất đai và bất động sản giao cho những cơ quan nhà nước, đơn vị chức năng hành chính sự nghiệp nhà nước thì không phải là sản phẩm & hàng hóa. Để trở thành sản phẩm & hàng hóa và tham gia vào thị trường bất động sản thì bất động sản đó phải được pháp lý lao lý, đồng thời việc sử dụng bất động sản này không được ảnh hưởng tác động đến người khác. Thêm một điều nữa cần biết là, không phải đất đai là sản phẩm & hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới được gọi là sản phẩm & hàng hóa bất động sản.

Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

Thị trường bất động sản nhìn chung sẽ được hình thành và tăng trưởng qua 4 Lever sau đây :

• Cấp độ 1 – sơ khởi: Chỉ cần có một mảnh đất và xây dựng được một căn nhà. Lúc này các chính sách về đất đai, các chủ đất và cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
• Cấp độ 2 – tập trung hóa: Các doanh nghiệp bắt tay vào xây dựng những không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động sản. Ở cấp độ này, các chính sách về xây dựng, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định.
• Cấp độ 3 – tiền tệ hóa: Giai đoạn bùng nổ các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền đề để phát triển. lúc này, các chính sách của ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
• Cấp độ 4 – tài chính hóa: Quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh, do hạn chế về nguồn vốn dài hạn nên các ngân hàng không thể cho vay hoặc sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn, nên ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp cũng như tài trợ để huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Lúc này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính và cơ quan quản lý tài chính là chủ thể quyết định.

Lưu ý: Không phải mọi thị trường bất động sản đều trải qua 4 cấp độ nói trên hoặc cũng không phải mọi cấp độ đều giống nhau về thời gian, hoặc các cấp độ có thể khác nhau về trình tự diễn ra cấp độ.

Có tính chu kỳ

Hầu hết mọi thị trường bất động sản trên quốc tế đều có tính chu kỳ luân hồi. Ví dụ như Mỹ, đã trải qua 6 chu kỳ luân hồi trong tiến trình 1870 – 1973, mỗi chu kỳ luân hồi lê dài khoảng chừng 18 năm. Hoặc Nhật, có 4 chu kỳ luân hồi diễn ra trong tiến trình từ 1956 đến nay, mỗi chu kỳ luân hồi lê dài khoảng chừng 10 năm. Và ở Nước Ta cũng vậy, thị trường bất động sản Nước Ta đã trải qua 4 chu kỳ luân hồi từ năm 1993 đến nay, mỗi chu kỳ luân hồi lê dài từ 7 – 10 năm.

Chu kỳ bất động sản có sự khác nhau về thời gian và không gian, nhưng nhìn chung đều diễn ra qua 4 giai đoạn: Phục hồi – Mở rộng – Siêu cung – Suy thoái (hoặc Phồn vinh – Suy thoái – Tiêu điều (đóng băng) – Phục hồi).

Mang tính vùng, khu vực

Mỗi vùng, mỗi khu vực với dân số, phong tục tập quán, vị trí, kinh tế tài chính, xã hội khác nhau sẽ có thị trường bất động sản mang đặc thù khác nhau. Bất động sản là loại sản phẩm & hàng hóa mang tính cố định và thắt chặt trong khi mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những đặc thù khác nhau. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản trên toàn quốc tế là không giống nhau. Ví dụ như ở Nước Ta, thị trường bất động sản miền Bắc khác với thị trường bất động sản miền Trung và miền Nam. Trong khu vực miền Nam, thị trường bất động sản Tp. HCM cũng khác với thị trường bất động sản Tỉnh Bình Dương hay thị trường bất động sản Long An. Thị trường bất động sản tỷ suất thuận với sự tăng trưởng của khu vực, vùng miền. Ở những khu vực, vùng miền có kinh tế tài chính, xã hội tăng trưởng, tỷ suất đô thị hóa cao thì ở nơi đó có thị trường bất động sản sôi động và tăng trưởng. Ngược lại, nơi nào có kinh tế tài chính, xã hội chậm tăng trưởng như nông thôn, vùng núi thì ở đó thị trường bất động sản ảm đạm. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản giữa những khu vực lại không hề tương hỗ, bù trừ cho nhau mà sẽ giống như “ mạnh ai nấy hưởng ”. Ví dụ như tất cả chúng ta không hề đem chia bớt sự sôi động của thị trường bất động sản tại Tp. HCM để san sẻ cho thị trường bất động sản ở những khu vực như Tây Ninh, Bình Phước, Long An, … vốn kém sinh động hơn. Cũng không hề đem đất ở những nơi dồi dào về cho thị trường bất động sản Tp. HCM vốn đang đắt đỏ và khan hiếm.

Chịu sự chi phối của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước là đại diện thay mặt chủ sở hữu, vì thế đất đai nói riêng và bất động sản nói chung chịu sự quản trị của Nhà nước. Vai trò quản trị của Nhà nước so với đất đai được bộc lộ trải qua : – Các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt quan trọng là mạng lưới hệ thống những văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Cụ thể, những bộ luật tương quan đến việc quản trị đất đai của Nhà nước gồm có :

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Luật kinh doanh bất động sản 2014
• Luật xây dựng 2014
• Luật nhà ở 2014
• Luật đầu tư2014
• …

– Xây dựng kế hoạch về nhà tại, kiến thiết xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để tạo một lượng bất động sản đất đai sản phẩm & hàng hóa phân phối nhu yếu xã hội. – Thành lập chính sách trấn áp hoạt động giải trí của thị trường trải qua việc pháp luật điều kiện kèm theo, năng lượng kinh tế tài chính, giấy phép kinh doanh thương mại của những chủ thể tham gia thị trường ; lao lý điều kiện kèm theo chuyển nhượng ủy quyền dự án Bất Động Sản ; lao lý điều kiện kèm theo để bất động sản được tham gia thị trường ; … – Xây dựng, củng cố và triển khai xong mạng lưới hệ thống cỗ máy cơ quan quản trị Nhà nước về thị trường bất động sản.

– Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

Có mối liên quan chặt chẽ với các thị trường khác

Thị trường bất động sản là một bộ phận thuộc mạng lưới hệ thống những loại thị trường và giữa chúng có mối quan hệ tác động ảnh hưởng qua lại với nhau, như thị trường sản phẩm & hàng hóa và dịch vụ, thị trường kinh tế tài chính, kinh doanh thị trường chứng khoán, thị trường vốn, … Theo nghiên cứu và điều tra của những tổ chức triển khai thống kê quốc tế cho thấy, khi ngành bất động sản tăng sản lượng 1 USD thì những ngành có tương quan cũng tăng lên tương ứng từ 1,5 – 2 USD. Và ngược lại, sự tăng trưởng của những ngành khác cũng kéo theo sự tăng lên của ngành bất động sản. Nói về mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với thị trường khác, đơn cử ở đây là thị trường vốn, thị trường tiền tệ, đầu tư và chứng khoán, những chuyên viên cho rằng đây là mối quan hệ ảnh hưởng tác động qua lại lẫn nhau. Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự tăng trưởng của những thị trường nói trên, và ngược lại thị trường bất động sản tăng trưởng quá mức sẽ gây tổn hại cho những thị trường còn lại.

Lịch sử ra đời và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam

Tháng 8/1945 – 1980, Nước Ta sống sót chính sách đa chiếm hữu về đất đai, đó là : Sở hữu tư nhân, chiếm hữu tập thể, chiếm hữu của những tổ chức triển khai và sở hữu Nhà nước. Lúc này, những hoạt động giải trí như mua và bán, cho thuê, cầm đồ đã Open nhưng chưa thông dụng, cũng chưa có văn bản pháp lý lao lý mà sẽ do những bên tham gia thanh toán giao dịch tự thỏa thuận hợp tác với nhau. Tuy vậy, Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho những thanh toán giao dịch này khi ĐK quyền sở hữu nhà đất. Cũng quy trình tiến độ này, thị trường “ ngầm ” về đất đai và bất động sản đã được hình thành. Tuy nhiên nó chưa đủ điều kiện kèm theo và yếu tố để gọi là thị trường bất động sản như khái niệm lúc bấy giờ. Dưới đây là bảng sơ lược tóm tắt về thị trường bất động sản Nước Ta từ khi hình thành cho đến nay :

Nhận định và phân tích thị trường bất động sản trong năm 2022

Mặc dù năm 2022 vẫn là năm của dịch bệnh Covid-19 hoành hành, nhưng giới chuyên viên kì vọng rằng thị trường bất động sản Nước Ta sẽ được hồi sinh. Cơ sở của kì vọng này chính là năm 2021, mặc dầu dưới ảnh hưởng tác động của dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh góp vốn đầu tư mê hoặc, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn túc tắc. Thực tế cũng cho thấy, Nước Ta chiếm hữu nhiều lợi thế để bất động sản tăng trưởng can đảm và mạnh mẽ, như thể :

• Độ tuổi 25 – 40 chiếm 55% dân số – đây là độ tuổi lý tưởng để mua nhà đất;
• Tốc độ tăng trưởng GDP ổn định quanh ngưỡng 6,5 – 6,8% hàng năm;
• Cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng phát triển;
• Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ;

Đặc biệt, từ cuối năm 2021 đến nay thì những động lực nhằm mục đích “ vực dậy ” thị trường bất động sản ngày càng nhiều lên, đơn cử :

• Chính phủ đang đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công đối với các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý;
• Các chính sách như giãn hoãn, miễn giảm thuế bất động sản, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thu nộp ngân sách khác,… giúp doanh nghiệp bất động sản sớm hồi phục;
• Tốc độ tiêm vắc xin nhanh chóng, đạt tỷ lệ cao;
• Đường bay quốc tế mở cửa trở lại;
• Các gói hỗ trợ giúp phục hồi kinh tế được đẩy mạnh, khi kinh tế được phục hồi thì bất động sản là lĩnh vực được “hưởng ké” nhiều nhất.

Về Chi tiêu, giá bất động sản vẫn tăng đều bất chấp dịch bệnh Covid-19. Nhận định về giá nhà ở năm 2022, những chuyên viên cho rằng : Giá sẽ ở ngưỡng hài hòa và hợp lý, biệt thự cao cấp tăng từ 6 – 7 %, nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. Giá căn hộ cao cấp sẽ tăng khoảng chừng 3 – 7 %, trong đó phân khúc hạng sang và hạng sang dự kiến tăng mạnh hơn ( khoảng chừng 5 – 7 % ), còn phân khúc tầm trung và tầm trung sẽ tăng nhẹ ( khoảng chừng 3 – 5 % ). Tương tự, giá đất nền cũng được Dự kiến sẽ tăng cao do, nhưng không phải là đất thuộc những dự án Bất Động Sản được phê duyệt quy hoạch mà là đất ở những dự án Bất Động Sản đấu giá của địa phương và dự án Bất Động Sản tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhìn chung, thị trường bất động sản đầu năm 2022 hoàn toàn có thể chưa có nhiều chuyển biến can đảm và mạnh mẽ, diễn biến của thị trường sẽ tương tự như với những tháng cuối năm 2021. Tuy nhiên cuối năm 2022, thị trường được dự báo sẽ sôi động hơn với nguồn cung mới và giá đất mới tập trung chuyên sâu vào những dự án Bất Động Sản có hạ tầng tốt, pháp lý rất đầy đủ, vị trí thuận tiện, … Trước cái nhìn sáng sủa của giới chuyên viên thì Bộ Xây dựng lại quan ngại rằng “ sốt đất ” hoàn toàn có thể xảy ra trong năm 2022 này. Tương tự như năm 2008 – 2009 khi những giải pháp kích thích, tương hỗ hồi sinh kinh tế tài chính được đưa ra thì thị trường bất động sản sẽ “ nóng ” lên không hề trấn áp. Bộ Xây dựng cho biết giải pháp của yếu tố này chính là cung ứng thông tin dự án Bất Động Sản, tăng cường phân phối cấp thông tin quy hoạch, bảo vệ mọi người được tiếp đón thông tin đúng mực nhất để đưa ra những quyết định hành động đúng đắn. Bên cạnh những tín hiệu tích cực như nói trên thì thị trường bất động sản lúc bấy giờ vẫn sống sót nhiều thử thách như thể : thị trường nhà ở đang bị lệch sóng cung – cầu, thiếu nhà giá thấp, thừa nhà giá cao. Ngoài ra, sự hồi sinh sau dịch không giống nhau giữa những khu vực và những phân khúc cũng là nguyên do khiến thị trường bất động sản nói chung không tăng trưởng đồng đều. Và thị trường bất động sản hoàn toàn có thể sẽ tăng trưởng chững lại đôi nhịp so với sự tăng trưởng của nền kinh tế tài chính vì những chủ trương, luật tương quan dù đã, đang được sửa đổi thì cũng mất khoảng chừng 6 – 9 tháng mới hoàn toàn có thể vận dụng vào thực tiễn. Đặc biệt, đợt thanh lọc cực gắt trên thị trường địa ốc cũng sẽ là những thử thách không hề nhỏ cho thị trường bất động sản.

Tổng kết

Thị trường bất động sản có tính đổi khác theo thời hạn và có sự khác nhau theo khoảng trống. Do vậy, những người tham gia vào thị trường không có sự lựa chọn nào khác ngoài việc phải liên tục update sự đổi khác đó để đưa ra quyết định hành động đúng đắn, tương thích. Việc hiểu về thị trường không giúp người tham gia thắng lợi 100 % nhưng chắc như đinh sẽ giảm rủi ro đáng tiếc so với việc không biết gì về thị trường.

Hi vọng với những kiến thức về thị trường bất động sản cùng những phân tích về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã giúp bạn đọc hiểu được thêm một khái niệm quan trọng trong đầu tư bất động sản, từ đó làm “hành trang” tham gia vào thị trường một cách thuận lợi hơn.

Trần Hải

Mình là Hải Trần, là cựu sinh viên khoa Báo chí truyền thông online của Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn Tp. HCM. Mình hiện đang là Content Writer tại Công ty Trần Anh với gần 8 năm trong nghề. Nếu bạn đang tìm kiếm những thông tin mới nhất và đúng mực nhất, đừng bỏ lỡ những nội dung được san sẻ tại đây nhé !

Đánh giá của bạn

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường