GIÁO TRÌNH LUẬT HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ, NÔNG THÔN

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.07 MB, 180 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

GIÁO TRÌNH

LUẬT HÀNH CHÍNH
ĐÔ THỊ, NÔNG THÔN

Biên soạn: TS. PHAN TRUNG HIỀN

Cần Thơ, tháng 9/2011

1

LỜI GIỚI THIỆU
Quy hoạch đất đai, xây dựng là nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế đất
nước. Đặc biệt, gắn với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 được sửa đổi, bổ sung năm
2001 với việc xác định nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, cùng với
chính sách khuyến khích kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ
sở hạ tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở.
Trong bối cảnh ấy, hành lang pháp lý cho lĩnh vực quy hoạch đất đai, xây dựng, cho
công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ mới vừa được chú ý và xây
dựng trong những năm gần đây, mà việc ban hành Luật xây dựng năm 2003, Luật đất
đai năm 2003, Luật quy hoạch đô thị năm 2009. Trong khi đó, quy hoạch diễn ra ở

khắp các tỉnh thành nhưng hiệu quả thì lại không đồng bộ, quy hoạch treo vẫn còn tồn
tại nhiều nơi, mặt bằng ở nhiều công trình, dự án không thể bàn giao vì “vướng” ở
khâu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những vấn đề đáng được chú ý. Đó
là chưa kể đến khiếu nại, khiếu kiện liên quan thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong quá trình thực hiện quy hoạch ngày càng diễn ra phức tạp, kéo dài, có số
lượng người tham gia lớn, gây ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt trong xã hội, phần
nào ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân đối với nhà nước. Từ đây, vấn đề quy hoạch
đất đai, xây dựng và vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bắt đầu nhận
được quan tâm dưới nhiều góc độ từ các cán bộ công tác trong lĩnh vực đất đai, xây
dựng, cán bộ ngành tòa án đến các nhà nghiên cứu luật pháp, các nhà đầu tư và đặc
biệt là của người dân. Sự quan tâm ấy có một điểm chung là đều chú ý đến những quy
định của pháp luật tạo cơ sở cho các hoạt động này.
Là đơn vị đầu tiên với những bước đi khiêm tốn trong việc mạnh dạn đưa vào nghiên
cứu pháp luật quy hoạch đất đai, xây dựng cũng như các vấn đề có liên quan đến thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ năm 1998 và bắt đầu giảng dạy các nội dung
này từ năm 2000, Khoa Luật-Đại học Cần Thơ không mong muốn gì hơn là góp phần
vào việc đáp ứng những đòi hỏi, yêu cầu của thực tiễn pháp lý.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, tuy nhiên với những bước đi sơ khởi trong một lĩnh vực
còn mới mẻ trong nghiên cứu dưới góc độ pháp lý, chắc chắn không tránh khỏi những
hạn chế, thiếu sót. Những ý kiến đóng góp của các cán bộ nghiên cứu, giảng dạy và
công tác trong lĩnh vực pháp luật về quy hoạch đất đai, xây dựng sẽ là những ý kiến
quý báu để tác giả tiếp tục chỉnh lý, bổ sung làm cho giáo trình được hoàn thiện hơn,
đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của sinh viên và những người nghiên cứu trong
lĩnh vực này. Trước hết, xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô đồng nghiệp đã góp ý
chỉnh sửa, cập nhật giáo trình này.
Xin trân trọng giới thiệu cùng độc giả.

2

MỤC LỤC







LỜI GIỚI THIỆU 1
MỤC LỤC 2

2
PHẦN THỨ NHẤT 8
QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH 8
Bài 1. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 8
1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8
2. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 10
3. Những quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 12
4. Thực trạng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO 19
CÂU HỎI ÔN TẬP 20
Bài 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 21
1. Khái niệm chung về quy hoạch xây dựng 21
2. Đối tượng phải lập quy hoạch xây dựng 21
3. Các yêu cầu cơ bản về quy hoạch xây dựng 22
4. Quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng 23
5. Các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng 24
6. Phân loại quy hoạch xây dựng 26
7. Nội dung nghiên cứu của môn học 27
TÀI LIỆU THAM KHẢO 28

CÂU HỎI ÔN TẬP 28
Bài 3. QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 30
1. TÌM HIỂU QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 30
1.1. Khái niệm chung 30
1.2. Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng 30
1.3. Thời hạn của sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng 31
1.4. Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng 31
1.5. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng 32
1.6. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng 32
1.7. Nội dung quy hoạch xây dựng vùng 33
1.8. Hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng 33

3

2. QUẢN LÝ, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 34
2.1. Quy định về quản lý quy hoạch xây dựng vùng 34
2.2. Phân loại vùng quy hoạch xây dựng 35
2.3. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng 37
2.4. Thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng 37
3. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG VÀ CÁC LOẠI QUY HOẠCH
XÂY DỰNG KHÁC 38
3.1. Mối quan hệ của quy hoạch xây dựng vùng 38
3.2. Đồ án quy hoạch 38
3.3. Quy hoạch xây dựng chuyên ngành 39
4. THỰC TRẠNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG Ở NƯỚC TA 40
TÀI LIỆU THAM KHẢO 43
CÂU HỎI ÔN TẬP 43
Bài 4. ĐÔ THỊ VÀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 45
1. TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ 45

1.1. Khái niệm và đặc điểm chung của đô thị 45
1.2. Phân loại đô thị trên thế giới 46
1.3. Phân loại đô thị ở nước ta 47
1.4. Mối quan hệ giữa cấp hành chính và đô thị 55
1.5. Hệ thống đô thị ở nước ta hiện nay 58
2. QUAN HỆ GIỮA PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ VÀ PHÂN CẤP QUẢN LÝ 60
3. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA 61
4. THÀNH LẬP ĐÔ THỊ MỚI 62
4.1 Quyết định điều chỉnh đơn vị hành chính 62
4.2 Thẩm quyền quyết định công nhận loại đô thị 62
5. QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 65
5.1. Quan niệm về quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng đô thị 65
5.2. Một số khái niệm về quy hoạch đô thị 66
5.3. Phân loại quy hoạch đô thị 66
5.4. Những nguyên tắc lập quy hoạch đô thị 67
6. ĐỒ ÁN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 68
6.1. Khái niệm 68
6.2. Vai trò của đồ án quy hoạch đô thị 68
6.3. Khái niệm và những nguyên tắc cơ bản để lựa chọn và để phân khu chức năng đô thị 69
6.4. Căn cứ lập đồ án quy hoạch đô thị 71
6.5. Hồ sơ đồ án quy hoạch đô thị 71

4

6.6. Phân loại đồ án quy hoạch đô thị 72
6.7. Lấy ý kiến về quy hoạch đô thị 75
6.8. Công bố công khai quy hoạch đô thị 77
6.9 Cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị 78
7. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 81

7.1 Đánh giá chung về đô thị và quy hoạch đô thị 81
7.2 Những bất cập công tác quy hoạch và quy hoạch đô thị hiện nay 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
CÂU HỎI ÔN TẬP 86
Bài 5. QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 87
1. KHÁI NIỆM ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 87
1.1. Theo quy chuẩn xây dựng năm 1996 (hết hiệu lực) 87
1.2 Theo Luật xây dựng năm 2003 (hiện hành) 87
2. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN (LUẬT XÂY DỰNG 2003) 88
2.1 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 88
2.2 Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 88
2.3 Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 89
2.4 Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 89
3. PHÂN KHU CHỨC NĂNG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 89
3.1 Khái niệm 90
3.2 Yêu cầu về phân khu chức năng 90
3.3 Yêu cầu đối với đất ở để xây dựng và mở rộng các điểm dân cư nông thôn 91
4. YÊU CẦU QUY HOẠCH CÁC KHU CHỨC NĂNG TRONG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN .92
4.1 Quy hoạch khu ở nông thôn 92
4.2 Khu trung tâm xã 93
4.3 Quy hoạch khu sản xuất tiểu, thủ công nghiệp 95
4.4 Quy hoạch cây xanh trong các điểm dân cư nông thôn 96
4.5 Quy hoạch giao thông điểm dân cư nông thôn 97
4.6 Quy hoạch cấp nước điểm dân cư nông thôn 98
4.7 Quy hoạch cấp điện điểm dân cư nông thôn 99
4.8 Quy hoạch thoát nước, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang điểm dân cư nông thôn 100
5. THỰC TIỄN VỀ QUY HOẠCH ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 101
5.1 Mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị và nông thôn 101
5.2 Những hạn chế của quy hoạch điểm dân cư nông thôn hiện nay 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

CÂU HỎI ÔN TẬP 103

5

PHẦN THỨ HAI
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN QUY HOẠCH 104
Bài 6. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH 104
1. Các khái niệm cơ bản 104
2. Những quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử 106
3. Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất 108
4. Các nguyên tắc trong thu hồi đất 110
5. Đối tượng thu hồi và các đối tượng chịu ảnh hưởng 111
6. Chủ thể trong thu hồi đất và chủ thể có đất bị thu hồi 111
7. Mục đích của thu hồi đất 112
TÀI LIỆU THAM KHẢO 116
CÂU HỎI ÔN TẬP 118
Bài 7. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 119
1. MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 119
2. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT 119
Các bước trong trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay được áp
dụng theo các Điều 27 – Điều 33 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. 119
2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 120
2.2. Áp dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư 120
2.3 Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất 121
2.4 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 123
2.5 Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, giao đất, cho thuê đất 125
2.6. Cưỡng chế thu hồi đất 127
3. VẤN ĐỀ TIỂU DỰ ÁN 128

4. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 128
TÀI LIỆU THAM KHẢO 129
CÂU HỎI ÔN TẬP 130
Bài 8. BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 131
1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 131
1.1 Phạm vi áp dụng 131
1.2 Đối tượng áp dụng 131
1.3 Trường hợp áp dụng 132
1.4 Các nguyên tắc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 133
2. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT 133
2.1. Nguyên tắc bồi thường 133

6

2.2. Những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường 134
2.3. Điều kiện để được bồi thường đất 135
2.4. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại 137
2.5. Bồi thường đối với đất nông nghiệp 138
2.6. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân 139
2.7. Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức 140
2.8. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 140
2.9. Xử lý một số trường hợp cụ thể về đất ở 141
2.10. Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất 141
2.11. Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có
hành lang bảo vệ an toàn 141
2.12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc
thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất 142
2.13. Xử lý các trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường 143
3. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI TÀI SẢN 143

3.1 Nguyên tắc bồi thường tài sản 143
3.2 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất 144
3.3 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình 146
3.4 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước 148
3.5 Bồi thường về di chuyển mồ mả 148
3.6 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu 148
3.7 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi 149
3.8 Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước 149
3.9 Bồi thường cho người lao động do ngừng việc 150
4. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ 150
4.1 Hỗ trợ di chuyển 151
4.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất 151
4.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm 153
4.4 Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước 154
4.5 Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn 154
4.6 Hỗ trợ khác 155
5. TÁI ĐỊNH CƯ 155
5.1 Lập và thực hiện dự án tái định cư 156
5.2 Bố trí tái định cư 156
5.3 Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư 157
5.4 Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở 157

7

5.5 Tái định cư đối với dự án đặc biệt 158
6. CÁC ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM THỰC THI VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 158
6.1 Nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 158
6.2 Cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 158
6.3 Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 160

6.4 Chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 160
7. TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN HỮU QUAN 161
7.1 Trách nhiệm của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và
Môi trường 161
7.2 Trách nhiệm của UBND các cấp 162
7.3 Trách nhiệm của sở, ban, ngành cấp tỉnh 164
7.4 Trách nhiệm của tổ chức được giao nhiệm vụ thực thi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 165
8. KHIẾU NẠI, KHIẾU KIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ 166
8.1 Đối tượng khiếu nại 166
8.2 Khiếu nại và giải quyết khiếu nại trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 167
8.3 Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực
đất đai không thuộc trường hợp quy định trên đây: 168
8.4 Khiếu kiện trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 169
TÀI LIỆU THAM KHẢO 172
CÂU HỎI ÔN TẬP 174

8

PHẦN THỨ NHẤT
QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH
Phần này nghiên cứu các loại quy hoạch phổ biến, là tác nhân trực tiếp và chủ yếu đến
hoạt động thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng theo quy hoạch. Đó là hai
nhóm quy hoạch: (1) quy hoạch xây dựng (vùng, đô thị, điểm dân cư nông thôn) và (2)
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Bài 1. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách này, Nhà
nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai qua nhiều phương diện, trong đó có việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Mặt khác, việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cũng được xác định là một trong những nội dung về quản lý đất đai (Điều 5, Điều 6
Luật đất đai năm 2003) và việc thực hiện quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc bảo
đảm đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất (Điều 11). Hơn nữa,
một trong những hành vi mà pháp luật đất đai nghiêm cấm là vi phạm quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được công bố (Điều 15).
1.1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng,
chất lượng, vị trí để sử dụng vào từng nhóm mục đích nhất định nhằm khai thác tối ưu
hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề về an ninh, quốc phòng, môi trường và
văn hóa, bản sắc Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.
Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo

9

quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch sử dụng
đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.
1.2. Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Với mục tiêu là lựa chọn phương án sử dụng đất một cách hiệu quả cho tất cả các phương
diện: kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, văn hóa – môi trường, việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thể hiện các ý nghĩa sau:
– Là một trong những công cụ hiệu quả để Nhà nước thống nhất việc quản lý đất
đai.

– Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có định hướng.
– Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thể hiện sự định đoạt đối
với đất đai quốc gia.
1.3. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là cơ sở nền tảng đề tiến hành hầu hết các
hoạt động trong quản lý và sử dụng đất đai, cụ thể như sau:
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai cũng mở rộng căn cứ này:
không chỉ bó gọn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mà có thể căn cứ vào quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt (Điều 31 Luật đất đai năm 2003).
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ để thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” (Điều 39
Luật đất đai năm 2003). Thậm chí đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư, thì Nhà nước có thể quyết định thu hồi
đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt

10

bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để xác định thiệt hại và tính toán bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và
phát triển kinh tế theo khoản 1 Điều 38 Luật đất đai năm 2003.
Ví dụ: “Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về
tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép;
b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái
với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
thời điểm xây dựng công trình đó” (Điều 43 Luật đất đai năm 2003).
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để phân bổ đất đai theo địa bàn, theo
ngành nghề, theo lĩnh vực.
Ví dụ: Việc sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
(Điều 88 Luật đất đai năm 2003).
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để xác định hành vi vi phạm về đất
đai trong quá trình quản lý đất đai.
Ví dụ: Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật
trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ; thiếu trách nhiệm trong quản lý
để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên
đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm
mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
(Điều 141 Luật đất đai năm 2003).
2. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

11

Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch nên cũng có những điểm tương đồng với
các quy hoạch khác, như quy hoạch xây dựng (điểm chung), nhưng cũng có những đặc
điểm riêng biệt (điểm đặc thù).

2.1. Những điểm chung
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những đặc điểm chung như các loại quy hoạch khác,
như quy hoạch xây dựng vùng, đô thị và nông thôn, cụ thể như sau:
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc phân bổ đất đai cho việc sử dụng vào
nhiều mục đích. Quy hoạch này lấy đất đai làm ranh giới phạm vi và và làm cơ sở, căn cứ
cho quy hoạch.
Ví dụ: Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm
thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện
đại hoá nông thôn (khoản 3 Điều 83 Luật đất đai năm 2003).
– Mục tiêu của quy hoạch đều nhằm hướng tới sự phát triển kinh tế – xã hội, bảo
đảm an ninh – quốc phòng và bảo vệ môi trường, lưu giữ văn hóa bản sắc.
– Đều dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và lấy kinh tế làm động
lực phát triển.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố trong thời hạn không quá 30
ngày làm việc kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét
duyệt (Điều 28 Luật đất đai).
– Diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từ
ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện mà chưa đạt yêu cầu của quy hoạch, kế
hoạch đã được duyệt thì người có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh, hủy bỏ và công bố lại.
2.2. Những điểm đặc thù
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những điểm đặc thù cơ bản sau đây:
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là Luật đất đai năm
2003.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng có cơ quan chuyên ngành tham mưu là cơ quan tài

12

nguyên và môi trường (Bộ, Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường).
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản lý chủ yếu dựa trên cấp hành chính.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch đa ngành, đa lĩnh vực; nói cách
khác, việc phân bổ đất đai nói chung cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cần sử sụng đất.
Ví dụ: Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch
xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các
quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (Điều 86
Luật đất đai năm 2003).
– Do tính chất quan trọng và nền tảng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước phải được quyết định bởi Quốc hội; Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối
với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Ngoài ra, Uỷ ban nhân dân
các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định
tại Luật đất đai năm 2003.
3. Những quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3.1. Thẩm quyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai thông qua các chủ thể như sau:
– Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai
trong phạm vi cả nước.
– Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
– Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản
lý nhà nước về đất đai.
– Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về
đất đai tại địa phương.
– Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản

13

lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật đất đai năm
2003.
3.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
– Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội,
quốc phòng, an ninh;
– Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định, xét duyệt;
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
của cấp dưới;
– Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
– Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
– Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh;
– Dân chủ và công khai;
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt
trong năm cuối của kỳ trước đó.
3.3. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
– Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh
của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
– Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước;
– Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
– Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
– Định mức sử dụng đất;
– Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;

– Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

14

– Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét
duyệt;
– Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;
– Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
– Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
– Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
Như vậy, việc lập kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất với mục
đích nhằm chi tiết hóa các nội dung của kế hoạch sử dụng đất trong các thời kỳ.
3.4. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
– Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
– Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
– Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội,
quốc phòng, an ninh;
– Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
– Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
– Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
– Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
– Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu
hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc
phòng, an ninh;
– Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử

dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;
– Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;
– Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;
– Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
3.5. Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

15

– Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước.
– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
– Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc
huyện.
– Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban
nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính
cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
– Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ
quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
địa phương.
– Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất
(sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất
chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng
góp của nhân dân.
– Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất
(sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
– Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát
triển kinh tế – xã hội.
3.6. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
– Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ
trình.
– Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực

16

thuộc trung ương.
– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
– Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của xã theo quy định.
3.7. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
– Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh đó làm
thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
– Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện
tích sử dụng đất;
– Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới
quy hoạch sử dụng đất của cấp mình;
– Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Nội dung
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử dụng đất. Nội

dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử dụng đất. Cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cấp đó.
3.8. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
 Thẩm quyền và thời hạn công bố
Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công
bố công khai theo quy định sau đây:
– Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban

17

nhân dân;
– Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại
chúng;
– Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai
được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.
 Xử lý các vi phạm quy định về công bố
Vi phạm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:
– Không công bố hoặc chậm công bố quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết đã được xét duyệt; không công bố hoặc chậm công bố việc điều chỉnh
hoặc huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đất; làm mất, làm sai lệch bản đồ quy hoạch sử dụng đất
chi tiết. Trong trường hợp này, nếu do thiếu trách nhiệm thì bị khiển trách; tái phạm do
thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo; cố ý thì bị hạ bậc lương; tái phạm do cố ý thì bị hạ
ngạch hoặc cách chức;
– Cắm mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết sai vị trí trên thực địa hoặc để

xảy ra việc xây dựng, đầu tư bất động sản trái quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch sử dụng đất chi
tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt. Trong trường hợp này, nếu do thiếu
trách nhiệm thì bị khiển trách hoặc cảnh cáo, tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh
cáo hoặc hạ bậc lương; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức, tái phạm do cố ý thì bị cách
chức hoặc buộc thôi việc.
3.9. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp

18

dưới trực tiếp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất
phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi
công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong
khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có
nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi
quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực
hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không
được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử
dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
3.10. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trình Chính phủ xét duyệt. Chính phủ quy định cụ thể
việc lập, xét duyệt, điều chỉnh, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện việc quản lý nhà
nước đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh trong phạm vi địa phương.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, củng cố quốc phòng, an
ninh.
Đối với những khu vực nằm trong quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc

19

phòng, an ninh nhưng chưa có nhu cầu sử dụng thì người đang sử dụng đất được tiếp tục
sử dụng đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng
không được làm biến dạng địa hình tự nhiên (Điều 90 Luật đất đai năm 2003).
4. Thực trạng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Với vai trò tiền đề, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang một trọng trách to lớn trong
việc tạo nền tảng cho phát triển các ngành, các lĩnh vực của quốc gia như: quy hoạch
không gian kiến trúc, quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch công nghiệp, thương mại. Tuy
nhiên, đánh giá chung về hoạt động quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhiều bất cập vẫn
còn thề hiện rõ:
– Quy hoạch thiếu tính chiến lược, tính kế thừa;

– Quy hoạch “khép kín”, mang tính bao cấp;
– Quy hoạch không khả thi dẫn đến lãng phí (quy hoạch treo);
– Quy hoạch không bắt kịp tốc độ phát triển;
– Tham nhũng trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch vẫn còn nhiều;
– Việc thực hiện quy hoạch chưa nghiêm, chế tài chưa đủ mạnh;
– Thiếu cán bộ vừa nắm vững quy hoạch vừa nắm vững kiến thức pháp luật.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luật đất đai năm 2003 (Điều 4, Điều 21 – 30).

Luật xây dựng (Điều 32).

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Điều 170).

20


Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Mục 1)Nghị định
08/2005/NĐ-CP (24/01/2005) về Quy hoạch xây dựng (thay thế Nghị định 91-CP
(17/08/1994) của Chính phủ ban hành Điều lệ quản lý quy hoạch đô thị).

CÂU HỎI ÔN TẬP
1. Thế nào là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? So sánh hai khái niệm này. Hãy nêu kỳ
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Nêu các nguyên tắc và căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Nêu thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhận xét gì về thẩm quyền

này?
4. Việc lấy ý kiến dự thảo quy hoạch được tiến hành ra sao?
5. Nêu thẩm quyền, tiến trình, địa điểm công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nêu
trách nhiệm pháp lý của việc không công bố quy hoạch.

21

Bài 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
1. Khái niệm chung về quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là sự phân bổ hợp lý các khu dân cư, các ngành kinh tế kỹ
thuật trong phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm bảo tồn và tôn tạo các di sản văn
hoá dân tộc, đảm bảo lợi ích của nhân dân, bảo vệ môi trường, cảnh quan thiên nhiên, bảo
đảm ổn định chính trị và thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội mà Nhà nước đã
đề ra trong từng thời kỳ nhất định và trong những mục tiêu, định hướng lâu dài.
Công tác quy hoạch còn có tầm quan trọng đặc biệt và đóng vai trò chủ chốt trong
các chương trình đầu tư và xây dựng cũng như phát triển lâu dài, tạo cơ sở pháp lý để nhà
đầu tư, các tổ chức kinh tế xã hội và các công dân nắm vững để từ đó có thể triển khai
các hoạt động xây dựng của mình. Nếu ta có phương châm “sống và làm việc theo pháp
luật” thì trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, phương châm đó sẽ là “xây dựng theo quy
hoạch được duyệt”. Điều này thể hiện vị trí, vai trò của quy hoạch xây dựng, đồng thời
cũng thể hiện nhiệm vụ mà pháp luật về quy hoạch phải gánh vác, thông qua các cơ quan
quản lý nhà nước về quy hoạch.
Quy hoạch xây dựng bao gồm việc lập quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng
theo quy hoạch. Theo khoản 1 mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành
kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-QĐ-BXD ngày 03-4-2008 thì: Quy hoạch xây dựng
là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí các công trình trên một khu vực lãnh thổ
trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây
dựng và phát triển kinh tế xã hội. Vậy, những công trình như thế nào thì bắt buộc phải có

quy hoạch?
2. Đối tượng phải lập quy hoạch xây dựng
– Các vùng (vùng phát triển kinh tế tổng hợp, phát triển kinh tế chuyên ngành).
– Các đô thị.

22

– Các điểm dân cư nông thôn.
– Các hệ thống công trình xây dựng chuyên ngành về năng lượng, giao thông thuỷ
lợi, thông tin liên lạc… trong phạm vi toàn quốc và từng vùng.
Trong đó việc quy hoạch phải thoả mãn một số điều kiện nhất định.
3. Các yêu cầu cơ bản về quy hoạch xây dựng
Với tư cách định hướng hoạch định cho các bước xây dựng tiếp sau, công tác quy
hoạch xây dựng đòi hỏi phải bảo đảm các yêu cầu dưới đây:
a. Các yêu cầu về dân cư, văn hoá, kinh tế xã hội
– Bảo đảm lợi ích cộng đồng, có tính đến các lợi ích của các cộng đồng dân cư, lợi
ích nhân dân vì mục tiêu của toàn xã hội.
– Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, có xem xét đến các quy hoạch
xây dựng chuyên ngành có liên quan.
– Phù hợp với đặc điểm địa phương về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn
hoá
– Bảo đảm được vị trí tiên phong trong quá trình xây dựng có tính đến sự hài hoà
với yếu tố khuyến khích đầu tư.
b. Các yêu cầu về pháp lý
– Tổ chức lập quy hoạch xây dựng phải là tổ chức hợp pháp có chuyên môn về quy
hoạch xây dựng.
– Quy hoạch xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.
– Việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải theo quy hoạch
xây dựng được duyệt (hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước

23

có thẩm quyền xét duyệt).
– Mọi công trình khi xây dựng đều phải tuân theo quy hoạch. Đối với công trình
xây dựng ở nơi chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng có yêu cầu cấp bách thì
phải được cấp có thẩm quyền cho phép.
c. Các yêu cầu về kỹ thuật
– Bảo đảm việc xây dựng mới, cải tạo các đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp và
các công trình đạt hiệu quả về các mặt an toàn vệ sinh, lợi ích toàn xã hội theo đúng các
mục tiêu của quy chuẩn xây dựng.
– Tuân thủ các quy định về bảo vệ các công trình kỹ thuật, công trình quốc phòng,
di tích lịch sử, văn hoá, bảo vệ môi trường
4. Quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng
Việc quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng được thực hiện thông qua các hoạt
động như sau:
– Ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
– Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng trong cả nước.
– Lập, xét duyệt đồ án quy hoạch, dự án đầu tư.
– Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống trong đô thị và nông thôn cũng như các
vùng lãnh thổ khác.
– Quản lý, sử dụng tài nguyên về quy hoạch xây dựng.
– Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị và các ngành
kinh tế kỹ thuật, các hệ thống giao thông đường bộ.
– Quản lý việc cải tạo và xây dựng các công trình theo đúng quy hoạch được

24

duyệt.
– Thực hiện quy hoạch xây dựng: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
– Giám sát, kiểm tra xử lý vi phạm trong quy hoạch xây dựng.
5. Các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng
5.1. Cơ quan lập pháp
 Quốc hội:
Quyết định những nguyên tắc trong quản lý quy hoạch xây dựng thông qua Hiến
pháp, luật.
– Trực tiếp thực hiện công tác quản lý nhà nước: tách, nhập địa giới hành chính
cấp tỉnh, thành lập “đặc khu kinh tế”…
Ví dụ: Theo Điều 84 Hiến pháp năm 1992, được sửa đổi, bồ sung năm 2001, Quốc
hội có thẩm quyền nhập, tách địa giới hành chính cấp tỉnh.
 Hội đồng nhân dân:
– Là chủ thể quyết định các dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy
hoạch phát triển chuyên ngành và quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc thẩm quyền của
địa phương, được lấy ý kiến trước khi các đồ án quy hoạch được thông qua và được công
bố.
5.2. Cơ quan hành pháp
 Chính phủ
Ban hành các quy phạm về xây dựng như: quy chuẩn, tiêu chuẩn trong quy hoạch,
xây dựng.
– Phân cấp trong quy hoạch xây dựng.
LUẬT HÀNH CHÍNHĐÔ THỊ, NÔNG THÔNBiên soạn : TS. PHAN TRUNG HIỀNCần Thơ, tháng 9/2011 LỜI GIỚI THIỆUQuy hoạch đất đai, kiến thiết xây dựng là tác nhân thiết yếu trong sự tăng trưởng nền kinh tế tài chính đấtnước. Đặc biệt, gắn với sự sinh ra của Hiến pháp năm 1992 được sửa đổi, bổ trợ năm2001 với việc xác lập nền kinh tế thị trường có sự quản trị của nhà nước, cùng vớichính sách khuyến khích lôi kéo góp vốn đầu tư, những khu công trình kiến trúc kiến thiết xây dựng rầm rộ, cơsở hạ tầng được chỉnh tu lan rộng ra để cung ứng những nhu yếu tăng trưởng nền kinh tế tài chính mở. Trong toàn cảnh ấy, hiên chạy dọc pháp lý cho nghành nghề dịch vụ quy hoạch đất đai, thiết kế xây dựng, chocông tác tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư chỉ mới vừa được quan tâm và xâydựng trong những năm gần đây, mà việc phát hành Luật kiến thiết xây dựng năm 2003, Luật đấtđai năm 2003, Luật quy hoạch đô thị năm 2009. Trong khi đó, quy hoạch diễn ra ởkhắp những tỉnh thành nhưng hiệu suất cao thì lại không đồng nhất, quy hoạch treo vẫn còn tồntại nhiều nơi, mặt phẳng ở nhiều khu công trình, dự án Bất Động Sản không hề chuyển giao vì “ vướng ” ởkhâu tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư là những yếu tố đáng được quan tâm. Đólà chưa kể đến khiếu nại, khiếu kiện tương quan tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái địnhcư trong quy trình thực thi quy hoạch ngày càng diễn ra phức tạp, lê dài, có sốlượng người tham gia lớn, gây tác động ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt trong xã hội, phầnnào tác động ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân so với nhà nước. Từ đây, yếu tố quy hoạchđất đai, thiết kế xây dựng và yếu tố tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư mở màn nhậnđược chăm sóc dưới nhiều góc nhìn từ những cán bộ công tác làm việc trong nghành nghề dịch vụ đất đai, xâydựng, cán bộ ngành tòa án nhân dân đến những nhà nghiên cứu pháp luật, những nhà đầu tư và đặcbiệt là của người dân. Sự chăm sóc ấy có một điểm chung là đều quan tâm đến những quyđịnh của pháp lý tạo cơ sở cho những hoạt động giải trí này. Là đơn vị chức năng tiên phong với những bước tiến nhã nhặn trong việc mạnh dạn đưa vào nghiêncứu pháp lý quy hoạch đất đai, kiến thiết xây dựng cũng như những yếu tố có tương quan đến thuhồi đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư từ năm 1998 và mở màn giảng dạy những nội dungnày từ năm 2000, Khoa Luật-Đại học Cần Thơ không mong ước gì hơn là góp phầnvào việc cung ứng những yên cầu, nhu yếu của thực tiễn pháp lý. Mặc dù đã rất là nỗ lực, tuy nhiên với những bước tiến sơ khởi trong một lĩnh vựccòn mới lạ trong điều tra và nghiên cứu dưới góc nhìn pháp lý, chắc như đinh không tránh khỏi nhữnghạn chế, thiếu sót. Những quan điểm góp phần của những cán bộ nghiên cứu và điều tra, giảng dạy vàcông tác trong nghành nghề dịch vụ pháp lý về quy hoạch đất đai, kiến thiết xây dựng sẽ là những ý kiếnquý báu để tác giả liên tục chỉnh lý, bổ trợ làm cho giáo trình được triển khai xong hơn, cung ứng ngày càng tốt hơn nhu yếu của sinh viên và những người nghiên cứu và điều tra tronglĩnh vực này. Trước hết, xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô đồng nghiệp đã góp ýchỉnh sửa, update giáo trình này. Xin trân trọng ra mắt cùng fan hâm mộ. MỤC LỤC           LỜI GIỚI THIỆU 1M ỤC LỤC 2    PHẦN THỨ NHẤT 8QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH 8B ài 1. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 81. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 82. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 103. Những lao lý của pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 124. Thực trạng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19T ÀI LIỆU THAM KHẢO 19C ÂU HỎI ÔN TẬP 20B ài 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 211. Khái niệm chung về quy hoạch kiến thiết xây dựng 212. Đối tượng phải lập quy hoạch kiến thiết xây dựng 213. Các nhu yếu cơ bản về quy hoạch kiến thiết xây dựng 224. Quản lý nhà nước trong quy hoạch kiến thiết xây dựng 235. Các cơ quan quản trị nhà nước về quy hoạch thiết kế xây dựng 246. Phân loại quy hoạch thiết kế xây dựng 267. Nội dung nghiên cứu và điều tra của môn học 27T ÀI LIỆU THAM KHẢO 28C ÂU HỎI ÔN TẬP 28B ài 3. QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 301. TÌM HIỂU QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 301.1. Khái niệm chung 301.2. Đối tượng, tiến trình và thời hạn lập quy hoạch kiến thiết xây dựng vùng 301.3. Thời hạn của sơ đồ quy hoạch kiến thiết xây dựng vùng 311.4. Yêu cầu nội dung quy hoạch thiết kế xây dựng vùng 311.5. Nhiệm vụ quy hoạch kiến thiết xây dựng vùng 321.6. Căn cứ lập quy hoạch thiết kế xây dựng vùng 321.7. Nội dung quy hoạch kiến thiết xây dựng vùng 331.8. Hồ sơ đồ án quy hoạch thiết kế xây dựng vùng 332. QUẢN LÝ, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 342.1. Quy định về quản trị quy hoạch kiến thiết xây dựng vùng 342.2. Phân loại vùng quy hoạch kiến thiết xây dựng 352.3. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch kiến thiết xây dựng vùng 372.4. Thẩm quyền kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch thiết kế xây dựng vùng 373. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG VÀ CÁC LOẠI QUY HOẠCHXÂY DỰNG KHÁC 383.1. Mối quan hệ của quy hoạch thiết kế xây dựng vùng 383.2. Đồ án quy hoạch 383.3. Quy hoạch kiến thiết xây dựng chuyên ngành 394. THỰC TRẠNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG Ở NƯỚC TA 40T ÀI LIỆU THAM KHẢO 43C ÂU HỎI ÔN TẬP 43B ài 4. ĐÔ THỊ VÀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 451. TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ 451.1. Khái niệm và đặc thù chung của đô thị 451.2. Phân loại đô thị trên quốc tế 461.3. Phân loại đô thị ở nước ta 471.4. Mối quan hệ giữa cấp hành chính và đô thị 551.5. Hệ thống đô thị ở nước ta lúc bấy giờ 582. QUAN HỆ GIỮA PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ VÀ PHÂN CẤP QUẢN LÝ 603. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA 614. THÀNH LẬP ĐÔ THỊ MỚI 624.1 Quyết định kiểm soát và điều chỉnh đơn vị chức năng hành chính 624.2 Thẩm quyền quyết định hành động công nhận loại đô thị 625. QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 655.1. Quan niệm về quy hoạch đô thị và quy hoạch kiến thiết xây dựng đô thị 655.2. Một số khái niệm về quy hoạch đô thị 665.3. Phân loại quy hoạch đô thị 665.4. Những nguyên tắc lập quy hoạch đô thị 676. ĐỒ ÁN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 686.1. Khái niệm 686.2. Vai trò của đồ án quy hoạch đô thị 686.3. Khái niệm và những nguyên tắc cơ bản để lựa chọn và để phân khu tính năng đô thị 696.4. Căn cứ lập đồ án quy hoạch đô thị 716.5. Hồ sơ đồ án quy hoạch đô thị 716.6. Phân loại đồ án quy hoạch đô thị 726.7. Lấy quan điểm về quy hoạch đô thị 756.8. Công bố công khai minh bạch quy hoạch đô thị 776.9 Cơ quan lập, thẩm định và đánh giá, phê duyệt trách nhiệm và đồ án quy hoạch đô thị 787. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 817.1 Đánh giá chung về đô thị và quy hoạch đô thị 817.2 Những chưa ổn công tác làm việc quy hoạch và quy hoạch đô thị lúc bấy giờ 83T ÀI LIỆU THAM KHẢO 84C ÂU HỎI ÔN TẬP 86B ài 5. QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 871. KHÁI NIỆM ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 871.1. Theo quy chuẩn thiết kế xây dựng năm 1996 ( hết hiệu lực hiện hành ) 871.2 Theo Luật kiến thiết xây dựng năm 2003 ( hiện hành ) 872. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN ( LUẬT XÂY DỰNG 2003 ) 882.1 Nhiệm vụ quy hoạch kiến thiết xây dựng điểm dân cư nông thôn 882.2 Nội dung quy hoạch thiết kế xây dựng điểm dân cư nông thôn 882.3 Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch thiết kế xây dựng điểm dân cư nông thôn 892.4 Điều chỉnh quy hoạch thiết kế xây dựng điểm dân cư nông thôn 893. PHÂN KHU CHỨC NĂNG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 893.1 Khái niệm 903.2 Yêu cầu về phân khu công dụng 903.3 Yêu cầu so với đất ở để kiến thiết xây dựng và lan rộng ra những điểm dân cư nông thôn 914. YÊU CẦU QUY HOẠCH CÁC KHU CHỨC NĂNG TRONG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN. 924.1 Quy hoạch khu ở nông thôn 924.2 Khu TT xã 934.3 Quy hoạch khu sản xuất tiểu, thủ công nghiệp 954.4 Quy hoạch cây xanh trong những điểm dân cư nông thôn 964.5 Quy hoạch giao thông vận tải điểm dân cư nông thôn 974.6 Quy hoạch cấp nước điểm dân cư nông thôn 984.7 Quy hoạch cấp điện điểm dân cư nông thôn 994.8 Quy hoạch thoát nước, quản trị chất thải rắn, nghĩa trang điểm dân cư nông thôn 1005. THỰC TIỄN VỀ QUY HOẠCH ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 1015.1 Mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị và nông thôn 1015.2 Những hạn chế của quy hoạch điểm dân cư nông thôn lúc bấy giờ 102T ÀI LIỆU THAM KHẢO 102C ÂU HỎI ÔN TẬP 103PH ẦN THỨ HAIPHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN QUY HOẠCH 104B ài 6. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH 1041. Các khái niệm cơ bản 1042. Những pháp luật của pháp lý tương quan đến tịch thu đất qua những tiến trình lịch sử dân tộc 1063. Cơ sở pháp lý hiện hành tương quan đến tịch thu đất 1084. Các nguyên tắc trong tịch thu đất 1105. Đối tượng tịch thu và những đối tượng người dùng chịu ảnh hưởng tác động 1116. Chủ thể trong tịch thu đất và chủ thể có đất bị tịch thu 1117. Mục đích của tịch thu đất 112T ÀI LIỆU THAM KHẢO 116C ÂU HỎI ÔN TẬP 118B ài 7. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 1191. MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 1192. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT 119C ác bước trong trình tự, thủ tục tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư lúc bấy giờ được ápdụng theo những Điều 27 – Điều 33 Nghị định số 69/2009 / NĐ-CP. 1192.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất 1202.2. Áp dụng thủ tục tịch thu đất, giao đất, cho thuê đất so với dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư 1202.3 Giới thiệu khu vực và thông tin tịch thu đất 1212.4 Lập phương án bồi thường, tương hỗ và tái định cư 1232.5 Quyết định tịch thu đất, phê duyệt và triển khai giải pháp bồi thường, tương hỗ và tái địnhcư, giao đất, cho thuê đất 1252.6. Cưỡng chế tịch thu đất 1273. VẤN ĐỀ TIỂU DỰ ÁN 1284. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 128T ÀI LIỆU THAM KHẢO 129C ÂU HỎI ÔN TẬP 130B ài 8. BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 1311. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 1311.1 Phạm vi vận dụng 1311.2 Đối tượng vận dụng 1311.3 Trường hợp vận dụng 1321.4 Các nguyên tắc tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư 1332. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT 1332.1. Nguyên tắc bồi thường 1332.2. Những trường hợp tịch thu đất mà không được bồi thường 1342.3. Điều kiện để được bồi thường đất 1352.4. Giá đất để tính bồi thường và ngân sách góp vốn đầu tư vào đất còn lại 1372.5. Bồi thường so với đất nông nghiệp 1382.6. Bồi thường so với đất phi nông nghiệp ( trừ đất ở ) của hộ mái ấm gia đình, cá thể 1392.7. Bồi thường so với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức triển khai 1402.8. Bồi thường so với đất phi nông nghiệp là đất ở 1402.9. Xử lý 1 số ít trường hợp đơn cử về đất ở 1412.10. Bồi thường đất ở so với những người đang đồng quyền sử dụng đất 1412.11. Bồi thường so với đất thuộc hiên chạy bảo đảm an toàn khi thiết kế xây dựng khu công trình công cộng cóhành lang bảo vệ bảo đảm an toàn 1412.12. Bồi thường, tương hỗ về đất khi Nhà nước tịch thu đất so với trường hợp diện tích quy hoạnh đo đạcthực tế khác với diện tích quy hoạnh ghi trên sách vở về quyền sử dụng đất 1422.13. Xử lý những trường hợp tổ chức triển khai bị tịch thu đất nhưng không được bồi thường 1433. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI TÀI SẢN 1433.1 Nguyên tắc bồi thường gia tài 1433.2 Bồi thường nhà, khu công trình thiết kế xây dựng trên đất 1443.3 Xử lý những trường hợp bồi thường, tương hỗ đơn cử về nhà, khu công trình 1463.4 Bồi thường nhà, khu công trình so với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước 1483.5 Bồi thường về chuyển dời mồ mả 1483.6 Bồi thường so với khu công trình văn hoá, di tích lịch sử lịch sử dân tộc, nhà thời thánh, đình, chùa, am, miếu 1483.7 Bồi thường so với cây xanh, vật nuôi 1493.8 Xử lý tiền bồi thường so với gia tài thuộc sở hữu Nhà nước 1493.9 Bồi thường cho người lao động do ngừng việc 1504. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ 1504.1 Hỗ trợ vận động và di chuyển 1514.2 Hỗ trợ không thay đổi đời sống và không thay đổi sản xuất 1514.3 Hỗ trợ quy đổi nghề nghiệp và tạo việc làm 1534.4 Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước 1544.5 Hỗ trợ khi tịch thu đất công ích của xã, phường, thị xã 1544.6 Hỗ trợ khác 1555. TÁI ĐỊNH CƯ 1555.1 Lập và thực thi dự án Bất Động Sản tái định cư 1565.2 Bố trí tái định cư 1565.3 Điều kiện bắt buộc so với khu tái định cư 1575.4 Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của người bị tịch thu đất phải vận động và di chuyển chỗ ở 1575.5 Tái định cư so với dự án Bất Động Sản đặc biệt quan trọng 1586. CÁC ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM THỰC THI VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1586.1 Nhiệm vụ bồi thường, tương hỗ và tái định cư 1586.2 Cơ cấu tổ chức triển khai và nghĩa vụ và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, tương hỗ và tái định cư 1586.3 Chi tiêu tổ chức triển khai thực thi bồi thường, tương hỗ và tái định cư 1606.4 Chi trả bồi thường, tương hỗ, tái định cư 1607. TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN HỮU QUAN 1617.1 Trách nhiệm của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên vàMôi trường 1617.2 Trách nhiệm của Ủy Ban Nhân Dân những cấp 1627.3 Trách nhiệm của sở, ban, ngành cấp tỉnh 1647.4 Trách nhiệm của tổ chức triển khai được giao trách nhiệm thực thi bồi thường, tương hỗ và tái định cư 1658. KHIẾU NẠI, KHIẾU KIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁIĐỊNH CƯ 1668.1 Đối tượng khiếu nại 1668.2 Khiếu nại và xử lý khiếu nại trong tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ và tái định cư 1678.3 Việc xử lý khiếu nại so với quyết định hành động hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vựcđất đai không thuộc trường hợp pháp luật trên đây : 1688.4 Khiếu kiện trong tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ và tái định cư 169T ÀI LIỆU THAM KHẢO 172C ÂU HỎI ÔN TẬP 174PH ẦN THỨ NHẤTQUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCHPhần này điều tra và nghiên cứu những loại quy hoạch thông dụng, là tác nhân trực tiếp và đa phần đếnhoạt động tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ tái định cư khi nhà nước tịch thu đất vì mục đíchquốc phòng, bảo mật an ninh, quyền lợi vương quốc và quyền lợi công cộng theo quy hoạch. Đó là hainhóm quy hoạch : ( 1 ) quy hoạch thiết kế xây dựng ( vùng, đô thị, điểm dân cư nông thôn ) và ( 2 ) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bài 1. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtĐất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thay mặt chủ chiếm hữu. Với tư cách này, Nhànước thực thi quyền định đoạt so với đất đai qua nhiều phương diện, trong đó có việcquyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ( sau đây gọi chung làquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ). Mặt khác, việc quản trị quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất cũng được xác lập là một trong những nội dung về quản trị đất đai ( Điều 5, Điều 6L uật đất đai năm 2003 ) và việc triển khai quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc bảođảm đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục tiêu sử dụng đất ( Điều 11 ). Hơn nữa, một trong những hành vi mà pháp lý đất đai nghiêm cấm là vi phạm quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được công bố ( Điều 15 ). 1.1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtQuy hoạch sử dụng đất là sự thống kê giám sát, phân chia sử dụng đất đơn cử về số lượng, chất lượng, vị trí để sử dụng vào từng nhóm mục tiêu nhất định nhằm mục đích khai thác tối ưuhiệu quả kinh tế tài chính của đất và bảo vệ những yếu tố về bảo mật an ninh, quốc phòng, môi trường tự nhiên vàvăn hóa, truyền thống Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương, huyện, Q., thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị xã là mười năm. Kế hoạch sử dụng đất là việc xác lập giải pháp, thời hạn để sử dụng đất theoquy hoạch nhằm mục đích chi tiết cụ thể hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch sử dụngđất của cả nước, tỉnh, thành phố thường trực TW, huyện, Q., thị xã, thành phốthuộc tỉnh, xã, phường, thị xã là năm năm. 1.2. Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtVới tiềm năng là lựa chọn giải pháp sử dụng đất một cách hiệu suất cao cho tổng thể những phươngdiện : kinh tế tài chính – xã hội, bảo mật an ninh – quốc phòng, văn hóa truyền thống – thiên nhiên và môi trường, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bộc lộ những ý nghĩa sau : – Là một trong những công cụ hiệu suất cao để Nhà nước thống nhất việc quản trị đấtđai. – Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hài hòa và hợp lý, tiết kiệm ngân sách và chi phí và có khuynh hướng. – Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước bộc lộ sự định đoạt đốivới đất đai vương quốc. 1.3. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản trị và sử dụng đấtQuy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là cơ sở nền tảng đề triển khai hầu hết cáchoạt động trong quản trị và sử dụng đất đai, đơn cử như sau : – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là địa thế căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp lý đất đai cũng lan rộng ra địa thế căn cứ này : không chỉ bó gọn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mà hoàn toàn có thể địa thế căn cứ vào quyhoạch kiến thiết xây dựng đô thị, quy hoạch thiết kế xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt ( Điều 31 Luật đất đai năm 2003 ). – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là địa thế căn cứ để tịch thu đất để sử dụngvào mục tiêu quốc phòng, bảo mật an ninh, quyền lợi vương quốc, quyền lợi công cộng : “ Nhà nước thựchiện việc tịch thu đất, bồi thường, giải phóng mặt phẳng sau khi quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất được công bố hoặc khi dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư có nhu yếu sử dụng đất tương thích với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt ” ( Điều 39L uật đất đai năm 2003 ). Thậm chí so với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất được công bố mà chưa có dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư, thì Nhà nước hoàn toàn có thể quyết định hành động thu hồiđất và giao đất cho tổ chức triển khai tăng trưởng quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc TW xây dựng để triển khai việc tịch thu đất, bồi thường, giải phóng mặt10bằng và trực tiếp quản trị quỹ đất đã tịch thu. – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để xác lập thiệt hại và thống kê giám sát bồithường khi Nhà nước tịch thu đất vào mục tiêu quốc phòng, bảo mật an ninh, quyền lợi vương quốc vàphát triển kinh tế tài chính theo khoản 1 Điều 38 Luật đất đai năm 2003. Ví dụ : “ Khi Nhà nước tịch thu đất, người bị tịch thu đất không được bồi thường vềtài sản gắn liền với đất trong những trường hợp sau đây : a ) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị tịch thu sau khi quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến thiết xây dựng đô thị, quy hoạch kiến thiết xây dựng điểm dâncư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép ; b ) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định hành động tịch thu đất mà tráivới mục tiêu sử dụng đất đã được xác lập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạithời điểm kiến thiết xây dựng khu công trình đó ” ( Điều 43 Luật đất đai năm 2003 ). – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là địa thế căn cứ để phân chia đất đai theo địa phận, theongành nghề, theo nghành. Ví dụ : Việc sử dụng đất kiến thiết xây dựng trụ sở cơ quan, kiến thiết xây dựng khu công trình sự nghiệpphải tương thích với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến thiết xây dựng đô thị, quy hoạchxây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt ( Điều 88 Luật đất đai năm 2003 ). – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là địa thế căn cứ để xác lập hành vi vi phạm về đấtđai trong quy trình quản trị đất đai. Ví dụ : Người nào tận dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với pháp luật của pháp luậttrong giao đất, cho thuê đất, tịch thu đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất, chuyển quyền sửdụng đất, thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ; thiếu nghĩa vụ và trách nhiệm trong quản lýđể xảy ra vi phạm pháp lý về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyênđất đai, quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất thì tuỳ theo đặc thù, mức độ vi phạmmà bị giải quyết và xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu nghĩa vụ và trách nhiệm hình sự theo pháp luật của pháp lý. ( Điều 141 Luật đất đai năm 2003 ). 2. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất11Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch nên cũng có những điểm tương đương vớicác quy hoạch khác, như quy hoạch kiến thiết xây dựng ( điểm chung ), nhưng cũng có những đặcđiểm riêng không liên quan gì đến nhau ( điểm đặc trưng ). 2.1. Những điểm chungQuy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những đặc thù chung như những loại quy hoạch khác, như quy hoạch thiết kế xây dựng vùng, đô thị và nông thôn, đơn cử như sau : – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia đất đai cho việc sử dụng vàonhiều mục tiêu. Quy hoạch này lấy đất đai làm ranh giới khoanh vùng phạm vi và và làm cơ sở, căn cứcho quy hoạch. Ví dụ : Việc phân chia đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtphải đồng nhất với quy hoạch những khu công trình công cộng, khu công trình sự nghiệp bảo đảmthuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường tự nhiên và theo hướng hiệnđại hoá nông thôn ( khoản 3 Điều 83 Luật đất đai năm 2003 ). – Mục tiêu của quy hoạch đều nhằm mục đích hướng tới sự tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội, bảođảm bảo mật an ninh – quốc phòng và bảo vệ thiên nhiên và môi trường, lưu giữ văn hóa truyền thống truyền thống. – Đều dựa trên quy hoạch tổng thể và toàn diện tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội và lấy kinh tế tài chính làm độnglực tăng trưởng. – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố trong thời hạn không quá 30 ngày thao tác kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hành động hoặc xétduyệt ( Điều 28 Luật đất đai ). – Diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từngày công bố mà chưa thực thi hoặc thực thi mà chưa đạt nhu yếu của quy hoạch, kếhoạch đã được duyệt thì người có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điềuchỉnh, hủy bỏ và công bố lại. 2.2. Những điểm đặc thùQuy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những điểm đặc trưng cơ bản sau đây : – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là Luật đất đai năm2003. – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng có cơ quan chuyên ngành tham mưu là cơ quan tài12nguyên và thiên nhiên và môi trường ( Bộ, Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường ). – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản trị đa phần dựa trên cấp hành chính. – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch đa ngành, đa nghành ; nói cáchkhác, việc phân chia đất đai nói chung cho toàn bộ những ngành, những nghành nghề dịch vụ cần sử sụng đất. Ví dụ : Việc sử dụng đất để chỉnh trang, tăng trưởng đô thị, khu dân cư nông thônphải tương thích với quy hoạch sử dụng đất chi tiết cụ thể, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, quy hoạchxây dựng đô thị, quy hoạch kiến thiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và cácquy chuẩn, tiêu chuẩn kiến thiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hành ( Điều 86L uật đất đai năm 2003 ). – Do đặc thù quan trọng và nền tảng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cảnước phải được quyết định hành động bởi Quốc hội ; Quốc hội triển khai quyền giám sát tối cao đốivới việc quản trị và sử dụng đất đai trong khoanh vùng phạm vi cả nước. Ngoài ra, Uỷ ban nhân dâncác cấp triển khai quản trị nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy địnhtại Luật đất đai năm 2003.3. Những pháp luật của pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất3. 1. Thẩm quyền quyết định hành động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtNhà nước triển khai quyền đại diện thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lýnhà nước về đất đai trải qua những chủ thể như sau : – Quốc hội phát hành pháp lý về đất đai, quyết định hành động quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất của cả nước ; triển khai quyền giám sát tối cao so với việc quản trị và sử dụng đất đaitrong khoanh vùng phạm vi cả nước. – nhà nước quyết định hành động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trựcthuộc TW và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục tiêu quốc phòng, bảo mật an ninh ; thống nhất quản trị nhà nước về đất đai trong khoanh vùng phạm vi cả nước. – Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu nghĩa vụ và trách nhiệm trước nhà nước trong việc quảnlý nhà nước về đất đai. – Hội đồng nhân dân những cấp thực thi quyền giám sát việc thi hành pháp lý vềđất đai tại địa phương. – Uỷ ban nhân dân những cấp thực thi quyền đại diện thay mặt chủ sở hữu về đất đai và quản13lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền pháp luật tại Luật đất đai năm2003. 3.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtViệc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo vệ những nguyên tắc sau đây : – Phù hợp với kế hoạch, quy hoạch tổng thể và toàn diện, kế hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội, quốc phòng, bảo mật an ninh ; – Được lập từ toàn diện và tổng thể đến chi tiết cụ thể ; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dướiphải tương thích với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên ; kế hoạch sử dụng đấtphải tương thích với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh, xét duyệt ; – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải bộc lộ nhu yếu sử dụng đấtcủa cấp dưới ; – Sử dụng đất tiết kiệm ngân sách và chi phí và có hiệu suất cao ; – Khai thác hài hòa và hợp lý tài nguyên vạn vật thiên nhiên và bảo vệ thiên nhiên và môi trường ; – Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử lịch sử dân tộc – văn hoá, danh lam thắng cảnh ; – Dân chủ và công khai minh bạch ; – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định hành động, xét duyệttrong năm cuối của kỳ trước đó. 3.3. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtCăn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất gồm có : – Chiến lược, quy hoạch toàn diện và tổng thể tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội, quốc phòng, an ninhcủa cả nước ; quy hoạch tăng trưởng của những ngành và những địa phương ; – Kế hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội của Nhà nước ; – Điều kiện tự nhiên, kinh tế tài chính, xã hội và nhu yếu của thị trường ; – Hiện trạng sử dụng đất và nhu yếu sử dụng đất ; – Định mức sử dụng đất ; – Tiến bộ khoa học và công nghệ tiên tiến có tương quan đến việc sử dụng đất ; – Kết quả triển khai quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất gồm có : 14 – Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hành động, xétduyệt ; – Kế hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước ; – Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể, hội đồng dân cư ; – Kết quả thực thi kế hoạch sử dụng đất kỳ trước ; – Khả năng góp vốn đầu tư triển khai những dự án Bất Động Sản, khu công trình có sử dụng đất. Như vậy, việc lập kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất với mụcđích nhằm mục đích chi tiết cụ thể hóa những nội dung của kế hoạch sử dụng đất trong những thời kỳ. 3.4. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtNội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm có : – Điều tra, nghiên cứu và điều tra, nghiên cứu và phân tích, tổng hợp điều kiện kèm theo tự nhiên, kinh tế tài chính, xã hội vàhiện trạng sử dụng đất ; nhìn nhận tiềm năng đất đai ; – Xác định phương hướng, tiềm năng sử dụng đất trong kỳ quy hoạch ; – Xác định diện tích quy hoạnh những loại đất phân chia cho nhu yếu tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội, quốc phòng, bảo mật an ninh ; – Xác định diện tích quy hoạnh đất phải tịch thu để triển khai những khu công trình, dự án Bất Động Sản ; – Xác định những giải pháp sử dụng, bảo vệ, tái tạo đất và bảo vệ thiên nhiên và môi trường ; – Giải pháp tổ chức triển khai triển khai quy hoạch sử dụng đất. Nội dung kế hoạch sử dụng đất gồm có : – Phân tích, nhìn nhận hiệu quả thực thi kế hoạch sử dụng đất kỳ trước ; – Kế hoạch tịch thu diện tích quy hoạnh những loại đất để phân chia cho nhu yếu thiết kế xây dựng kết cấuhạ tầng ; tăng trưởng công nghiệp, dịch vụ ; tăng trưởng đô thị, khu dân cư nông thôn ; quốcphòng, bảo mật an ninh ; – Kế hoạch chuyển diện tích quy hoạnh đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sửdụng vào mục tiêu khác, quy đổi cơ cấu tổ chức sử dụng đất trong đất nông nghiệp ; – Kế hoạch khai hoang lan rộng ra diện tích quy hoạnh đất để sử dụng vào những mục tiêu ; – Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm ; – Giải pháp tổ chức triển khai triển khai kế hoạch sử dụng đất. 3.5. Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất15 – nhà nước tổ chức triển khai triển khai việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cảnước. – Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thường trực TW tổ chức triển khai thực thi việclập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. – Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức triển khai triển khai việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị xã thuộchuyện. – Uỷ ban nhân dân huyện, Q. thuộc thành phố thường trực TW, Uỷ bannhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức triển khai thực thi việc lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của những đơn vị chức năng hành chínhcấp dưới, trừ trường hợp lao lý tại khoản 4 Điều này. – Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch tăng trưởng đô thị trong kỳquy hoạch sử dụng đất tổ chức triển khai thực thi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất củađịa phương. – Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị xã được lập cụ thể gắn với thửa đất ( sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất cụ thể ) ; trong quy trình lập quy hoạch sử dụng đấtchi tiết, cơ quan tổ chức triển khai thực thi việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy quan điểm đónggóp của nhân dân. – Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị xã được lập cụ thể gắn với thửa đất ( sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất cụ thể ). – Uỷ ban nhân dân cấp có nghĩa vụ và trách nhiệm tổ chức triển khai thực thi việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp trải qua quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch pháttriển kinh tế tài chính – xã hội. 3.6. Thẩm quyền quyết định hành động, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – Quốc hội quyết định hành động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủtrình. – nhà nước xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực16thuộc TW. – Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thường trực TW xét duyệt quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của đơn vị chức năng hành chính cấp dưới trực tiếp. – Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của xã theo lao lý. 3.7. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtViệc kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực thi trong những trường hợp sau đây : – Có sự kiểm soát và điều chỉnh tiềm năng tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội, quốc phòng, bảo mật an ninh đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hành động, xét duyệt mà sự kiểm soát và điều chỉnh đó làmthay đổi cơ cấu tổ chức sử dụng đất ; – Do ảnh hưởng tác động của thiên tai, cuộc chiến tranh làm biến hóa mục tiêu, cơ cấu tổ chức, vị trí, diệntích sử dụng đất ; – Có sự kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tác động tớiquy hoạch sử dụng đất của cấp mình ; – Có sự kiểm soát và điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương. Việc kiểm soát và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được triển khai khi có sự kiểm soát và điều chỉnh quy hoạchsử dụng đất hoặc có sự đổi khác về năng lực triển khai kế hoạch sử dụng đất. Nội dungđiều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử dụng đất. Nộidung kiểm soát và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử dụng đất. Cơquan nhà nước có thẩm quyền quyết định hành động, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất củacấp nào thì có thẩm quyền quyết định hành động, xét duyệt kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất của cấp đó. 3.8. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  Thẩm quyền và thời hạn công bốTrong thời hạn không quá ba mươi ngày thao tác, kể từ ngày được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định hành động hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được côngbố công khai minh bạch theo lao lý sau đây : – Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã có nghĩa vụ và trách nhiệm công bố công khai minh bạch quyhoạch sử dụng đất cụ thể, kế hoạch sử dụng đất cụ thể của địa phương tại trụ sở Uỷ ban17nhân dân ; – Cơ quan quản trị đất đai những cấp có nghĩa vụ và trách nhiệm công bố công khai minh bạch quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên những phương tiện đi lại thông tin đạichúng ; – Việc công bố công khai minh bạch tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản trị đất đaiđược triển khai trong suốt thời hạn của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực thực thi hiện hành.  Xử lý những vi phạm lao lý về công bốVi phạm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm có những hành vi sau : – Không công bố hoặc chậm công bố quy hoạch sử dụng đất chi tiết cụ thể, kế hoạch sửdụng đất chi tiết cụ thể đã được xét duyệt ; không công bố hoặc chậm công bố việc điều chỉnhhoặc huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đất ; làm mất, làm xô lệch map quy hoạch sử dụng đấtchi tiết. Trong trường hợp này, nếu do thiếu nghĩa vụ và trách nhiệm thì bị khiển trách ; tái phạm dothiếu nghĩa vụ và trách nhiệm thì bị cảnh cáo ; cố ý thì bị hạ bậc lương ; tái phạm do cố ý thì bị hạngạch hoặc không bổ nhiệm ; – Cắm mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết cụ thể sai vị trí trên thực địa hoặc đểxảy ra việc kiến thiết xây dựng, góp vốn đầu tư bất động sản trái quy hoạch sử dụng đất cụ thể, kế hoạch sửdụng đất cụ thể trong khu vực đất phải tịch thu để thực thi quy hoạch sử dụng đất chitiết, kế hoạch sử dụng đất cụ thể đã được xét duyệt. Trong trường hợp này, nếu do thiếutrách nhiệm thì bị khiển trách hoặc cảnh cáo, tái phạm do thiếu nghĩa vụ và trách nhiệm thì bị cảnhcáo hoặc hạ bậc lương ; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc không bổ nhiệm, tái phạm do cố ý thì bị cáchchức hoặc buộc thôi việc. 3.9. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtChính phủ tổ chức triển khai, chỉ huy việc triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cảnước ; kiểm tra việc thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trựcthuộc TW. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thường trực TW, huyện, Q., thị xã, thành phốthuộc tỉnh tổ chức triển khai, chỉ huy việc thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địaphương ; kiểm tra việc triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp18dưới trực tiếp. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã tổ chức triển khai, chỉ huy triển khai quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của địa phương ; phát hiện, ngăn ngừa những hành vi sử dụng đất trái với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích quy hoạnh đấtphải tịch thu mà Nhà nước chưa triển khai việc tịch thu đất, bồi thường, giải phóng mặtbằng thì người sử dụng đất được liên tục sử dụng theo mục tiêu đã xác lập trước khicông bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ; nếu người sử dụng đất không còn nhu yếu sửdụng thì Nhà nước tịch thu đất và bồi thường hoặc tương hỗ theo lao lý của pháp lý. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động giải trí tự ý kiến thiết xây dựng, góp vốn đầu tư bất động sản trongkhu vực đất phải tịch thu để thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cónhu cầu tái tạo, sửa chữa thay thế nhà tại, khu công trình gắn liền với đất phải tịch thu mà làm thay đổiquy mô, cấp khu công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền được cho phép. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải tịch thu để thựchiện dự án Bất Động Sản, khu công trình hoặc phải chuyển mục tiêu sử dụng đất mà sau ba năm khôngđược thực thi theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sửdụng đất phải kiểm soát và điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố. 3.10. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục tiêu quốc phòng, an ninhBộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức triển khai thực thi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất vào mục tiêu quốc phòng, bảo mật an ninh trình nhà nước xét duyệt. nhà nước pháp luật cụ thểviệc lập, xét duyệt, kiểm soát và điều chỉnh, thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đíchquốc phòng, bảo mật an ninh. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thường trực TW triển khai việc quản trị nhànước so với đất sử dụng vào mục tiêu quốc phòng, bảo mật an ninh trong khoanh vùng phạm vi địa phương. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục tiêu quốc phòng, anninh bảo vệ tương thích với nhu yếu tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội, củng cố quốc phòng, anninh. Đối với những khu vực nằm trong quy hoạch sử dụng đất vào mục tiêu quốc19phòng, bảo mật an ninh nhưng chưa có nhu yếu sử dụng thì người đang sử dụng đất được tiếp tụcsử dụng đến khi có quyết định hành động tịch thu đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưngkhông được làm biến dạng địa hình tự nhiên ( Điều 90 Luật đất đai năm 2003 ). 4. Thực trạng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtVới vai trò tiền đề, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang một trách nhiệm to lớn trongviệc tạo nền tảng cho tăng trưởng những ngành, những nghành nghề dịch vụ của vương quốc như : quy hoạchkhông gian kiến trúc, quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch công nghiệp, thương mại. Tuynhiên, nhìn nhận chung về hoạt động giải trí quy hoạch và triển khai quy hoạch, nhiều chưa ổn vẫncòn thề hiện rõ : – Quy hoạch thiếu tính kế hoạch, tính thừa kế ; – Quy hoạch “ khép kín ”, mang tính bao cấp ; – Quy hoạch không khả thi dẫn đến tiêu tốn lãng phí ( quy hoạch treo ) ; – Quy hoạch không bắt kịp vận tốc tăng trưởng ; – Tham nhũng trong quy hoạch và triển khai quy hoạch vẫn còn nhiều ; – Việc triển khai quy hoạch chưa nghiêm, chế tài chưa đủ mạnh ; – Thiếu cán bộ vừa nắm vững quy hoạch vừa nắm vững kiến thức và kỹ năng pháp lý. TÀI LIỆU THAM KHẢOLuật đất đai năm 2003 ( Điều 4, Điều 21 – 30 ). Luật thiết kế xây dựng ( Điều 32 ). Nghị định 181 / 2004 / NĐ-CP ngày 29/10/2004 ( Điều 170 ). 20N ghị định số 69/2009 / NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ trợ về quy hoạch sửdụng đất, giá đất, tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ và tái định cư ( Mục 1 ) Nghị định08 / 2005 / NĐ-CP ( 24/01/2005 ) về Quy hoạch kiến thiết xây dựng ( thay thế Nghị định 91 – CP ( 17/08/1994 ) của nhà nước phát hành Điều lệ quản trị quy hoạch đô thị ). CÂU HỎI ÔN TẬP1. Thế nào là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ? So sánh hai khái niệm này. Hãy nêu kỳquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2. Nêu những nguyên tắc và địa thế căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 3. Nêu thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhận xét gì về thẩm quyềnnày ? 4. Việc lấy quan điểm dự thảo quy hoạch được triển khai ra làm sao ? 5. Nêu thẩm quyền, tiến trình, khu vực công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nêutrách nhiệm pháp lý của việc không công bố quy hoạch. 21B ài 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG1. Khái niệm chung về quy hoạch xây dựngQuy hoạch kiến thiết xây dựng là sự phân chia hài hòa và hợp lý những khu dân cư, những ngành kinh tế tài chính kỹthuật trong khoanh vùng phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm mục đích bảo tồn và tôn tạo những di sản vănhoá dân tộc bản địa, bảo vệ quyền lợi của nhân dân, bảo vệ môi trường tự nhiên, cảnh sắc vạn vật thiên nhiên, bảođảm không thay đổi chính trị và triển khai kế hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội mà Nhà nước đãđề ra trong từng thời kỳ nhất định và trong những tiềm năng, xu thế lâu bền hơn. Công tác quy hoạch còn có tầm quan trọng đặc biệt quan trọng và đóng vai trò chủ chốt trongcác chương trình góp vốn đầu tư và thiết kế xây dựng cũng như tăng trưởng vĩnh viễn, tạo cơ sở pháp lý để nhàđầu tư, những tổ chức triển khai kinh tế tài chính xã hội và những công dân nắm vững để từ đó hoàn toàn có thể triển khaicác hoạt động giải trí kiến thiết xây dựng của mình. Nếu ta có mục tiêu “ sống và thao tác theo phápluật ” thì trong nghành quy hoạch thiết kế xây dựng, mục tiêu đó sẽ là “ thiết kế xây dựng theo quyhoạch được duyệt ”. Điều này biểu lộ vị trí, vai trò của quy hoạch kiến thiết xây dựng, đồng thờicũng biểu lộ trách nhiệm mà pháp lý về quy hoạch phải gánh vác, trải qua những cơ quanquản lý nhà nước về quy hoạch. Quy hoạch thiết kế xây dựng gồm có việc lập quy hoạch thiết kế xây dựng và quản trị xây dựngtheo quy hoạch. Theo khoản 1 mục 1.2 Quy chuẩn thiết kế xây dựng Nước Ta được ban hànhkèm theo quyết định hành động số 04/2008 / QĐ-QĐ-BXD ngày 03-4-2008 thì : Quy hoạch xây dựnglà việc tổ chức triển khai khoảng trống kiến trúc và sắp xếp những khu công trình trên một khu vực lãnh thổtrong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc sẵn sàng chuẩn bị góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng, quản trị xâydựng và tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội. Vậy, những khu công trình như thế nào thì bắt buộc phải cóquy hoạch ? 2. Đối tượng phải lập quy hoạch thiết kế xây dựng – Các vùng ( vùng tăng trưởng kinh tế tài chính tổng hợp, tăng trưởng kinh tế tài chính chuyên ngành ). – Các đô thị. 22 – Các điểm dân cư nông thôn. – Các mạng lưới hệ thống khu công trình kiến thiết xây dựng chuyên ngành về nguồn năng lượng, giao thông vận tải thuỷlợi, thông tin liên lạc … trong khoanh vùng phạm vi toàn nước và từng vùng. Trong đó việc quy hoạch phải thoả mãn một số ít điều kiện kèm theo nhất định. 3. Các nhu yếu cơ bản về quy hoạch xây dựngVới tư cách khuynh hướng hoạch định cho những bước kiến thiết xây dựng tiếp sau, công tác làm việc quyhoạch kiến thiết xây dựng yên cầu phải bảo vệ những nhu yếu dưới đây : a. Các nhu yếu về dân cư, văn hoá, kinh tế tài chính xã hội – Bảo đảm quyền lợi hội đồng, có tính đến những quyền lợi của những hội đồng dân cư, lợiích nhân dân vì tiềm năng của toàn xã hội. – Phù hợp với quy hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội, có xem xét đến những quy hoạchxây dựng chuyên ngành có tương quan. – Phù hợp với đặc thù địa phương về điều kiện kèm theo tự nhiên, kinh tế tài chính, xã hội, vănhoá – Bảo đảm được vị trí tiên phong trong quy trình thiết kế xây dựng có tính đến sự hài hoàvới yếu tố khuyến khích góp vốn đầu tư. b. Các nhu yếu về pháp lý – Tổ chức lập quy hoạch thiết kế xây dựng phải là tổ chức triển khai hợp pháp có trình độ về quyhoạch kiến thiết xây dựng. – Quy hoạch thiết kế xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền đánh giá và thẩm định, phê duyệt. – Việc triển khai tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ và tái định cư phải theo quy hoạchxây dựng được duyệt ( hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước23có thẩm quyền xét duyệt ). – Mọi khu công trình khi kiến thiết xây dựng đều phải tuân theo quy hoạch. Đối với công trìnhxây dựng ở nơi chưa có quy hoạch kiến thiết xây dựng được duyệt nhưng có nhu yếu cấp bách thìphải được cấp có thẩm quyền được cho phép. c. Các nhu yếu về kỹ thuật – Bảo đảm việc kiến thiết xây dựng mới, tái tạo những đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp vàcác khu công trình đạt hiệu suất cao về những mặt bảo đảm an toàn vệ sinh, quyền lợi toàn xã hội theo đúng cácmục tiêu của quy chuẩn kiến thiết xây dựng. – Tuân thủ những pháp luật về bảo vệ những khu công trình kỹ thuật, khu công trình quốc phòng, di tích lịch sử lịch sử vẻ vang, văn hoá, bảo vệ môi trường4. Quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựngViệc quản trị nhà nước trong quy hoạch thiết kế xây dựng được triển khai trải qua những hoạtđộng như sau : – Ban hành những quy phạm pháp luật kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch kiến thiết xây dựng. – Tổ chức cỗ máy quản trị nhà nước về quy hoạch kiến thiết xây dựng trong cả nước. – Lập, xét duyệt đồ án quy hoạch, dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư. – Bảo vệ cảnh sắc và thiên nhiên và môi trường sống trong đô thị và nông thôn cũng như cácvùng chủ quyền lãnh thổ khác. – Quản lý, sử dụng tài nguyên về quy hoạch kiến thiết xây dựng. – Quản lý việc sử dụng và khai thác hạ tầng kỹ thuật đô thị và những ngànhkinh tế kỹ thuật, những mạng lưới hệ thống giao thông vận tải đường đi bộ. – Quản lý việc tái tạo và thiết kế xây dựng những khu công trình theo đúng quy hoạch được24duyệt. – Thực hiện quy hoạch kiến thiết xây dựng : tịch thu đất, bồi thường, tương hỗ, tái định cư. – Giám sát, kiểm tra giải quyết và xử lý vi phạm trong quy hoạch kiến thiết xây dựng. 5. Các cơ quan quản trị nhà nước về quy hoạch xây dựng5. 1. Cơ quan lập pháp  Quốc hội : Quyết định những nguyên tắc trong quản trị quy hoạch kiến thiết xây dựng trải qua Hiếnpháp, luật. – Trực tiếp thực thi công tác làm việc quản trị nhà nước : tách, nhập địa giới hành chínhcấp tỉnh, xây dựng “ đặc khu kinh tế tài chính ” … Ví dụ : Theo Điều 84 Hiến pháp năm 1992, được sửa đổi, bồ sung năm 2001, Quốchội có thẩm quyền nhập, tách địa giới hành chính cấp tỉnh.  Hội đồng nhân dân : – Là chủ thể quyết định hành động những dự án Bất Động Sản quy hoạch toàn diện và tổng thể tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội, quyhoạch tăng trưởng chuyên ngành và quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc thẩm quyền củađịa phương, được lấy quan điểm trước khi những đồ án quy hoạch được trải qua và được côngbố. 5.2. Cơ quan hành pháp  Chính phủBan hành những quy phạm về thiết kế xây dựng như : quy chuẩn, tiêu chuẩn trong quy hoạch, kiến thiết xây dựng. – Phân cấp trong quy hoạch thiết kế xây dựng .

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Chia Sẻ Kiến Thức