Căn cứ xác định giá đất thị trường

Gần 4.000 hồ sơ nhà đất bị tắc

Theo Cục Thuế TP Hồ Chí Minh, cho đến thời gian lúc bấy giờ trên địa phận thành phố đã có khoảng chừng 4.000 hồ sơ không đóng được tiền sử dụng đất do cơ quan thuế chưa nhận được hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá đất nào. Đại diện Cục Thuế Thành Phố Hồ Chí Minh cho biết Thông tư 93 đã bật đèn xanh để xử lý yếu tố mà những hồ sơ này gặp phải. Tuy nhiên để người dân đóng được tiền sử dụng đất ngoài hạn mức, phải có thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất phát hành. Trước đó, Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh đưa ra dự thảo đề xuất kiến nghị thành xác lập thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất từ 3 – 4 lần. Đến cuối tháng 6, Cục Thuế TP.Hồ Chí Minh đã có đề xuất kiến nghị thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất nên là 1,5 – 2 lần. Giá bất động sản mà Sở Tài chính thuê đơn vị chức năng khảo sát từ năm 2008 là năm thị trường bất động sản có giá tăng cao. Còn lúc bấy giờ thị trường bất động sản đã giảm giá và ngừng hoạt động do đó không nên xác lập giá đất quá cao.

T.Xuân

Vẫn chưa giải quyết được vướng mắc

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Cảnh Hà – Giám đốc Công ty địa ốc Thiên An Lý – cho rằng Thông tư 93 vẫn chưa tháo gỡ được những vướng mắc về tiền sử dụng đất ( SDĐ ) thời hạn qua. Thứ nhất, thông tư vẫn nhu yếu phải thực thi thẩm định giá đất so với từng dự án Bất Động Sản bất động sản ( BĐS Nhà Đất ) là một việc làm rất là tốn kém và dẫn tới sự thiếu thống nhất trên thực tiễn. Tuy thông tư có tạo hướng mở là được cho phép không cần thẩm định giá với những lô đất có giá trị dưới 15 tỉ đồng ( so với TP thường trực T.Ư ) tuy nhiên trên thực tiễn hầu hết những dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất đều có giá trị vượt mốc này nên đa phần vẫn sẽ phải thẩm định giá. Điều này có nghĩa là đặt quyền quyết định hành động từng trường hợp vào tay những đơn vị chức năng thẩm định giá. Thực tế, cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị chức năng thẩm định và đánh giá nói một giá, như vậy thì phải theo giá nào, nếu có xích míc thì xử lý ra làm sao ? Bất hài hòa và hợp lý nhất theo ông Hà, quy trình sẵn sàng chuẩn bị mỗi dự án Bất Động Sản Bất Động Sản Nhà Đất thường lê dài tối thiểu 3 – 5 năm, trước khi tiến hành doanh nghiệp phải giám sát trước những loại ngân sách, trong khi đó tiền SDĐ lại thu ở điểm cuối của dự án Bất Động Sản ( hoàn thành xong giải tỏa ) nên doanh nghiệp chẳng biết đâu mà lần, vì chẳng ai đoán được vài ba năm sau giá đất sẽ ở mức nào để đo lường và thống kê đầu ra, nguồn vào. ” Chưa kể, doanh nghiệp phải bỏ tiền bồi thường giải tỏa đất cho người dân theo giá thị trường, nhưng sau đó Nhà nước lại khấu trừ theo giá nhà nước, thấp hơn mức bồi thường trong thực tiễn của doanh nghiệp đến 80 – 90 % ( nhưng khoản chênh lệch này không được ngành thuế công nhận vì không có chứng từ nên doanh nghiệp không những không được khấu trừ mà còn phải tính vào lệch giá và phải nộp 25 % thuế thu nhập doanh nghiệp ). Chẳng hạn, doanh nghiệp mua đất với giá 10 triệu / mét vuông, tuy nhiên chỉ được khấu trừ theo giá đất nông nghiệp 150.000 đồng / mét vuông, không đáng là bao. Sau khi hoàn thành xong giải phóng mặt phẳng, doanh nghiệp lại phải đóng 100 % tiền SDĐ theo giá thị trường. Như vậy chẳng khác nào tịch thu dự án Bất Động Sản vì toàn bộ những giá trị ngày càng tăng từ đất do quy trình góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản đều phải nộp lại cho Nhà nước ” – ông Hà bức xúc.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – cũng cho rằng việc yêu cầu doanh nghiệp BĐS phải đóng 100% tiền SDĐ sát giá thị trường đúng là “một quy định khó hiểu”. Bởi, doanh nghiệp đã phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó lại phải đóng thêm 100% tiền SDĐ cho Nhà nước thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Theo TS Hiển, với trường hợp Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thì thu như vậy là hợp lý. Ngoài ra, Nhà nước có thể thu tiền chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đây (chuyển đổi công năng đất). Còn với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận mua đất ở từ người dân để đầu tư dự án, cần đưa ra mức thuế hợp lý.

P.Thanh