Thuê nhà rồi cho thuê lại: Không đam mê, đừng nhảy vào – CafeLand.Vn
Đầu ra ổn định
Từ Nghệ An vào Sài Gòn lập nghiệp với nghề xây dựng, anh Thành từng rong ruổi ở nhiều công trình khác nhau trên khắp địa bàn thành phố. Năm 2015, trong một lần được thuê sửa lại căn nhà 3 tầng tại quận Gò Vấp, anh Thành đã tìm ra hướng làm ăn mới tại mảnh đất Sài Thành.
“ Người thuê tôi sửa không phải là chủ nhà mà chỉ đi thuê lại. Họ thuê xong thì tu sửa khang trang hơn sau đó cho người khác thuê lại với giá cao hơn để thu lời ”, anh Thành nhớ lại. Kể từ đó, người đàn ông xứ Nghệ mở màn tìm hiểu và khám phá về quy mô cho thuê kiểu này. Năm năm ngoái, từ số vốn hơn 100 triệu tích góp, anh Thành quyết chí “ khởi nghiệp ”. Ban đầu, anh tìm kiếm nhà để thuê với giá từ 4 – 10 triệu đồng / căn tại những Q. Gò Vấp và Phú Nhuận. Với kinh nghiệm tay nghề thiết kế xây dựng có sẵn, anh Thành cơi nới, sửa sang lại, phân thành từng phòng nhỏ, shopping, trang bị khá đầy đủ nội thất bên trong và cho thuê lại. Khách hàng của anh đa phần là vợ chồng trẻ và những sinh viên mới ra trường đi làm với giá thuê từ 2 – 4 triệu đồng / tháng / phòng tùy vị trí và diện tích quy hoạnh từng phòng. Tính ra mỗi tháng anh thu về hàng chục triệu đồng. Chia sẻ về kinh nghiệm tay nghề kinh doanh thương mại theo hình thức cho thuê, anh Thành bật mý, trước khi thuê anh đã khám phá kỹ trong khu vực và hướng đến người mua là những sinh viên mới ra trường đi làm. Anh có nhờ luật sư tư vấn về nội dung hợp đồng, những thủ tục cũng như việc xin giấy phép kiến thiết xây dựng để hoàn toàn có thể thay thế sửa chữa, phân loại, tái tạo lại phòng ốc.
“Việc thuê nhà rồi cho thuê lại nên thuê những căn nhà riêng lẻ có nhiều phòng khép kín, trong hợp đồng thuê nhà cũng cần nêu rõ các điều khoản về việc chủ nhà đồng ý giao lại việc sửa chữa toàn bộ căn nhà và cho thuê lại, hợp đồng nên được công chứng để tránh những rủi ro pháp lý về sau”, anh Thành nói. Sau 3 năm làm nghề, anh Thành đã có cơ ngơi gồm một căn nhà để ở và 3 căn nhà cho thuê thu dòng tiền ổn định hàng tháng.
Cũng với cách thuê nhà rồi sửa sang cho thuê lại, nhưng chị Tâm ( ngụ Q. Q. Bình Thạnh ) lại tìm những căn nhà có quy mô lớn hơn. Thông thường những căn này có quy mô từ 3 – 6 tầng và nằm ở những vị trí thuận tiện chuyển dời. Sau khi thuê, chị Tâm chia thành nhiều phòng với diện tích quy hoạnh từ 30 – 40 mét vuông để cho thuê lại làm văn phòng. Những căn có diện tích quy hoạnh nhỏ hơn, khoảng chừng từ 15 – 20 mét vuông, chị thường cho thuê ở với giá từ 3 – 4,5 triệu đồng / tháng / phòng. Chị Tâm cho biết, hiện nhu yếu thuê làm văn phòng công ty mới khởi nghiệp là rất lớn nên chị không quá lo ngại sẽ không có người thuê. Trước khi ký hợp đồng, chị cũng nói rõ việc khách thuê phải báo trước 1 tháng khi muốn chuyển đi, giúp chị có thời hạn để tìm kiếm người mua mới. Về tiền vốn để tái tạo phòng ốc và shopping nội thất bên trong, chị hoàn toàn có thể lấy một phần từ tiền đặt cọc của người mua, giúp chị hoàn toàn có thể quay vòng vốn và góp vốn đầu tư cho những căn nhà khác.
Tiềm năng nhưng không dễ
Tổng giám đốc Công ty CP tư vấn góp vốn đầu tư Phú Vinh, chuyên viên bất động sản cá thể Phan Công Chánh nhìn nhận, đây là một quy mô mưu trí về kinh tế tài chính, dư địa thị trường còn lớn và đúng nhu yếu thực dành cho những nhà đầu tư bất động sản cá thể. Có thể thấy từ năm năm ngoái – 2017 là 3 năm bùng nổ của thị trường bất động sản cho thuê. Đặc biệt là quy mô thuê và cho thuê lại tại những thành phố ở Nước Ta như TP. Hồ Chí Minh, TP.HN … Theo ông, lượng người mua tiềm năng tại những đô thị lớn TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội là rất lớn khi xét ở góc nhìn tăng dân số cơ học, TP.HN trung bình mỗi năm tăng 200.000 người, TP Hồ Chí Minh trung bình mỗi năm tăng 250.000 người. Tiến trình đô thị hoá tại những thành phố lớn như Thành Phố Hà Nội ( hơn 7,2 triệu người ) hoặc TP Hồ Chí Minh ( hơn 8 triệu dân ) lôi cuốn một lượng lớn dân di cư dẫn đến sinh sống. Do vậy, ở hai thành phố này luôn thiếu những khu nhà cho thuê được tăng trưởng chuyên nghiệp, chuyên nghiệp và bài bản, quản trị tốt với Ngân sách chi tiêu phải chăng. Ông Chánh cho biết, hình thức kinh doanh thương mại thuê nhà rồi cho thuê lại này sẽ có 5 rủi ro đáng tiếc đa phần so với một nhà đầu tư cá thể. Thứ nhất, việc lựa chọn sai phân khúc sẽ dẫn đến việc tịch thu vốn không theo dự trù. Ví dụ, nếu nhắm tới khách thuê là công nhân thì hoàn toàn có thể phải quản trị một lượng lớn người với năng lực chi trả thấp ; nếu hướng đến đối tượng người tiêu dùng vợ chồng trẻ đã đi làm thì cùng 1 số ít vốn, hoàn toàn có thể sẽ phải góp vốn đầu tư ít phòng hơn với nội thất bên trong tốt hơn. Thứ hai, trình độ quản trị và năng lượng cá thể của một nhà đầu tư có số lượng giới hạn, nên dễ dẫn tới những rủi ro đáng tiếc xuất phát từ yếu tố quản trị. Ví dụ, việc thu tiền khách đóng trễ hạn, quản trị bảo mật an ninh trật tự phát sinh trong thời hạn khách ở ( ĐK tạm trú tạm vắng ), giải quyết và xử lý những sự cố ( nghẹt cầu và cống, hố ga … ), trùng tu và bảo trì ( sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất bên trong khi khách dọn đi ), giảng dạy nhân viên cấp dưới ( bảo vệ, lao công, nhân viên cấp dưới sales … ) Thứ ba, năng lực tìm kiếm người mua không tốt dễ dẫn đến tỉ lệ phòng trống cao từ đó tác động ảnh hưởng đến dòng tiền doanh thu. Thứ tư, nếu quản lý và vận hành cùng lúc nhiều toà nhà, yên cầu nhà đầu tư phải tăng trưởng và kiến thiết xây dựng một mạng lưới hệ thống nhân sự đủ để quản lý và vận hành trơn tru. Và không phải nhà góp vốn đầu tư cá thể nào cũng giỏi về nhân sự. Thứ năm, nguồn lực về kinh tế tài chính hạn chế, xoay vòng vốn không kịp dễ dẫn đến thua lỗ, đổ vỡ dây chuyền sản xuất. Nhất là quản trị không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc. Nếu một nhà đầu tư bất động sản cá thể làm tốt, Xác Suất để thành công xuất sắc tại quy mô này là rất cao. Trước khi mở màn, nhà đầu tư cần xác lập được đúng phân khúc, làm phòng cho ai thuê, vợ chồng trẻ, sinh viên mới ra trường đi làm, dân văn phòng hay chủ doanh nghiệp, công nhân ? Nhà góp vốn đầu tư cần chọn đúng khu vực, những nơi có tỷ lệ dân số hình thành tương đối, giá cho thuê tốt, ít đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu hiện hữu. Ngoài ra, nhà đầu tư cần biết cách giảm tiết ngân sách trong quy trình quản trị nhà cho thuê. Thay vì thuê bảo vệ tòa nhà chuyên nghiệp, hoàn toàn có thể thuê sinh viên để trực nhưng phải đào tạo và giảng dạy kỹ lưỡng về nhiệm vụ để chắc như đinh cung ứng được nhu yếu việc làm. Về lao công, thay vì thuê toàn thời hạn thì nhà đầu tư hoàn toàn có thể thuê theo giờ hoặc ngày để tiết kiệm ngân sách và chi phí ngân sách. Thợ kiến thiết xây dựng thì nên tìm những nhóm thầu nhỏ, thao tác uy tín và Chi tiêu phải chăng trước để ngay khi có sự cố ( nghẹt cầu và cống, hố ga, lắp thêm ổ điện, … ) hoàn toàn có thể giải quyết và xử lý được ngay. Về những loại phí như thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe thì nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu từ người mua đi thuê để giàn trải những ngân sách, nếu khéo vun vén trọn vẹn hoàn toàn có thể dư dả để giàn trải ngân sách này.
Theo ông Chánh, nhà đầu tư cũng cần có những kênh quảng cáo chuyên nghiệp, có thể tìm khách thuê từ các kênh online, đăng tin rao vặt, gửi email, Facebook, Zalo,… hoặc đăng báo giấy. Song song với đó phải kết hợp với các kênh offline, xây dựng website đáng tin cậy, thu thập và chia sẻ cảm nhận khách hàng cũ để tạo lòng tin hơn cho những khách hàng mới. Nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá và cải tiến dịch vụ trong hệ thống phòng cho thuê của mình để phục vụ khách hàng tốt hơn.
“ Để quản trị tốt quy mô kinh doanh thương mại, nhà đầu tư cho thuê nên tinh lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không yên tâm thì tôi khuyên nên khước từ khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ tục ĐK tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường / xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê yên tâm hơn với khách thuê của mình ”, ông Chánh san sẻ thêm. Là một chuyên viên bất động sản cá thể nhiều năm trong nghề, ông Chánh cho biết, so với những bạn trẻ muốn theo đuổi quy mô kinh doanh thương mại phòng cho thuê thì cần phải có đam mê, nếu chỉ cảm thấy thích thì không nên “ nhảy ” vào. Đây là một nghành yên cầu rất nhiều sự tỉ mỉ, cẩn trọng và nhẫn nại, không hề có hiệu quả ngay trong một sớm một chiều. Người kinh doanh thương mại phòng cho thuê cũng cần có năng lực, yên cầu phải tiếp xúc tốt, biết lắng nghe, linh động và phải có tính cách của một người Giao hàng. Có rất nhiều trường hợp xảy ra với người mua, nhân sự và với cả cơ quan quản trị nhà nước, yên cầu người góp vốn đầu tư phải có khá đầy đủ năng lực mới hoàn toàn có thể giải quyết và xử lý trường hợp tốt. Nhà góp vốn đầu tư phải luôn luôn học hỏi kinh nghiệm tay nghề của những người đi trước, học hỏi kiến thức và kỹ năng sâu xa từ chuyên viên và học hỏi từ chính người mua của mình để nâng cấp cải tiến dịch vụ. “ Để góp vốn đầu tư thành công xuất sắc một quy mô, cần phải có một cách tiếp cận đúng đắn. Không có thành công xuất sắc nào là thuận tiện. Tuy nhiên, quy mô thuê rồi cho thuê lại phòng để ở là một phân khúc sẽ rất sôi động trong vòng 5 năm tới. Lúc đó sẽ có một đại chiến về Chi tiêu cho những nhà đầu tư bất động sản cá thể đang đi theo quy mô này ”, ông Chánh nhận định và đánh giá.
| Mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại có mức doanh thu không quá lớn nhưng là kênh góp vốn đầu tư bảo đảm an toàn nên lúc bấy giờ được rất nhiều người làm. Đây là nhu yếu thực của xã hội, nên nếu làm nhỏ lẻ theo kiểu lấy công làm lời thì được, nhưng nếu muốn tăng trưởng lớn thì phải có nguồn vốn lớn để có đủ ngân sách góp vốn đầu tư. Làm nhỏ lẻ quá thì lại không hiệu suất cao lắm, nhưng cũng tùy kỳ vọng của nhà đầu tư khi làm quy mô này. Nếu tự mình quản trị thì quy mô nhỏ hài hòa và hợp lý, còn nếu muốn kiến thiết xây dựng cỗ máy quản trị thì quy mô phải từ trung bình khá trở lên mới hiệu suất cao được. Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam – Tổng giám đốc Công ty CP góp vốn đầu tư Nam Phát
Thị trường căn hộ dịch vụ đang phát triển mạnh Hiện nay, thị trường cho thuê căn hộ cao cấp dịch vụ hạng sang đang tăng trưởng mạnh tại những thành phố lớn như TP.HN, TP. Đà Nẵng và đặc biệt quan trọng là TP.HCM. Nhiều nhà tăng trưởng bất động sản đang có khuynh hướng góp vốn đầu tư vào mô hình này với những kì vọng lớn vào lượng người mua không thay đổi trong thời hạn dài. Theo nhìn nhận từ thực tiễn thao tác của bộ phận Cho thuê thương mại – căn hộ cao cấp dịch vụ hạng sang Savills Nước Ta, nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp hạng sang cho thuê tại TP Hồ Chí Minh loại 3 phòng ngủ ( PN ) đang có khuynh hướng thiếu và căn từ 1-2 PN đang thừa so với nhu yếu. Xét về Chi tiêu, nhà ở 3 PN khởi đầu từ mức 3.300 USD / tháng, chưa tính thuế ; loại 1-2 PN xê dịch từ 900 – 2.700 USD / tháng tùy vị trí và diện tích quy hoạnh mỗi căn. Hiện tại, căn hộ chung cư cao cấp dịch vụ hạng sang tại Q. 1, Q. 3 và Phú Nhuận đang là lôi cuốn nhiều khách thuê. Từ lâu, phân khúc này hướng đến đối tượng người dùng người mua là người quốc tế đang sinh sống và thao tác tại Nước Ta nói chung và tại TP Hồ Chí Minh nói riêng. Thống kê cho thấy, những năm gần đây, số lượng những chuyên viên người quốc tế công tác làm việc tại Nước Ta ngày càng ngày càng tăng, kéo theo nhu yếu thuê căn hộ chung cư cao cấp dịch vụ. Về vị trí, căn hộ cao cấp dịch vụ hạng sang thường tập trung chuyên sâu ở những Q. TT như Q. 1, Q. 3, Q. Phú Nhuận và Q. 7. Đây là những nơi có mạng lưới hệ thống giao thông vận tải thuận tiện, gần kề nhiều tiện ích công cộng như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, TT thương mại, … Với sự hội nhập những sân chơi kinh tế tài chính, Nước Ta đang trở thành điểm đến của lực lượng lao động trong khu vực, từ đó phát sinh nhu yếu thuê chỗ ở ngày càng tăng trong vòng từ 3 – 5 năm tới. Chênh lệch thu nhập giữa lao động quốc tế và lao động trong nước cũng là một yếu tố, khi tầm giá từ 900 – 5.000 USD cho một căn hộ chung cư cao cấp dịch vụ so với cấp chuyên viên tại Nước Ta là không cao so với mặt phẳng chung những nước trong khu vực như Thailand, Malaysia và Indonesia. Ngoài ra, căn hộ cao cấp dịch vụ hạng sang cũng được nhìn nhận như một giải pháp tương hỗ, lựa chọn thay thế sửa chữa cho sự Open ồ ạt của mô hình Officetel – hoàn toàn có thể hiểu như một dạng nhà ở đa dịch vụ. Điều này đang ảnh hưởng tác động trực tiếp đến giá cả và tính thanh toán cũng như tương lai tăng trưởng của phân khúc nhà ở dịch vụ hạng sang. Trong năm 2018, tất cả chúng ta có năng lực tận mắt chứng kiến giá thuê với khunh hướng tăng nhẹ, bởi nhu yếu cạnh tranh đối đầu của thị trường. Khác với rào cản pháp lý của việc sở hữu căn hộ của người nước ngoài, việc thuê căn hộ dịch vụ cao cấp, dù là ngắn hạn hay dài hạn thông qua một đơn vị tư vấn uy tín hầu như không vướng phải khúc mắc nào. Quy trình cơ bản chỉ bao gồm việc thu thập yêu cầu lưu trú, loại hình nhà, ngân sách và thời gian ở từ khách hàng ngoại quốc sau đó lựa chọn căn hộ phù hợp. Trước khi kí hợp đồng, nhà tư vấn cũng sẽ đồng hành cùng khách hàng lẫn chủ đầu tư trong hầu hết mọi giai đoạn như khảo sát địa điểm, thảo hợp đồng. Nhà tư vấn đóng vai trò thương thuyết, trung gian để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho đôi bên. Đứng trên góc nhìn từ nhiều phía, chất lượng chính là yếu tố tiên quyết, tạo thời cơ cho sự tăng trưởng của những dự án Bất Động Sản quý phái, giúp Nước Ta trở thành điểm đến đáng an toàn và đáng tin cậy của những người mua quốc tế kỹ tính. Ông Dương Hoàng Bảo, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills TP Hồ Chí Minh |
Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Người Dịch Vụ
