5 phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng

5 phương pháp xác định giá đất

Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp đơn cử mà có các giải pháp xác lập giá đất khác nhau, đơn cử :

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp định giá đất trải qua việc nghiên cứu và phân tích mức giá của các thửa đất trống ( là thửa đất mà tại thời gian định giá không có nhà ở, gia tài khác gắn liền với đất ) tương tự như về mục tiêu sử dụng đất, năng lực sinh lợi, vị trí, điều kiện kèm theo kiến trúc, hình thể, diện tích quy hoạnh, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá .
Thửa đất trống có 1 số ít đặc thù tựa như như trên gọi là thửa đất so sánh .

(2) Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đất so với thửa đất có gia tài gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị gia tài gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( tổng giá trị gồm có giá trị đất và giá trị gia tài gắn liền với đất ) .

(3) Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số ( số được tạo ra khi triển khai phép chia cho hai số ) giữa mức thu nhập ròng ( thu nhập được xác lập bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng ngân sách ) thu được trung bình một năm trên một đơn vị chức năng diện tích quy hoạnh đất so với lãi suất vay tiền gửi tiết kiệm chi phí trung bình một năm tính đến thời gian định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng nhà nước thương mại nhà nước có mức lãi suất vay tiền gửi tiết kiệm chi phí cao nhất trên địa phận tỉnh, thành phố thường trực Trung ương .
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác lập theo công thức sau :

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

(4) Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá đất so với thửa đất có tiềm năng tăng trưởng theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến thiết xây dựng hoặc được phép chuyển mục tiêu sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng ngân sách ước tính ra khỏi tổng doanh thu tăng trưởng giả định của bất động sản .

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất ( thông số K ) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thường trực Trung ương phát hành .

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Điều kiện vận dụng phương pháp định giá đất pháp luật rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP như sau :

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được vận dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất .

(2) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp này được vận dụng để định giá so với thửa đất có gia tài gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản ( gồm đất và gia tài gắn liền với đất ) tương tự như với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất .

(3) Phương pháp thu nhập

Phương pháp này được vận dụng để định giá so với thửa đất xác lập được các khoản thu nhập, ngân sách từ việc sử dụng đất .

(4) Phương pháp thặng dư

Phương pháp này được vận dụng để định giá so với thửa đất có tiềm năng tăng trưởng do biến hóa quy hoạch hoặc chuyển mục tiêu sử dụng đất khi xác lập được tổng doanh thu tăng trưởng giả định và tổng ngân sách ước tính .

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được vận dụng để định giá đất cho các trường hợp sau :
– Xác định giá đất để làm địa thế căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác lập lại đơn giá thuê đất để kiểm soát và điều chỉnh cho chu kỳ luân hồi tiếp theo .
– Xác định giá đất để làm cơ sở xác lập giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm .
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước tịch thu đất so với dự án Bất Động Sản có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục tiêu sử dụng, năng lực sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau hoặc trường hợp tại khu vực tịch thu đất không bảo vệ nhu yếu về thông tin để vận dụng các phương pháp định giá đất khác .
…

Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất:

– Căn cứ vào điều kiện kèm theo vận dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã tích lũy được để lựa chọn phương pháp định giá đất tương thích .
– Trường hợp thiết yếu hoàn toàn có thể vận dụng tích hợp các chiêu thức ( chiêu thức so sánh trực tiếp, chiêu thức chiết trừ, chiêu thức thu nhập, giải pháp thặng dư ) để kiểm tra, so sánh, so sánh và quyết định hành động giá đất .

Trên đây là các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp đó. Trong các phương pháp trên thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính giá đất theo hệ số K) là phương pháp rất phổ biến, được áp dụng khi tính tiền bồi thường thu hồi đất.

Nếu bạn đọc gặp vướng mắc về bài viết trên hoặc các vấn đề pháp lý khác về đất đai – nhà ở hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6199 để được tư vấn.

>> Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Source: https://laodongdongnai.vn
Category: Thị Trường